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速看:王健林背水一戰(zhàn),珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次沖刺IPO
2023-07-02 06:02:13來(lái)源: 金融界

7年前,隨口說(shuō)出“一個(gè)億小目標(biāo)”引爆網(wǎng)絡(luò)的王健林,在如今69歲的年紀(jì)還得繼續(xù)為珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng):珠海萬(wàn)達(dá)商管) 的上市奔走。

在三次遞表、三次失效之后,珠海萬(wàn)達(dá)商管于6月28日第四次向港交所遞交招股書(shū),陣容依舊豪華,中信證券、摩根大通、瑞信為聯(lián)席保薦人。


(資料圖)

4月25日,珠海萬(wàn)達(dá)商管的第三版招股書(shū)失效時(shí),萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就曾對(duì)外表示,上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程,公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料,目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

盡管王健林還在堅(jiān)守著上市的決心,但一次又一次招股書(shū)失效的消息或多或少消耗了外界的信心與耐心。然而,無(wú)論如何,王健林無(wú)法放棄上市,因?yàn)檫@關(guān)系著約300億元的股權(quán)回購(gòu)問(wèn)題。

回過(guò)頭來(lái)看,自2016年9月,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng):大連萬(wàn)達(dá)商管) 選擇從港股退市,到?jīng)_擊A股,再到打造珠海萬(wàn)達(dá)商管赴港上市,萬(wàn)達(dá)有過(guò)戰(zhàn)投蜂擁而來(lái)的高光時(shí)刻,也走過(guò)“世紀(jì)甩賣(mài)”的低谷。

闊別資本市場(chǎng)7年之后,始終叩不開(kāi)港交所大門(mén)的珠海萬(wàn)達(dá)商管,第四次遞交招股書(shū)的舉動(dòng)似乎也多了一絲悲壯的意味。

1

7年坎坷上市路

短短半年時(shí)間,王健林又坐了一輪過(guò)山車(chē)。

今年2月,有消息稱(chēng)珠海萬(wàn)達(dá)商管“預(yù)計(jì)將在2023年二季度完成在香港IPO上市”,然而到了4月,公司第三次遞交的招股書(shū)再次失效。

商管集團(tuán)一直被王健林寄予厚望。在2018年年會(huì)上,王健林曾給地產(chǎn)集團(tuán)提出的定位和要求是“為商管而存在”。

但回顧離開(kāi)資本市場(chǎng)的這7年時(shí)間,萬(wàn)達(dá)商管的上市路可謂屢遭挫折。

2014年12月,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng):萬(wàn)達(dá)商業(yè)) 正式登陸港交所;2015年9月,萬(wàn)達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會(huì)遞交招股書(shū),正式開(kāi)啟回A之路。

2016年9月,萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港交所退市;2018年3月,萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為大連萬(wàn)達(dá)商管;2021年3月,大連萬(wàn)達(dá)商管苦等無(wú)果宣布撤回A股IPO申請(qǐng)。

同在2021年3月,大連萬(wàn)達(dá)商管經(jīng)過(guò)一系列資產(chǎn)騰挪,成立了純輕資產(chǎn)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商管。2021年10月起,珠海萬(wàn)達(dá)商管承載起王健林的上市夢(mèng),在港交所首次遞交招股書(shū)。

從業(yè)績(jī)來(lái)看,珠海萬(wàn)達(dá)商管總體保持增長(zhǎng)。招股書(shū)顯示,2020-2022年,收入分別為171.96億元、234.81億元、271.20億元;年內(nèi)溢利分別為11.12億元、35.12億元、75.34億元。其出租率更是驚人,2020-2022年,珠海萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng) (不包括停車(chē)位) 平均出租率為98.6%。

圖 /珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)

憑借這樣的業(yè)績(jī),珠海萬(wàn)達(dá)商管為何始終叩不開(kāi)港交所的大門(mén)?

于自身而言,企業(yè)的業(yè)績(jī)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)交易、對(duì)賭協(xié)議等問(wèn)題仍然備受爭(zhēng)議。

例如,6月2日,證監(jiān)會(huì)國(guó)際部曾要求珠海萬(wàn)達(dá)商管出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求,涉及對(duì)公司內(nèi)部控制制度是否健全有效、商場(chǎng)出租率準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題、短期償債風(fēng)險(xiǎn)、上市募集資金用途以及分紅制度等多方面。

此外,當(dāng)前的大環(huán)境也影響了珠海萬(wàn)達(dá)商管在資本市場(chǎng)的地位。自2021年起,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期,與地產(chǎn)“唇齒相依”的物管板塊估值隨之跌落。

然而,王健林對(duì)于上市一直充滿渴望。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2019年年會(huì)上,王健林就表示,2020年將“全力推動(dòng)萬(wàn)達(dá)目標(biāo)公司上市”。第二年,王健林又提出了這一要求。

可年復(fù)一年,王健林何時(shí)才能圓夢(mèng)?

2

戴著“鎖鏈”跳舞

根據(jù)港交所規(guī)定,招股書(shū)的有效期為半年,珠海萬(wàn)達(dá)商管第四版招股書(shū)的有效日期截止時(shí)間是2023年12月底,而這個(gè)時(shí)間點(diǎn),對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說(shuō),意義非常特殊。

原因要追溯到兩年前。招股書(shū)顯示,2021年7月-8月,珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商管及/或珠海萬(wàn)達(dá)商管與22家投資者簽訂了股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議,珠海國(guó)資委、碧桂園、中信、螞蟻金服、招商局、鄭裕彤家族等參與其中。

這次戰(zhàn)投將珠海萬(wàn)達(dá)商管的估值推上了高位。招股書(shū)顯示,按人民幣計(jì)價(jià),每股成本24.84元/股,估值1800億元;按美元計(jì)價(jià),每股成本3.86美元/股,估值280億美元。

圖 / 珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)

「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」根據(jù)最新版招股書(shū)核算,珠海萬(wàn)達(dá)商管共獲得約168.57億元人民幣以及33億美元的融資。按照7月1日的匯率計(jì)算,總?cè)谫Y約合407.86億元人民幣。

圖 / 珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)

這筆資金給了珠海萬(wàn)達(dá)商管發(fā)展的機(jī)會(huì)。招股書(shū)顯示,截至2022年12月31日,珠海萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng),在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米;擁有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目,包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

招股書(shū)稱(chēng),以截至2022年12月31日總在管建筑面積的市場(chǎng)份額及儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì),珠海萬(wàn)達(dá)商管部是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商,市場(chǎng)份額從2021年底的8.5%進(jìn)一步提升至9%。

但這些助推企業(yè)發(fā)展的資本,還同時(shí)給大連萬(wàn)達(dá)商管帶上了“緊箍咒”。因?yàn)?,為了這筆投資,萬(wàn)達(dá)既需要向投資方提供利潤(rùn)保證,還需要保證上市時(shí)間。

招股書(shū)顯示,珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商管承諾珠海萬(wàn)達(dá)商管2021-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成,大連萬(wàn)達(dá)商管及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份,或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

圖 /珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)

股份回購(gòu)問(wèn)題更是當(dāng)下市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。最新版招股書(shū)提及,若未能如期完成上市,投資者可要求撤資權(quán)義務(wù)人(大連萬(wàn)達(dá)商管、珠海萬(wàn)贏及/或萬(wàn)達(dá)集團(tuán))購(gòu)買(mǎi)尚未轉(zhuǎn)換的全部或部分股份。

而這個(gè)回購(gòu)時(shí)間點(diǎn)就是在2023年底前。2023年3月,證監(jiān)會(huì)在一份有關(guān)大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)債的問(wèn)詢(xún)函中指出,若珠海萬(wàn)達(dá)商管不能于2023年底成功上市,大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。

2023年5月,大連萬(wàn)達(dá)商管境外總計(jì)13億美元的三筆銀行貸款觸發(fā)提前還貸的消息甚囂塵上,原因是此前萬(wàn)達(dá)和銀團(tuán)參貸行約定,珠海萬(wàn)達(dá)商管需在2023年5月8日前上市,后將上市日期調(diào)整為2023年11月30日,萬(wàn)達(dá)方面確認(rèn)了這一消息。

總而言之,2023年年底,或許就是珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的最后“大限”。而這一次,王健林也只能背水一戰(zhàn)。

3

風(fēng)險(xiǎn)重重的“最后一搏”

實(shí)際上,這不是王健林第一次遇到危機(jī)。

2017年,萬(wàn)達(dá)遭遇“股債雙殺”風(fēng)波之后,王健林曾大筆甩賣(mài)資產(chǎn)。彼時(shí),談及王健林,人們笑他“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”。如今回頭來(lái)看,王健林的果決挽救了萬(wàn)達(dá),數(shù)百億接盤(pán)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的富力和融創(chuàng)如今皆已陷入流動(dòng)性危機(jī)。

但僅僅6年之后,上市所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)再次沖擊萬(wàn)達(dá)的資金鏈。市場(chǎng)擔(dān)憂,大連萬(wàn)達(dá)商管的資金情況究竟能否應(yīng)付現(xiàn)有債務(wù)以及潛在的回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

4月28日,大連萬(wàn)達(dá)商管于上交所披露了2022年公司債券報(bào)告。截止2022年12月31日,公司短期借款余額50.46億元,同比增長(zhǎng)948.74%;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為687.68億元,同比增長(zhǎng)304.12%。

圖 /大連萬(wàn)達(dá)商管2022年公司債券報(bào)告

同期,大連萬(wàn)達(dá)商管的貨幣資金僅有217.11億元,即便沒(méi)有剔除受限的貨幣資金,都不能覆蓋短期到期債務(wù),更不要說(shuō)向投資者支付高達(dá)300億元的股權(quán)回購(gòu)款。

圖 /大連萬(wàn)達(dá)商管2022年公司債券報(bào)告

而珠海萬(wàn)達(dá)商管也無(wú)法助力太多。招股書(shū)顯示,截至2023年5月31日,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為82.17億元,相較2022年12月31日下滑約40%。如此大幅度的下滑,珠海萬(wàn)達(dá)商管解釋稱(chēng),“主要由于分派2022年年度及截至2023年3月31止三個(gè)月股息所致?!?/p>

圖 /珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)

招股書(shū)顯示,2023年2月至3月,珠海萬(wàn)達(dá)商管董事會(huì)分別批準(zhǔn)有關(guān)2022年年度末期股息31.89億元以及截至2023年3月31日止三個(gè)月股息23.92億元的決議案。被債務(wù)危機(jī)傳聞襲擾之下,珠海萬(wàn)達(dá)商管仍舊大手筆派息55.81億元,王健林的確沒(méi)有虧待“老朋友們”。

但對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō),不幸的消息總是接二連三出現(xiàn)。就在珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次遞交招股書(shū)的同一天,證監(jiān)會(huì)中止了大連萬(wàn)達(dá)商管的公司債券注冊(cè)程序。據(jù)悉,該筆債券為大連萬(wàn)達(dá)商管于今年2月17日提交注冊(cè),品種為小公募,擬發(fā)行金額為60億元。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道,一位知情人士表示,大連萬(wàn)達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債,是因?yàn)槭袥r未達(dá)公司預(yù)期而主動(dòng)放棄發(fā)行。

而投資者不愿意“買(mǎi)單”的背后,與大連萬(wàn)達(dá)商管的資金鏈緊張與珠海萬(wàn)達(dá)商管遲遲無(wú)法上市有多大關(guān)系不得而知,但這已折射出資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的擔(dān)憂。

反過(guò)來(lái)看,珠海萬(wàn)達(dá)商管在這次“決戰(zhàn)IPO”中能否如愿上市,也在很大程度上決定著大連萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)的命運(yùn),畢竟市場(chǎng)留給王健林和萬(wàn)達(dá)的時(shí)間都不多了。

接下來(lái),王健林能否像2017年那樣再次化解資金危機(jī),還是讓萬(wàn)達(dá)走入資金鏈斷裂的巨大險(xiǎn)境中?相信不久之后便有答案。

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