美國商業(yè)地產(chǎn)危機正席卷至大西洋的另一端。
(資料圖)
當(dāng)?shù)貢r間周二,瑞典最大的商業(yè)地產(chǎn)公司之一Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)在歐洲股市盤中暴跌超過20%,跌至2018年以來的最低水平,在過去15個交易日中有14個交易日出現(xiàn)下跌。今日開盤后有小幅反彈。
SBB市值已從2021年底的170多億美元降至不到15億美元,對其26萬多名股東來說,這是一次歷史性的崩盤。
SBB宣布暫停派息并取消股票發(fā)行
當(dāng)?shù)貢r間周一,SBB董事會召開了緊急會議。在晚上11點發(fā)布的一份聲明中,SBB表示,此后的市場反應(yīng)使其無法按預(yù)期條款進(jìn)行普通股(D股)的配股發(fā)行,并指出該公司正尋求將派息日期推遲到明年的股東大會。SBB還表示,將不會發(fā)行價值26億瑞典克朗(合2.6億美元)的新D類股票。
在前一天,標(biāo)普全球評級公司將SBB的信用評級下調(diào)至了垃圾級。標(biāo)普警告稱,如果SBB“在未來幾個季度無法獲得足夠的資金來源,以可持續(xù)地支撐其短期財務(wù)狀況”,可能會進(jìn)一步下調(diào)SBB的評級。
標(biāo)普表示,它不再相信SBB能夠達(dá)到投資級評級的門檻。評級下調(diào)觸發(fā)了該公司現(xiàn)有債務(wù)中每年票息遞增的債券,從而增加了該公司的成本。這意味著該公司的融資成本將增加2.85億克朗。
伴隨著今年以來市場利率上升等因素,美國的商業(yè)地產(chǎn)市場受到了巨大的沖擊。
與美國的地產(chǎn)公司類似,SBB必須在未來五年內(nèi)對408億美元到期的債券進(jìn)行展期,其中四分之一將于2023年到期。它們被視為歐洲房地產(chǎn)業(yè)的“煤礦里的金絲雀”,因為這些債務(wù)大部分是短期的浮動利率債務(wù),特別容易受到利率變動的影響。
Arctic Securities AS的分析師對SBB改善流動性狀況的計劃感到十分欣慰。房地產(chǎn)分析師 Michael Johansson 在接受彭博采訪時表示:
市場對SBB的信心下挫暫停派息和取消D股發(fā)行計劃這兩項決定,總體上對SBB股東來說是有利的。
SBB的問題在于,派息已在年度股東大會上表決通過,所以他們唯一的選擇就是暫停。
這些事態(tài)發(fā)展給SBB帶來了嚴(yán)重的問題。在利率急劇上升和信貸息差不斷膨脹的情況下,SBB正努力應(yīng)對81億美元的債務(wù)負(fù)擔(dān)。這也反映了瑞典更廣泛的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題。
SBB的CEO Ilija Batljan 曾多次向投資者保證,他將采取行動維護(hù)公司的信用狀況。SBB的大部分租金收入來自北歐地區(qū)受監(jiān)管的住宅物業(yè)。
不像 Johansson 那么樂觀,丹麥丹斯克銀行(Danske Bank)股票策略師 Molly Guggenheimer 表示:“這將是該行業(yè)面臨的又一個不利因素,即使SBB的情況與瑞典同行沒有直接關(guān)聯(lián)?!彼a充說,取消股票發(fā)行說明SBB目前缺乏進(jìn)入資本市場的渠道,增加了再融資風(fēng)險。
Carnegie 將SBB評級從“持有”下調(diào)至了“賣出”。該機構(gòu)分析師 Fredric Cyon 表示,下行風(fēng)險仍然很高,企業(yè)需要采取行動改善資產(chǎn)負(fù)債表:“進(jìn)一步出售資產(chǎn)是一種選擇,但我們懷疑這是否足以恢復(fù)投資者信心?!彼麑BB的目標(biāo)股價從13瑞典克朗下調(diào)至了7瑞典克朗。
地產(chǎn)危機繼續(xù)蔓延
SBB的暴跌在當(dāng)日重創(chuàng)了歐洲房地產(chǎn)股票,板塊跌幅達(dá)3.2%,其中瑞典公司領(lǐng)跌:Sagax 下跌了7.8%,Balder 下跌7.6%,Wallenstam 下跌5.9%;其他歐洲地產(chǎn)股如 Kojamo 下跌5.3%,Aroundtown 下跌5.1%,Safestore下跌5%。這些遭受重創(chuàng)的股票在周三開盤后有小幅反彈。
此前,美國商業(yè)地產(chǎn)市場也受到了重大沖擊。越來越多的華爾街分析師們開始提出,商業(yè)地產(chǎn)將成為美國經(jīng)濟的“定時炸彈”,這關(guān)系到的不僅是大小銀行,還有廣泛的美國經(jīng)濟,而一旦商業(yè)地產(chǎn)暴雷,緊隨其后的很可能是美聯(lián)儲的再次QE。
事實上,瑞典住房市場的問題也不僅僅是受到海外危機的干擾。
瑞典的房價在2021年和2022年初快速上漲,但自2022年7月以來,住房成本一直處于穩(wěn)步下降的軌道。瑞典的房價較2022年的峰值實際下跌了15%,成為世界上最糟糕的房地產(chǎn)市場之一,加劇了房地產(chǎn)行業(yè)面臨的更廣泛挑戰(zhàn)。隨著銀行收緊貸款,債券市場對評級較低的發(fā)行人幾乎是關(guān)閉的,可供選擇的融資渠道很少。
北歐聯(lián)合銀行預(yù)計,瑞典今年將開工建設(shè)2.25萬套住宅,不到去年開工量的一半,比2021年下降67%。據(jù)北歐聯(lián)合銀行稱,這是瑞典2023年經(jīng)濟產(chǎn)出預(yù)計萎縮1.2%的一個主要因素,因為住宅建設(shè)下降的直接影響接近1個百分點。
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