圖源:視覺中國
【資料圖】
記者 | 劉子象
全球商業(yè)地產(chǎn)價格首次出現(xiàn)季度下跌,結(jié)束了13年的漲勢周期。
周四,摩根士丹利資本國際(MSCI Real Assets)發(fā)布報告稱,2022年第四季度,北美、亞洲、澳大利亞和歐洲18個城市的辦公、工業(yè)和零售物業(yè)的指數(shù)比前三個月下降了0.5%,結(jié)束了13年的連續(xù)上漲。上一次出現(xiàn)季度負(fù)增長是在2009年底,即全球金融危機(jī)即將結(jié)束時。
報告稱,去年全年,商業(yè)地產(chǎn)價格跌幅最大的城市是美國的圣何塞(-7.5%)和曼哈頓(-7.2%)。圣何塞是硅谷巨頭的基地,蘋果公司、谷歌母公司Alphabet均在此地。
另據(jù)Kastle Systems的數(shù)據(jù),圣何塞的辦公室利用率是新冠大流行以來最低的地區(qū)之一。在紐約中心城區(qū)曼哈頓,寫字樓空置率也在攀升。
原因是多方面的。美聯(lián)儲連續(xù)加息帶來的借貸成本上漲是因素之一。買家由于借貸成本提高,對房產(chǎn)出價較低,賣家不愿意降價,買賣價差過大,兩者陷入對峙。另外,新冠大流行在一定程度上改變了人們的工作和生活方式,在家辦公和混合辦公越來越多,對于傳統(tǒng)辦公室的需求降低。
“盡管已經(jīng)有所下跌,但美國商業(yè)地產(chǎn)價值仍然被適度高估”,獨(dú)立機(jī)構(gòu)Green Street美國房地產(chǎn)投資信托研究主管諾特 (Michael Knott) 預(yù)計,今年美國商業(yè)地產(chǎn)還有5%-10%的下跌空間。
不過從全球來看,美國的表現(xiàn)仍然比較亮眼。彭博社稍早前的一篇文章 寫道,與已經(jīng)基本觸底且韌性十足的住宅市場相比,美國的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是更值得關(guān)注的問題,特別是考慮到贖回和流動性問題,以及辦公室低占用率看不到盡頭的事實(shí)。但是,至少在短期內(nèi),這些對美國來說都不像是系統(tǒng)性問題,不太可能成為黑天鵝事件。而瑞典、加拿大和澳大利亞等國更加危險。
“瑞典、澳大利亞和加拿大等國的債務(wù)和房價都達(dá)到了令人瞠目結(jié)舌的水平。與美國30年的抵押貸款期相比,這些國家的抵押貸款的固定利率期限較短,這意味著隨著這些利率的重設(shè),債務(wù)壓力會增加,”文章寫道。
摩根士丹利的最新報告也顯示,商業(yè)地產(chǎn)下跌已經(jīng)是全球性問題。報告稱,去年全球的房地產(chǎn)投資總額下降了22%,其中美國波士頓市中心下降高達(dá)62%。
而房地產(chǎn)交易和開發(fā)的下降將不可避免地影響實(shí)體經(jīng)濟(jì),繼而對就業(yè)和增長構(gòu)成風(fēng)險,特別是考慮到全球房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模龐大的潛在債務(wù)風(fēng)險。
彭博社匯編的數(shù)據(jù) 顯示,在全球不良債券和貸款的數(shù)量上,房地產(chǎn)行業(yè)以1750億美元的規(guī)模排名第一,是排名第二的軟件和服務(wù)行業(yè)的四倍,后者正在不斷裁員。
“全球房地產(chǎn)行業(yè)正坐在一個1750億美元的定時炸彈上。隨著央行進(jìn)一步加息,這一數(shù)額還將繼續(xù)上升。因此,由于占用率低而導(dǎo)致的商業(yè)地產(chǎn)問題正在緩慢滲入經(jīng)濟(jì),不能排除信貸清算的可能性?!迸聿┥缥恼聦懙馈T诜康禺a(chǎn)公司仲量聯(lián)行(JLL)貸款咨詢業(yè)務(wù)高級董事總經(jīng)理Ian Guthrie看來,“今年是這些問題開始顯現(xiàn)的時候”。
在歐美,仲量聯(lián)行稱,歐洲大約十分之一的公司貸款已經(jīng)表現(xiàn)不佳并且信用風(fēng)險增加。加拿大資管公司Brookfield旗下的一個房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)去年11月就表示,可能難以為洛杉磯市中心兩座大樓的債務(wù)再融資,并提高了投資者止贖的可能性。美國房屋建筑供應(yīng)商Builders FirstSource已裁員2600人。瑞典家電制造商Electrolux AB去年宣布計劃裁員4000人。
在亞洲,韓國樂高主題公園開發(fā)商未能償還債務(wù)引發(fā)了該國的信貸緊縮,中央銀行被迫采取行動穩(wěn)定市場;由于新冠封鎖和利率上升,澳大利亞建筑公司Caydon Property陷入破產(chǎn)。
房地產(chǎn)融資公司Ready Capital Corp.的首席執(zhí)行官卡帕斯 (Tom Capasse) 認(rèn)為,“我們正處于一個有序的熊市”,銀行正在削減投資組合。
“商業(yè)地產(chǎn)比其他資產(chǎn)類別對經(jīng)濟(jì)狀況更敏感,如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生‘內(nèi)爆’,也經(jīng)常和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān),”曾在德國央行和國際清算銀行董事會任職的東布雷特 (Andreas Dombret) 表示。
關(guān)鍵詞: 商業(yè)地產(chǎn) 澳大利亞 房地產(chǎn)行業(yè)
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