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全球快資訊丨提前還貸額度難搶 降息潮激起存量房貸利率下調(diào)呼聲
2023-02-11 10:36:17來源: 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

盡管2023年春天將至,但是始自2022年的“提前還貸潮”仍未平息。

春節(jié)后部分地區(qū)大幅降低首套住房商業(yè)貸款利率,低至3.7%的水平,引發(fā)提前還貸現(xiàn)象愈演愈烈?!拔宜闶呛笾笥X,想提前還掉一部分住房貸款,在網(wǎng)上一搜,沒想到大家從去年9月份就開始了。”2023年2月,家住沈陽(yáng)的王園想提前還一部分商業(yè)住房貸款,才發(fā)現(xiàn)很多人都遇到了還款難的問題。


(資料圖片)

2月,沈陽(yáng)地區(qū)多家銀行將首套房貸利率下調(diào)至3.9%,王園的房貸利率還在5.4%左右,因此他想提前還一部分,以減少月供壓力,但過程依然艱難。

除了房貸利率下行因素外,也有購(gòu)房者因?yàn)槿鄙俸玫耐顿Y理財(cái)機(jī)會(huì),存款利率下行而選擇了提前還款。

貸在“高點(diǎn)”的購(gòu)房者希望降低利率,不少研究人士也在呼吁降低存量房貸利率。但降低存量房貸利率并非易事,各方博弈下,“提前還貸”問題將會(huì)如何解決?

搶額度

2月6日上午,王園給貸款的銀行支行打電話,表示想提前還款,被銀行工作人員告知只能排到5月初,并承諾這個(gè)時(shí)間保證能扣款成功。而線上渠道可以搶3、4月額度,當(dāng)時(shí)工作人員表示沒辦法提前,因?yàn)榭傂杏蓄~度限制。

王園認(rèn)為銀行這個(gè)規(guī)定不合理,他先后撥打了監(jiān)管電話、市政府熱線、建行客服電話、金融消費(fèi)者投訴熱線等,通過不同的渠道反映自己的訴求。

2月7日中午,王園接到該支行負(fù)責(zé)人電話,告訴他要繼續(xù)在線上渠道搶額度,并線下幫他同步登記,并稱會(huì)將情況會(huì)向總行上報(bào),但具體什么時(shí)間能有額度不確定。

8日上午,王園再次接到支行工作人員電話,該工作人員也告訴他這個(gè)月額度滿了,不過會(huì)盡快跟領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)問題,并看3、4月有無額度。

10日早上8點(diǎn)多,該支行工作人員稱,線下渠道可在5月1日還款,在這段時(shí)間中,如果有與他還款金額差不多、但并未還款的名額,可以讓給他。不過一個(gè)小時(shí)候后,他在建行APP中搶到了額度,預(yù)約扣款時(shí)間在3月13日。

經(jīng)歷過這么多次的溝通,王園終于“搶”到了提前還貸機(jī)會(huì),他表示“也算是有點(diǎn)安慰?!?/p>

對(duì)于為何想提前還貸,王園告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者,“主要是當(dāng)時(shí)在利率的高點(diǎn)貸款,5.4%,利息較高,提前還一部分減輕壓力?!?/p>

據(jù)記者了解,沈陽(yáng)地區(qū)多家銀行在2月初下調(diào)了首套房貸利率,自2月1日起至4月1日,首套房貸利率下調(diào)至3.9%。

為了鼓勵(lì)居民的剛性購(gòu)房需求,多個(gè)城市的購(gòu)房政策逐漸寬松,房貸利率下限也有所下調(diào),現(xiàn)在最低已到3.7%。

沈陽(yáng)便是房貸政策調(diào)整較大的城市之一。在2021年中旬,沈陽(yáng)的首套房貸款利率是5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)基礎(chǔ)上加65個(gè)基點(diǎn),按照當(dāng)時(shí)LPR,利率在5.3%左右;到了2022年中期,首套住房貸款利率已經(jīng)降為5年期以上LPR基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn),按照當(dāng)時(shí)LPR,利率在4.25%左右;到近期,降為5年期以上LPR基礎(chǔ)上減40個(gè)基點(diǎn),為3.9%。

而前幾年買房的人,不僅買在房?jī)r(jià)高點(diǎn),房貸利率也在“高位”,不少購(gòu)房者表示房貸利率在5.88%左右,有的甚至在6%以上。這與當(dāng)?shù)刈钚碌姆抠J利率相差接近2個(gè)百分點(diǎn),這部分存量按揭用戶,在有存款的情況下,選擇了提前還貸,王園就是其中一位。

5.4%和3.9%的年化利率下,每月還貸金額也有差別。以100萬貸款額,貸款30年、等額本息還款方式為例,5.4%的利率下每月還款5615.31元;3.9%的利率下月供4716.68元,前后相差近900元。

還款差額讓王園等購(gòu)房者決定提前還貸,以減少房貸利息支出。而且,選擇提前還房貸不僅與近年來房貸利率不斷下行有關(guān),各類投資理財(cái)機(jī)會(huì)的減少,使得提前還貸也變成一種比較好的“理財(cái)”方式。

北京近幾年首套房貸利率調(diào)整幅度不大,也有貸款購(gòu)房者選擇了提前還款。在2022年9月,經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者曾采訪過一位在北京工作的人士潘陽(yáng),當(dāng)時(shí)她想提前還掉部分貸款,便在建行APP上點(diǎn)進(jìn)提前還款頁(yè)面,卻提示“系統(tǒng)升級(jí)”。她咨詢發(fā)放貸款的支行時(shí),工作人員稱可以到線下網(wǎng)點(diǎn)還款。

2022年10月初,潘陽(yáng)成功申請(qǐng)了提前還款,還款日是申請(qǐng)日往后推20天,銀行在11月完成扣款。她告訴記者,還款的過程方便,將還款資金打入還房貸的銀行卡就行了。“我提前還了50萬,月供下降了快3000元。目前感覺月供壓力少了很多,生活輕松了不少。如果今年工資還不錯(cuò)的話,還可以提前再還一些,有點(diǎn)想這兩三年多努力一下把商貸的部分還完。”2月9日,潘陽(yáng)告訴記者。

降息潮

不僅是沈陽(yáng),包括鄭州、天津、福州、廈門、無錫等二線城市均在春節(jié)后迎來房貸降息潮。

珠海地區(qū)某國(guó)有銀行信貸工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者,從1月31日起,該地區(qū)的首套房貸利率將下調(diào)至3.7%。

1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》(以下簡(jiǎn)稱“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”)中指出,評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

按照動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限。以近期調(diào)整利率的天津市為例,按照“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”和天津市政府調(diào)控要求,天津市自2023年1月起執(zhí)行首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

根據(jù)新規(guī),人民銀行天津分行、天津銀保監(jiān)局指導(dǎo)天津市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定:自2023年1月起,本市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應(yīng)期限LPR-40個(gè)基點(diǎn)”(按照當(dāng)前五年期LPR計(jì)算,即為3.90%)。

房貸降息城市名單仍在增加,2月8日,無錫市首套房貸利率由4.1%降至3.8%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格》計(jì)算,自去年9月至11月三個(gè)月中,共有38個(gè)城市符合上述要求。而此次下調(diào)首套房貸利率的城市,大多在這38城名單之中。

截至1月31日,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中,首套利率低于4.1%的城市共30個(gè),1月16日統(tǒng)計(jì)為19個(gè)。其中二線城市8個(gè),其余均為三四線城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),首套利率4.0%的有兩個(gè)城市,利率3.95%的有4個(gè)城市,3.9%的有9城,3.8%的有12城,首套利率3.7%的城市有4個(gè),目前為全國(guó)商貸利率最低水平,分別是南寧、珠海、株洲和常德。

有分析人士認(rèn)為,春節(jié)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期是多地首套房貸利率開啟動(dòng)態(tài)調(diào)整的原因之一。開源證券分析師齊東表示,2022年統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)保持低迷,在寬松政策支持下,2022年12月銷售和投資數(shù)據(jù)單月降幅收窄。從春節(jié)假期兩周市場(chǎng)來看,住宅成交數(shù)據(jù)暫未走出低谷,多地首套房貸利率開啟動(dòng)態(tài)調(diào)整,鄭州首套房貸利率降至3.8%,惠州和韶關(guān)階段性取消首套住房商貸利率下限。

齊東認(rèn)為,后續(xù)更多城市房貸利率存在下調(diào)空間,成交數(shù)據(jù)有望持續(xù)修復(fù)企穩(wěn)。住建部提出2023年工作重點(diǎn)是穩(wěn)定預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)轉(zhuǎn)型,政策面維持建立市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)剛需和改善的購(gòu)房需求政策都將持續(xù)寬松。

缺資產(chǎn)

“我也希望他們能完成提前還款。我身邊的家人、朋友也想提前還款,他們同樣還不了?!泵鎸?duì)急切想提前還款的客戶,有國(guó)有大行北方某支行客戶經(jīng)理表示很無奈,他們受到的是來自銀行與客戶的雙重壓力,領(lǐng)導(dǎo)要求客戶經(jīng)理解決客戶投訴,客戶的訴求則是盡快完成還款。

上述這家大行的還款周期較長(zhǎng),當(dāng)?shù)叵胩崆斑€款的客戶也較多。該客戶經(jīng)理稱,一般來說,每月總行層面會(huì)制定還款額度,各省分行根據(jù)客戶情況預(yù)約登記向總行申請(qǐng)額度,再逐級(jí)分配。很快當(dāng)月的額度會(huì)被搶完,只能繼續(xù)往后推延,所以很多客戶的還款需求都會(huì)排到幾個(gè)月后。

也不是所有銀行提前還款都面臨額度告急的情況。有中信銀行北京某支行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察記者,該行的房貸客戶若想提前還款,直接在手機(jī)APP端申請(qǐng)即可,一般一個(gè)月之內(nèi)便可以完成扣款,提前還款成功。另有郵儲(chǔ)銀行北京某支行工作人員也表示,該行想提前還款比較方便,北京房貸利率沒有下降太多,因此其支行沒有太多想提前還房貸的客戶。

從全國(guó)范圍來看,2022年個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)乏力。數(shù)據(jù)顯示,2022年末,個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元,同比增長(zhǎng)1.2%,增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰認(rèn)為,按揭貸款增長(zhǎng)因居民購(gòu)房行為放緩和早償率增加而受到?jīng)_擊。

記者了解到,在2007年的加息周期中,央行五次提高貸款基準(zhǔn)利率,一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%飆升到7.29%。掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率也相應(yīng)升高,因此,按揭貸款客戶每月都要比加息前多付一部分利息,不少“房奴”選擇提前還款,以減少貸款利息。也曾遇到過銀行拖延時(shí)間、設(shè)置門檻的現(xiàn)象。

從銀行經(jīng)營(yíng)層面,并不希望房貸客戶都提前還款。一位股份行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者,對(duì)于銀行來說,房貸資產(chǎn)對(duì)銀行來講是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不僅資產(chǎn)質(zhì)量比較高,并且收益也不錯(cuò),銀行肯定是不想讓個(gè)人提前還,因?yàn)樘崆斑€了之后,這塊空余出來的額度還要投放出去,銀行才有收益,銀行現(xiàn)在缺的不是額度,而是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

除個(gè)別地區(qū)外,現(xiàn)在各地房貸利率下行是大趨勢(shì),很多銀行存量住房貸款跟新增住房貸款存在息差,“那意味著高收益資產(chǎn)減少了,再投放的收益低?!鄙鲜鋈耸勘硎荆绕浣鼛啄甑慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂觀,所以整體銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力比較大。

調(diào)存量?

在各地下調(diào)新發(fā)放房貸利率的同時(shí),關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲再起。下調(diào)存量房貸利率并非每年的貸款重定價(jià)日時(shí)對(duì)利率的調(diào)整,而是調(diào)整存量貸款與LPR的點(diǎn)差。

下調(diào)存量貸款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)可能產(chǎn)生的影響,支持居民住房消費(fèi)、促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需,央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。政策推出后,多家銀行陸續(xù)宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折轉(zhuǎn)為7折優(yōu)惠。

對(duì)于近期社會(huì)上熱議的提前還款,是否會(huì)調(diào)整存量貸款以緩解壓力,一家國(guó)有大行支行負(fù)責(zé)人認(rèn)為,是否對(duì)存量房貸進(jìn)行調(diào)整,可能要看政策層面的要求。另外一家大行的北方分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為,當(dāng)前利率市場(chǎng)化趨勢(shì)下,可能監(jiān)管方面不會(huì)介入。“一般來說,存量房貸份額比較大的情況下,如果對(duì)存量進(jìn)行利率調(diào)整,尤其是當(dāng)?shù)胤中校瑫?huì)面臨非常大的經(jīng)營(yíng)壓力,決策流程也會(huì)比較長(zhǎng)?!?/p>

王一峰測(cè)算,在極限壓力測(cè)試下,若將存量按揭貸款實(shí)際執(zhí)行利率高于LPR的均降至LPR(LPR以下不降),大致影響上市銀行營(yíng)收增速3個(gè)百分點(diǎn)。

上述大行的北方分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,提前還貸是客戶的正常需求,包括跟客戶簽訂的按揭貸款的合同當(dāng)中,也存在提前還款的相關(guān)條款?,F(xiàn)在部分銀行在執(zhí)行端上,進(jìn)行時(shí)間的延后,可能有當(dāng)?shù)亍⑸霞?jí)對(duì)于指標(biāo)的考核壓力有關(guān)。但是,提前還款量比較大的幾家銀行肯定不會(huì)關(guān)閉這個(gè)通道,只是想隨著時(shí)間逐步消化。

早在今年1月5日動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制發(fā)布時(shí),市場(chǎng)就曾預(yù)計(jì)部分城市首套房貸利率有望再創(chuàng)新低。

當(dāng)時(shí),廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾表示,希望能夠降低存量房貸的利率。他認(rèn)為,目前樓市的問題,主要是前期(2017-2021年上半年)漲得快,盲目買房、沖動(dòng)買房的人多。那一段時(shí)間,新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊,市場(chǎng)普遍比較樂觀,房貸利率也比較高,普遍在5%以上。目前,由于疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等因素,存量房貸的壓力比較大,也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率,既能降低月供壓力,還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)?!罢{(diào)降存量首套高利率房貸,壓降LPR加點(diǎn)點(diǎn)差,對(duì)高利率的剛需購(gòu)房按揭貸款予以優(yōu)惠,符合市場(chǎng)各方預(yù)期。”王一峰表示。

王一峰認(rèn)為,受疫情持續(xù)影響,部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損,而高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性,另一方面也不利于消費(fèi)的恢復(fù)。通過下調(diào)存量房貸利率,從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看,具有一定現(xiàn)實(shí)意義。且存量按揭貸款的降息,一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力,進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長(zhǎng),甚至能夠促進(jìn)住房銷售盡快復(fù)蘇。(記者 胡艷明)

(應(yīng)受訪者要求,文中王園、潘陽(yáng)為化名)

關(guān)鍵詞: 動(dòng)態(tài)調(diào)整 按揭貸款 工作人員

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