種種跡象表明，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)真格的了。8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議上，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”。而8月26日，住建部又召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)。沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加會(huì)議。

據(jù)悉，這兩次會(huì)議主要是，今年疫情以來(lái)，國(guó)內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪上漲之中，特別是像北京、上海、深圳為代表的一線城市，以及寧波、成都、沈陽(yáng)為代表的二線城市的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲國(guó)內(nèi)樓市。甚至又重新出現(xiàn)“秒光盤”、“日光盤”的搶房現(xiàn)象。更關(guān)鍵的是，開發(fā)商也在疫情過(guò)后瘋狂高價(jià)拿地，各地地王又開始死灰復(fù)燃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅寧波地區(qū)就出現(xiàn)了10個(gè)地王。而各地地價(jià)越來(lái)越高，地王頻繁刷新紀(jì)錄，這也意味著，高價(jià)囤地的背后，是各大企業(yè)都在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的隱患。而最近政府部門動(dòng)作頻頻，就是希望出臺(tái)政策，穩(wěn)定樓市。

在我們看來(lái)，無(wú)論是8月20日針對(duì)房企的座談會(huì)，還是8月26日針對(duì)地方政府的座談會(huì)，都將傳出哪些信號(hào)?監(jiān)管部門要嚴(yán)控房企負(fù)債?，F(xiàn)在房企瘋狂拿地，資金并不是自己的，而是銀行借來(lái)的，如果不控制房企的負(fù)債率，萬(wàn)一房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，房企也會(huì)留下很多爛尾樓。所以，監(jiān)管部門也要替房企套上緊箍咒，就是設(shè)置了“三道紅線”以備于管理。

那么，傳說(shuō)中的三道紅線是指什么呢?紅線1：在剔除預(yù)收款下，資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%，略高于國(guó)際警戒線60%;紅線2：凈負(fù)債率不得大于100%，要是負(fù)債率大于凈資產(chǎn)那就是資不抵債了，房企還債能力就會(huì)受到質(zhì)疑。紅線3：現(xiàn)金和短期債務(wù)之比低于1。這個(gè)要求也并不過(guò)分，如果短期現(xiàn)金流比短期債務(wù)還要少，那房企就有可能還不出債務(wù)，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)了。后面監(jiān)管部門又根據(jù)這3條紅線對(duì)房企劃分為“紅-橙-黃-綠“四檔進(jìn)行管理。而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在經(jīng)歷了上半年拼命囤地?cái)U(kuò)張后，通過(guò)三道紅線約束可以遏制他們拿地?cái)U(kuò)張的沖動(dòng)欲望。

實(shí)際上，下半年除了土地供應(yīng)量增加之外，再加上這“三條紅線“的約束，開發(fā)商融資越來(lái)越難了，上半年瘋狂拿地的霸氣早已不復(fù)存在。各地的地價(jià)將穩(wěn)中回落，屆時(shí)高溢價(jià)率和地王開始少了，房?jī)r(jià)也會(huì)逐步趨于平穩(wěn)。而在新規(guī)高壓之下，對(duì)于央企國(guó)企背景的開發(fā)商，受到影響并不是很大。而民營(yíng)房企，早已過(guò)了這三道紅線，融資越來(lái)越難了，只能降價(jià)促銷新樓盤，以回籠資金。對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)，一旦過(guò)了三道紅線，融不到資金，就只能被大型房企給收購(gòu)或兼并的命運(yùn)了。

現(xiàn)在還有一些人提出，三道紅線的新政對(duì)于購(gòu)房者有什么影響嗎?我們認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者有兩方面的影響：一個(gè)是，融資新政是很好的過(guò)濾高風(fēng)險(xiǎn)房企的過(guò)濾器，若房企未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)買到由于開發(fā)商資金鏈斷裂而出現(xiàn)的“爛尾樓“的可能性大幅度降低。另一方面，由于上半年囤地?cái)U(kuò)張，債務(wù)規(guī)模上升，很可能會(huì)突破三道紅線，開發(fā)商融資受到進(jìn)一步限制，為了回籠資金，民營(yíng)開發(fā)商很可能會(huì)在9-10月份降價(jià)促銷，屆時(shí)購(gòu)房者可以借開發(fā)商急于回籠資金，或許可以享受一把購(gòu)房打折優(yōu)惠。

關(guān)鍵詞： 三道紅線 調(diào)控 房企融資