日前，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不難看出，這次會(huì)議對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給出了更加明確的方向和目標(biāo)，定位不變，政策可以靈活把握，對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管需要優(yōu)化。目的就是一個(gè)——促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。只要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題。

倒是“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”要求，對(duì)各級(jí)來(lái)說(shuō)，是需要認(rèn)真研究和思考的問(wèn)題，既要把資金監(jiān)管好，不要再出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)跑路等問(wèn)題，也要監(jiān)管有序、監(jiān)管合理、監(jiān)管科學(xué)，不影響開發(fā)企業(yè)正常的資金使用。

商品房預(yù)售制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的作用還是比較大的。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，由于各方資金都比較緊張，政府無(wú)力組建經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，一般建筑企業(yè)也沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力參與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有實(shí)力的企業(yè)沒(méi)有開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)和能力。也正是在這樣的情況下，商品房預(yù)售制應(yīng)運(yùn)而生，成為了開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)市場(chǎng)最重要的資金來(lái)源，并一直延續(xù)到現(xiàn)在。

但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體越來(lái)越多，魚目混珠、參差不齊等問(wèn)題也越來(lái)越多，一些本就沒(méi)有能力和實(shí)力的企業(yè)與個(gè)人，也通過(guò)不同渠道、不同手段進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，緊盯商品房預(yù)售資金這塊大肥肉。起初，在市場(chǎng)火爆、融資十分方便時(shí)，都能勉強(qiáng)應(yīng)對(duì)，調(diào)控力度一加大，融資閘門被鎖，那些原本就是依靠負(fù)債入行的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頓現(xiàn)，在用完了商品房預(yù)售資金后，資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)了爛尾跑路現(xiàn)象，而繳了房款的居民，則面臨拿不到房的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)了許多矛盾和問(wèn)題。

也正是在這樣的大背景下，有關(guān)取消商品房預(yù)售制的呼聲也就越來(lái)越高。只是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆、融資最便捷的時(shí)候不取消商品房預(yù)售制，到市場(chǎng)趨于平淡、甚至低迷后取消商品房預(yù)售制，顯然是不合適的，條件也是不具備的。唯一的辦法就是加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)不要再出現(xiàn)依賴商品房預(yù)售資金“過(guò)日子”的現(xiàn)象，而必須在其他方面資金都比較充分的情況下，再拿地建房，商品房預(yù)售資金只能錦上添花，不能雪中送炭。否則，風(fēng)險(xiǎn)就難以避免。

此次會(huì)議要求“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，主要是基于一些地方在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，要么放手不管，要么出手管死的“兩極化”現(xiàn)象而提出的，是為了更好地發(fā)揮商品房預(yù)售資金的作用。要知道，商品房預(yù)售資金是一筆數(shù)額非常巨大的資金，且都與廣大居民的利益密切相關(guān)，不很好地發(fā)揮其作用，對(duì)于高效利用社會(huì)資源是不利的，也是會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展的。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化”二字，說(shuō)明地方在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面是存在需要改進(jìn)的地方的，是有提升的空間的，也是需要對(duì)監(jiān)管的方法與手段進(jìn)行調(diào)整完善的。

就目前而言，最需要優(yōu)化的還是如何更好地發(fā)揮商品房預(yù)售資金的作用。目前的開發(fā)企業(yè)，普遍資金緊張，貨幣政策又不能輕易給開發(fā)企業(yè)放水，否則會(huì)帶來(lái)更為嚴(yán)重的問(wèn)題。因此，用好商品房預(yù)售資金就顯得極其重要。客觀地講，有些地方在這塊資金的監(jiān)管方面，有點(diǎn)過(guò)于嚴(yán)厲，甚至有點(diǎn)僵化了，導(dǎo)致一些開發(fā)企業(yè)面臨比較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

因此，對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，需要優(yōu)化，要突出“優(yōu)”字，建立規(guī)范、科學(xué)、靈活的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，既不要再出現(xiàn)放任不管問(wèn)題，也不要將這塊資金管死。要依據(jù)企業(yè)實(shí)際和風(fēng)險(xiǎn)防范需要，合理調(diào)度與使用好這塊資金。其中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要配備政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)都比較高的人員管理這塊資金，而不能將其作為一個(gè)安排關(guān)系戶的新的平臺(tái)，否則會(huì)留下很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，會(huì)成為新的漏洞。

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