■本報(bào)記者 王麗新

進(jìn)入2017年以來，受到預(yù)售價(jià)格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)熱點(diǎn)降入年度新低。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，在北京新建住宅市場(chǎng)，月度開盤項(xiàng)目數(shù)量?jī)H在10個(gè)左右，最少的10月份僅5個(gè)項(xiàng)目入市，到了年底這一情況也并未改善，12月份仍將以10個(gè)項(xiàng)目的入市量收官，全年供應(yīng)市場(chǎng)冷淡。

值得關(guān)注的是，多個(gè)總價(jià)超過2000萬元，甚至總價(jià)超過5000萬元的豪宅項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在今年的購(gòu)房客戶中，80后財(cái)富新貴買家越來越多，甚至90后“創(chuàng)二代”也成為高端項(xiàng)目的重要客戶來源。

另有麥田房產(chǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京二手高價(jià)盤市場(chǎng)，80后買家也在攀升。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，最近一年，在總價(jià)2000萬元以上二手豪宅成交中，70后占30%，80后占39.2%，90后占10.8%。

種種跡象表明，80后正成為高端市場(chǎng)的主流買家，甚至90后也是新興的豪宅購(gòu)買力。

改善需求主導(dǎo)新房市場(chǎng)

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中僅有一個(gè)是純新盤。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在12月份即將入市的10個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)別墅項(xiàng)目，也有預(yù)售單價(jià)高達(dá)10萬元/平方米的高端住宅，有90平方米以下戶型房源的項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)。

“在目前12月份預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，仍以大戶型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，全部為中小戶型的僅中海國(guó)際城一個(gè)項(xiàng)目，另外除華瞰?墨園、京投發(fā)展?公園悅府兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有部分中小戶型產(chǎn)品外，其他項(xiàng)目均僅提供117平方米-646平方米的大戶型產(chǎn)品。” 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，目前市場(chǎng)當(dāng)中在售的商品住宅項(xiàng)目多為改善型產(chǎn)品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應(yīng)當(dāng)中最為突出的結(jié)構(gòu)性特征。

據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)，今年1月份-10月份，北京別墅市場(chǎng)總成交4028套，在歷史成交排名中，這一成績(jī)僅次于2016年。同期普通住宅成交13000套，別墅占商品住宅成交總量的23%，而從2006年開始，這一比例數(shù)據(jù)從未超過10%，可見今年別墅市場(chǎng)之熱。

高端項(xiàng)目銷售額占比提高的背后，不乏得益于別墅客群受調(diào)控政策影響較小，以及別墅功能空間對(duì)改善需求吸引力更大的原因。

不過，郭毅認(rèn)為，隨著土地出讓環(huán)節(jié)便已限定“9070”戶型產(chǎn)品的商品房大量上市，明年新房市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象就此打破，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將因此發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中小戶型將再度成為市場(chǎng)主力。與此同時(shí)，由于限房?jī)r(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場(chǎng)覆蓋的消費(fèi)客群由今年單一的高端改善擴(kuò)展為剛需及首改客群，而大戶型的高端改善產(chǎn)品則因后續(xù)供給乏力，稀缺性特點(diǎn)不斷強(qiáng)化，市場(chǎng)需求將逐步回暖。

80后買“高性價(jià)比”豪宅

事實(shí)上，受到限價(jià)政策的影響，今年一些原本預(yù)計(jì)銷售“10萬元+”的項(xiàng)目紛紛“降格”入市，這些“高性價(jià)比”的高端項(xiàng)目已經(jīng)受到了80后財(cái)富新貴和財(cái)富階層的青睞。

“在我們已經(jīng)銷售出去的房源中，多數(shù)購(gòu)房者是偏年輕化的客群。”今年在售的魯能釣魚臺(tái)美高梅別墅項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前項(xiàng)目在售的內(nèi)城別墅，單套總價(jià)達(dá)5000萬元以上，因地處與三元橋商圈同等的新“國(guó)門區(qū)”，“三環(huán)+別墅”組合，雙拼別墅業(yè)態(tài)卻有立體四合院的內(nèi)城別墅形態(tài)功能等優(yōu)勢(shì)，吸引了大量企業(yè)家等財(cái)富階層。

據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，魯能釣魚臺(tái)美高梅別墅項(xiàng)目總計(jì)僅46套，預(yù)計(jì)未來入市的房源單套總價(jià)均超過6000萬元。

無獨(dú)有偶，位于一號(hào)別墅區(qū)孫河板塊的龍湖景粼原著項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前項(xiàng)目類別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)的主要客戶年齡在36歲-40歲之間，其中不乏80后身影。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目為龍湖最新一代原著系產(chǎn)品，由獨(dú)棟別墅、雙拼、疊拼和洋房等產(chǎn)品業(yè)態(tài)組成。接下來將向市場(chǎng)推出132平方米的墅區(qū)洋房50套，總價(jià)約1000萬元，主力客戶年齡在31-35歲之間，多是來自望京、朝陽(yáng)公園和國(guó)貿(mào)附近的客群。

值得一提的是，在2017年1月份-11月份北京“普宅+別墅”新建住宅項(xiàng)目銷售榜上，龍湖景粼原著項(xiàng)目位列第三位，為北京朝陽(yáng)區(qū)別墅銷售冠軍，銷售額已達(dá)39億元，其中別墅產(chǎn)品成交金額占一大半，約為25億元，全項(xiàng)目成交均價(jià)接近8.1萬元/平方米。

事實(shí)上，在今年出爐的新版城市總規(guī)中，別墅類項(xiàng)目已然臨近“斷供”邊緣。按規(guī)劃，未來5年改善型住宅占比將大為縮水。根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容推算，未來北京供應(yīng)的每10套住宅中，僅有一套是90平方米以上的改善型住宅。

“從今年出讓的住宅用地絕大多數(shù)設(shè)定限售價(jià)格來看，自明年年初開始，限房?jī)r(jià)商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場(chǎng)增量供應(yīng)的中堅(jiān)力量。”另有市場(chǎng)人士向本報(bào)記者稱，屆時(shí)，改善型住宅供應(yīng)將減少，未來，市場(chǎng)上可供改善性客群購(gòu)買的新建住宅可選量將逐漸緊縮。鑒于此，80后財(cái)富新貴當(dāng)下出手買“高性價(jià)比”豪宅也就不難理解了，因?yàn)楫?dāng)下或是改善性客群出手的好時(shí)機(jī)。

關(guān)鍵詞： 后成 北京 豪宅