搖號(hào)買房與“入敵營(yíng)攬客”共存 攝影/王麗新

一場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，千組購(gòu)房人等待搖號(hào)結(jié)果。在北京進(jìn)入“限競(jìng)房時(shí)代”后，已極少看見(jiàn)有開(kāi)發(fā)商一次性放量600多套房源，且瞄準(zhǔn)售罄的膽量。

近日，北京某限競(jìng)房項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，總計(jì)約1000組客戶參與搖號(hào)買房，據(jù)悉其開(kāi)盤(pán)去化率遠(yuǎn)高于一般限競(jìng)房。

頗令人感慨的是，在該項(xiàng)目人來(lái)人往的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，“混跡”著不少周邊競(jìng)品項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)，包括來(lái)自于華潤(rùn)和中海限競(jìng)房項(xiàng)目的銷售人員，其目標(biāo)無(wú)非是攬客，重點(diǎn)關(guān)注選不到房或者買不到中意戶型棄號(hào)的購(gòu)房人。這些人穿行于酒店內(nèi)外場(chǎng)，僅在現(xiàn)場(chǎng)的《證券日?qǐng)?bào)》記者就被“聊”到了四五回，但凡互通微信的，第二天統(tǒng)統(tǒng)收到了不少房源信息。

事實(shí)上，北京的限競(jìng)房市場(chǎng)，銷售熱盤(pán)并不多，更多的是不需要搖號(hào)，甚至打折優(yōu)惠還賣不動(dòng)的滯銷盤(pán)。正如合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅所示，北京背負(fù)著市值超過(guò)748萬(wàn)平方米限競(jìng)房的庫(kù)存，靜態(tài)去化周期長(zhǎng)達(dá)82個(gè)月。

限競(jìng)房開(kāi)年搶收

“我們搖到的號(hào)順序太靠后了，不知道還有沒(méi)有房可選，估計(jì)好房源應(yīng)該都被選走了。”一位帶著看似不到5歲女孩的女士在選房候選區(qū)等候叫號(hào)，她向記者表示，“這套房是我們的首套房，用來(lái)自住的，等了許久才夠到首付，因?yàn)?lsquo;地段+價(jià)格’的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)看中了這個(gè)項(xiàng)目，而且在這個(gè)位置上，即使剩下朝向不太好的房源，只要有兩居的房可選，我就會(huì)選的。”

如上述女士一樣的剛需正是該項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)戶型的主力購(gòu)買客群。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目此次取證房源包括4棟樓，共633套房源，均為高層產(chǎn)品。在價(jià)格方面，銷售均價(jià)不超過(guò)54378元/平方米，最高售價(jià)不超過(guò)57097元/平方米。這意味著90平方米以下主力戶型房源總價(jià)在460萬(wàn)元—500多萬(wàn)元之間。

在新房方面，緊鄰該項(xiàng)目的限競(jìng)房是華潤(rùn)電建的小瓦窯地塊，均價(jià)為54378元/平方米，與上述熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格幾乎一致，其主力戶型也定位剛需，整個(gè)社區(qū)為高層產(chǎn)品，目前尚未開(kāi)盤(pán);西南側(cè)的石景山古城南街地塊，限競(jìng)房均價(jià)為58802元/平方米。在二手房方面，其周邊的大成郡價(jià)格水平為76708元/平方米;緊鄰該項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋山水均價(jià)為65876元/平方米;青塔西路60號(hào)院價(jià)格則為56433元/平方米。鑒于此，一些買房人秉持著“搖到買到即賺到”的心理，來(lái)參與搖號(hào)購(gòu)房。

值得一提的是，目前從北京整體限競(jìng)房市場(chǎng)來(lái)看，部分限競(jìng)房項(xiàng)目確實(shí)能夠登上北京新建住宅月度銷售排行榜的前十位，但熱銷限競(jìng)房仍屬于少數(shù)。不少入市半年以上的限競(jìng)房，即便打折促銷以價(jià)換量，去化率仍不足60%。

“過(guò)去兩年，北京在加大土地供量的同時(shí)，又限定價(jià)格和產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品的地段、戶型、總價(jià)高度相近，造成限競(jìng)房大面積滯銷，房企不得不在價(jià)格已被限定的情況下進(jìn)一步降價(jià)，從而斷臂求生。”郭毅表示，背負(fù)著748萬(wàn)平方米庫(kù)存的房企們?nèi)缑⒋淘诒?，僅50個(gè)未上市地塊的土地出讓金總額便達(dá)到1753億元，748萬(wàn)平方米限競(jìng)房庫(kù)存的市值更超過(guò)4000億元。房企面臨著業(yè)績(jī)與資金的重壓，卻在地段、產(chǎn)品、價(jià)格的重重管控下，幾乎喪失了自主調(diào)節(jié)行情節(jié)奏的工具。

多數(shù)限競(jìng)房銷售遇冷

實(shí)際上，過(guò)去一段時(shí)間，《證券日?qǐng)?bào)》記者也曾走訪多個(gè)限競(jìng)房樓盤(pán)，盡管每個(gè)盤(pán)位置和配套各有千秋，但戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，包括有在同區(qū)域內(nèi)，同一塊地上好幾個(gè)項(xiàng)目一同上市銷售的現(xiàn)象，甚至部分區(qū)域入市房源超過(guò)3000套，這使得市場(chǎng)供大于求愈發(fā)明顯，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。

與此同時(shí)，各個(gè)項(xiàng)目命運(yùn)也有差異。比如，即使是休息日，有的限競(jìng)房項(xiàng)目銷售中心來(lái)訪客群絡(luò)繹不絕，有的卻一天難以見(jiàn)到幾組訪客。此外，整體體量較大的限競(jìng)房項(xiàng)目，早期吸納了一些客群，隨著后續(xù)上市項(xiàng)目越來(lái)越多，客群逐漸開(kāi)始流失，低開(kāi)高走不再，反倒越賣越不好賣。

自從限競(jìng)房入市以來(lái)，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限競(jìng)房網(wǎng)簽率不到三成，實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量也不足四成。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，即使有個(gè)別項(xiàng)目熱銷，但整體市場(chǎng)依然蕭條，限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價(jià)10%左右，但開(kāi)盤(pán)能去化30%-40%就已經(jīng)是及格，如果能賣掉一半，就可謂優(yōu)秀。可以預(yù)見(jiàn)的是，其中大多數(shù)項(xiàng)目將面臨虧損。

而除了二手房，共有產(chǎn)權(quán)房也將是2019年限競(jìng)房購(gòu)買客群的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

有業(yè)內(nèi)人士稱，2019年有望迎來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房集中入市的一年，包括即將入市、啟動(dòng)網(wǎng)上申購(gòu)以及正在開(kāi)發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，將對(duì)現(xiàn)有的樓市格局帶來(lái)沖擊。比如，在同區(qū)域內(nèi)，交通生活等配套資源類似的情況下，共有產(chǎn)權(quán)房一般低于限競(jìng)房至少1萬(wàn)元/平方米。雖然不是百分之百持有產(chǎn)權(quán)，但巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓購(gòu)房門(mén)檻更低，必然使很多剛需客戶動(dòng)心。

郭毅則表示，截至目前，在93個(gè)已出讓的限競(jìng)房地塊中，僅有43宗地塊(41個(gè)項(xiàng)目)取得部分或全部住宅面積的預(yù)售許可，并推向市場(chǎng)銷售，還有50個(gè)地塊仍處于開(kāi)發(fā)前期。從庫(kù)存去化周期來(lái)看，限競(jìng)房在8個(gè)月銷售周期中的簽約總面積為73萬(wàn)平方米，已供應(yīng)未成交的面積達(dá)到249萬(wàn)平方米，按此推算，目前庫(kù)存限競(jìng)房的靜態(tài)去化周期長(zhǎng)達(dá)82個(gè)月。此外，有11宗地塊出讓于2017年，時(shí)間最早的一宗地塊拿地迄今已有兩年，但仍未上市銷售。

郭毅進(jìn)一步稱，同質(zhì)造成滯銷，滯銷形成庫(kù)存，庫(kù)存擠占資金，資金影響再投資，長(zhǎng)此以往，恐怕會(huì)讓市場(chǎng)陷入僵局。

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