2019年5月23日，中國產業(yè)新城運營商研究成果發(fā)布會暨第四屆產城融合發(fā)展高峰論壇在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。會上，中國指數研究院發(fā)布了中國產業(yè)新城運營商評價最新研究成果，國內權威學術專家及優(yōu)秀運營商代表就產業(yè)轉型升級、創(chuàng)新發(fā)展、產城融合等話題發(fā)表了主題演講，并深入對話研討如何促進產城融合向更高質量發(fā)展。此次研究為中國指數研究院連續(xù)第四年開展，希望通過總結其成功運營的核心價值要素，發(fā)掘和推廣優(yōu)秀產業(yè)新城運營商的發(fā)展經驗，發(fā)揮其在中國產業(yè)轉型升級中的標桿示范作用，為政府、業(yè)界提供更多參考依據及經驗借鑒，進一步推動行業(yè)發(fā)展。

當前，隨著我國產業(yè)轉型升級步伐的加快，創(chuàng)新驅動持續(xù)引領產業(yè)發(fā)展，新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷催生，產業(yè)結構不斷得到優(yōu)化。此外，隨著《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》、《關于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調發(fā)展新機制的意見》以及《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》等一系列政策文件的發(fā)布，都市圈建設不斷推進，城市群作用日漸突出，區(qū)域間壁壘正逐步打破。產業(yè)新城作為承接產業(yè)轉型升級和新型城鎮(zhèn)化的重要載體，在未來中國經濟和社會發(fā)展中的作用將進一步凸顯。

隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域產業(yè)轉型升級邁入新的發(fā)展階段，而產業(yè)新城作為我國經濟轉型升級的重要載體，也將面臨更多的發(fā)展機遇。隨著產業(yè)新城發(fā)展規(guī)模的不斷壯大，項目運營的成功與否直接決定了項目未來的發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)秀產業(yè)新城運營商的發(fā)展經驗更值得借鑒。因此，2019年我們在繼承上一年研究方法、評價指標體系、研究成果及經驗的基礎之上，結合更加豐富的產業(yè)新城運營商及代表項目的實地調研與訪談交流，進一步優(yōu)化適用于國內產業(yè)新城運營商發(fā)展特色的研究方法和評價指標體系，從產業(yè)發(fā)展、城市建設、企業(yè)經營能力三方面進行綜合評價。

產業(yè)新城運營商綜合實力評價結果

1、

"2019中國產業(yè)新城運營商綜合實力TOP10"

華夏幸福、中新集團、張江高科

從綜合得分來看，綜合實力位居前三。從2019年中國產業(yè)新城運營商綜合實力評價研究結果來看，積極布局核心都市圈，產業(yè)新城的異地復制進入全面加速時期。此外，其堅持產業(yè)優(yōu)先，通過龍頭引領產業(yè)集聚、創(chuàng)新與資本雙輪驅動的創(chuàng)新產業(yè)發(fā)展方式，產業(yè)發(fā)展能力不斷提升，為公司業(yè)績穩(wěn)步增長提供了強勁動力，繼續(xù)成為產業(yè)新城運營的領軍企業(yè)。作為中新合作載體和蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)主體，積極融入國家戰(zhàn)略，不斷輸出蘇州工業(yè)園區(qū)成功經驗，已在滁州、嘉善、銀川等地成功將項目落地。作為合作共建園區(qū)開發(fā)主體，其堅持創(chuàng)新引領轉型升級，不斷吸納和聚集核心資源要素，通過打造雙一流的投資環(huán)境—一流硬件設施、一流營商環(huán)境，建設產業(yè)發(fā)達、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、以人為本的新型園區(qū)，通過區(qū)中園和綠色公用板塊聯(lián)動、集聚資源，實現(xiàn)了高水平的產城融合協(xié)調發(fā)展。以科學城建設為契機，以城市更新為抓手，圍繞主導產業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)，重點聚焦集成電路、生命健康、物聯(lián)網和人工智能等行業(yè)，不斷提升產業(yè)培育與集聚、資本經營等方面的核心能力，持續(xù)推進開放式創(chuàng)新生態(tài)圈的構建。同時，企業(yè)更加注重城市建設，創(chuàng)新城市服務模式，提升配套設施能級，積極解決"最后一公里"的交通問題。

招商蛇口

積極整合內部資源，推動產融協(xié)同，依托在核心區(qū)域積累的優(yōu)質資源，憑借豐富的城區(qū)和產業(yè)園開發(fā)與運營經驗，聚焦空間規(guī)劃、產業(yè)聚集、生態(tài)圈服務，積極為產業(yè)創(chuàng)新賦能，持續(xù)推進"前港-中區(qū)-后城"的新蛇口模式打造。依托并有效整合清華系資源，聚焦于園區(qū)的投資運營，逐漸加大輕資產業(yè)務的布局，不斷做大規(guī)模并網絡化布局。其結合地方產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域資源稟賦等進行產業(yè)定位，導入全球產業(yè)創(chuàng)新資源，有效地推動區(qū)域產業(yè)轉型升級，帶動城市經濟實現(xiàn)高質量的發(fā)展。充分發(fā)揮自身在產業(yè)開發(fā)領域的專業(yè)優(yōu)勢和當地村鎮(zhèn)的協(xié)調能力，推動項目開發(fā)建設;同時，企業(yè)以科技產業(yè)為依托，將"業(yè)態(tài)、形態(tài)、生態(tài)"形成有機結合，積極布局產業(yè)投資領域，打造"科技、人才、信息、環(huán)境、能源、居住、生態(tài)"為架構的綜合服務體系。積極發(fā)揮創(chuàng)新精神，專注企業(yè)全生命周期孵化及培育，洞察客戶需求，引導產業(yè)聚集，積極打造科研、辦公、生活等功能齊全的綜合業(yè)態(tài)，構建出以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的建設運營為核心，以智慧園區(qū)和金控平臺為兩翼的業(yè)務發(fā)展模式。積極落實"科技+"模式，大力培育和發(fā)展大健康食品、科技智能制造等實體服務板塊，扎實推進科技產業(yè)布局;同時，企業(yè)主動融入大灣區(qū)建設，推動珠?？萍紕?chuàng)新、實體經濟和城市建設發(fā)展，加強新興、配套產業(yè)發(fā)展，推動建立多元化發(fā)展格局。秉承"創(chuàng)智共融，聚業(yè)興城"的宗旨，基于"產、城、融、投"發(fā)展模式，重點開展產業(yè)載體開發(fā)與運營、產業(yè)資本投資、產城研究規(guī)劃、產業(yè)實體經營，打造產融聯(lián)盟新城、特色小鎮(zhèn)、雙創(chuàng)社區(qū)等多元產品形態(tài)，致力于構筑"引人才、聚產業(yè)、共發(fā)展"的產業(yè)高地。依據自身資源稟賦，產業(yè)集群效應逐步凸顯。其通過精準的戰(zhàn)略布局及產業(yè)定位，綜合實力和品牌影響力得到不斷提升。

產業(yè)新城運營商發(fā)展特點

2、

產業(yè)定位：重研究，搭平臺，抓龍頭，促落地

從產業(yè)新城的調研結果來看，運營商在進行產業(yè)定位時，不僅通過與國際知名的產業(yè)研究機構進行合作，為其項目進行合理產業(yè)定位，而且越來越多的運營商通過自建產業(yè)研究平臺的形式，來持續(xù)跟蹤產業(yè)發(fā)展趨勢，以增強自身對產業(yè)的判斷力，從而更加熟悉產業(yè)發(fā)展脈絡。此外，產業(yè)新城項目對龍頭企業(yè)引進的關注度越來越高，這就更需要基于長期系統(tǒng)發(fā)展的角度來研究主導產業(yè)，主導產業(yè)定位越準，項目對龍頭企業(yè)的吸引力就更強，這樣能更好地實現(xiàn)項目順利落地。

華夏幸福

早在2013年就專門成立了產業(yè)研究院，專注于研究政經大勢、區(qū)域發(fā)展、前沿技術和高新產業(yè)等，為華夏幸福提供戰(zhàn)略決策、戰(zhàn)略新興產業(yè)研究、產業(yè)規(guī)劃編制等重要任務，從而促進項目更好的落地。星河產城研究院作為旗下專業(yè)產業(yè)研究機構，集"研究+規(guī)劃+實踐"于一體，始終專注于市場前置探索，遵循開放合作、全鏈研究、創(chuàng)新實踐的價值理念，深耕粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝都市圈，持續(xù)對區(qū)域產業(yè)進行跟蹤研究，從而確保目標產業(yè)順利落地。通過專門成立產業(yè)研究院的形式來實現(xiàn)對產業(yè)的持續(xù)跟蹤，并將所關注產業(yè)方向進行劃分，以產業(yè)研究團隊的形式對所負責行業(yè)進行深入研究和持續(xù)跟蹤，判斷行業(yè)發(fā)展趨勢。內設專業(yè)的產業(yè)研究機構，在項目落地前就對區(qū)域內經濟、產業(yè)基礎等要素進行深層次研究，同時結合天安數碼城的企業(yè)資源，對項目前期進行合理的產業(yè)定位，并在產業(yè)導入過程中不斷優(yōu)化以及修正落地產業(yè)內容，以確保未來項目能夠順利的發(fā)展。

產業(yè)招商：信息化招商、圈層招商、聚集招商

隨著產業(yè)新城的遍地開花，傳統(tǒng)全民招商、廣撒網式招商的方式效率日趨低下，運營商積極改變思維，依托自身資源優(yōu)勢，構建資深招商團隊;此外，運營商積極借助大數據平臺及合作伙伴，精準對接細分產業(yè)，深入產業(yè)圈層，挖掘產業(yè)鏈關鍵節(jié)點的企業(yè)，為載體和企業(yè)畫像，達到精準匹配。對于一些資源稟賦并不明顯的項目，運營商積極引進產業(yè)上下游企業(yè)入駐，來提前搭建良好的產業(yè)氛圍，以吸引龍頭企業(yè)入駐。

華夏幸福

通過整合品牌、規(guī)劃、政策、資源、金融、服務等要素，借助產業(yè)+數據大平臺，打造"科技驅動"、"精準預判"的招商新模式。其深入產業(yè)圈層，對十大行業(yè)以及細分產業(yè)進行持續(xù)跟蹤研究，探索產業(yè)鏈重要節(jié)點，挖掘細分產業(yè)關鍵節(jié)點的重點企業(yè)，并通過細分招商目標的方式，借助自身招商團隊、研究院及大合作平臺，集中發(fā)力，實現(xiàn)精準招商。內外資并重。外資方面，企業(yè)持續(xù)發(fā)揮招商優(yōu)勢，通過依托覆蓋全球的招商網絡，借助蘇州工業(yè)園區(qū)的招商資源以及專業(yè)高效的招商團隊，打造合作區(qū)的外資集聚;內資方面，企業(yè)通過研究內資企業(yè)發(fā)展周期，把握產業(yè)發(fā)展與轉移趨勢，以提供滿足企業(yè)階段性重點需求的服務來吸引落戶。采取聚集招商的方式，注重練好"內功"，招商與基建"兩手抓，兩手都要硬"。結合國家戰(zhàn)略布局，不斷加大產業(yè)招商、戰(zhàn)略招商、精準招商的力度。其以項目內主導產業(yè)為招商導向，圍繞相關產業(yè)鏈的上下游企業(yè)的需求特征進行細分，并不斷挖掘重點儲備客戶，對當前重點儲備客戶進行跟蹤，并通過不斷完善項目內產業(yè)發(fā)展環(huán)境來吸引企業(yè)進駐。

產業(yè)培育：專業(yè)人才管理，搭平臺助成果轉化

隨著我國經濟由高速增長向高質量發(fā)展階段轉變，產業(yè)結構面臨重大調整，產業(yè)內外部環(huán)境對產業(yè)新城的健康發(fā)展有著重要的作用，這就要求運營商在項目運營上實現(xiàn)更大的突破，以幫助入駐企業(yè)提升抗風險能力，助力企業(yè)實現(xiàn)高質量發(fā)展。產業(yè)新城運營商通過創(chuàng)新管理機制，更精準地對接了企業(yè)的發(fā)展訴求。同時，運營商通過不斷構建和完善項目產業(yè)集群，來幫助入駐企業(yè)更好地增強與上下游產業(yè)的聯(lián)系度。此外，隨著從招商引資向招商引智轉變，運營商不斷創(chuàng)新服務模式，推動智力成果順利落地轉化。

啟迪協(xié)信

一開始就注重打造產業(yè)生態(tài)環(huán)境，盡力做好項目服務。在產業(yè)新城運營過程中，不僅為入駐企業(yè)提供基本的服務，更專門結合每個園區(qū)的產業(yè)特點，引進專業(yè)人才為其園長，來收集和解決入駐企業(yè)發(fā)展訴求;在此過程中，也讓自己真正融入園區(qū)運營之中。通過自籌資金的形式，成立天安數碼城知識產權發(fā)展基金;同時，又成立天安知識產權保護聯(lián)盟。圍繞基地服務功能，不斷加強對科創(chuàng)企業(yè)的發(fā)現(xiàn)、培育、跟蹤、篩選等，為入駐企業(yè)提供全生命周期服務，以助力企業(yè)健康發(fā)展。為提升項目運營管理水平，借助集團板塊資源，根據不同類型項目的實際需要，與萬豪酒店集團、北辰會展、盈石資產管理等國內外頂尖的運營管理單位進行合作，不斷組建專業(yè)化的運營管理公司。

城市建設：做好城市建設，打好人才保衛(wèi)戰(zhàn)

城市建設與產業(yè)發(fā)展相協(xié)調是吸引人口落戶、促進產業(yè)新城健康發(fā)展的源動力;城市基礎配套設施建設與招商相互促進，是吸引企業(yè)入駐的重要保障。在夯實城市建設質量、優(yōu)化人居環(huán)境的同時，產業(yè)新城運營商積極落實"以人為本"的發(fā)展理念，針對人才引進的切實需求，積極從產城融合、職住平衡等方面規(guī)劃新城建設，重視優(yōu)質人居環(huán)境的塑造，從人的視角出發(fā)，切實解決居住、教育、醫(yī)療、健康、商業(yè)、娛樂等日常工作生活需求，提升人才入住體驗。此外，產業(yè)新城運營商在打造"齊全"城市功能的同時，深入挖掘內在需求，并且開始注重關愛弱勢群體，建設養(yǎng)老中心、婦幼健康中心等，完善特殊需求的配套設施。通過產業(yè)新城基礎配套體系的提量提質，城市建設水平和人居環(huán)境不斷提升，產業(yè)新城在吸引外流人口回流、吸引高端人才入住等方面初見成效，產業(yè)新城成為承接中心城市人才外溢的重要節(jié)點。

華夏幸福

高度重視都市圈發(fā)展，企業(yè)將人口視為市場的基石，樹立"以人為本、可持續(xù)發(fā)展"的城市發(fā)展理念，構建涵蓋從規(guī)劃、設計到建設、運營的完整城市發(fā)展體系，建設生態(tài)智慧的宜居宜業(yè)型產業(yè)新城。注重營造配套服務環(huán)境的打造，通過基礎設施與配套服務升級，推動園區(qū)價值的重塑和提升。繼續(xù)推進商業(yè)、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等城市服務設施建設，推動城市人居設施完善，構筑優(yōu)良的生活環(huán)境。作為城市和園區(qū)運營服務商，聚焦空間規(guī)劃、產業(yè)集聚、生態(tài)圈服務，把握產業(yè)創(chuàng)新，推進產城聯(lián)動和港城聯(lián)動。硬件設施與服務兩手抓，重點打造產城融合平臺，積極做好生活服務設施的軟硬件建設，打造綜合社區(qū)、人才公寓、食堂、商業(yè)等服務設施。

產城運營面臨的城市機遇及產業(yè)趨勢

3、

當前，不少城市經濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，產業(yè)新城作為區(qū)域經濟發(fā)展的重要引擎，正積極助推中國產業(yè)轉型升級以及新型城鎮(zhèn)化的快速推進。但面對宏觀環(huán)境越來越復雜、產業(yè)競爭更加激烈等各種現(xiàn)實問題，如何更精準地進行城市布局和產業(yè)選擇已成為運營商越來越關注的的話題。

城市布局：人口、交通、經濟三大要素影響運營商城市選擇

結合今年的運營商訪談來看，大部分優(yōu)秀運營商在進行城市布局時更看重長三角、珠三角以及京津冀三大城市群;此外，成渝城市群也是其密切關注區(qū)域。從城市選取標準來看，運營商對于城市的人口、經濟以及交通等指標最為看重。未來，隨著城市競爭越來越激烈，人口、經濟等指標將不斷發(fā)生變化，這也將持續(xù)影響運營商城市布局策略。

人口作為支撐城市發(fā)展的重要推動力，人口的流動也持續(xù)影響著城市競爭力。從2011-2017年全國地級以上城市年均人口增量分布來看，其呈現(xiàn)出"東強西弱、南強北弱"的態(tài)勢，而且有加速發(fā)展趨勢。從2018年運營商新拓項目所在城市來看，新拓項目所在的23個城市GDP增速均較高，大部分高于全國GDP增速。交通條件亦是運營商布局城市時最為看重的要素。當前，我國城市正處于由單核發(fā)展轉向區(qū)域聯(lián)動的城市群、都市圈發(fā)展階段，高鐵作為推動區(qū)域實現(xiàn)一體化的重要推手，便捷的交通網絡使得城市邊界逐漸被打破，其運輸能力使得中心城市外溢人口向著交通要道沿線兩旁的區(qū)域聚集。

從未來城市布局趨勢來看，人口、經濟以及交通方面有較強優(yōu)勢的都市圈內城市將迎來重要發(fā)展機遇。這主要是因為都市圈作為人口、資本以及企業(yè)最為集中的區(qū)域，其以相對較小的空間匯聚了大量的人口、資金等生產要素。

產業(yè)選擇：立足產業(yè)資源稟賦，聚集產業(yè)轉型升級趨勢，因城施產

通過對今年調研的運營商以及公開資料進行梳理，發(fā)現(xiàn)大多數運營商在產業(yè)選擇上聚焦于國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)。對于運營商來說，產業(yè)的選擇需要符合政策風口，企業(yè)在進行產業(yè)布局時也要根據區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略進行布局。

當前，我國正進入產業(yè)轉移以及產業(yè)轉型的協(xié)調發(fā)展階段。產業(yè)轉移的路徑之一便是由東部向中西部轉移的過程。中西部地區(qū)受益于日益完善的交通網絡以及成本優(yōu)勢等，產業(yè)轉移的同時帶來了大量的人口。但產業(yè)西遷并不意味著東部地區(qū)制造業(yè)競爭力下降，沿海發(fā)達的三四線城市也有土地和勞動力成本不高的地區(qū)，依然具備承接相關產業(yè)的優(yōu)勢。

隨著國內一線城市房價持續(xù)走高，對低附加值的中低端制造業(yè)形成擠出，促使產業(yè)結構向更高附加值的中高端服務業(yè)以及知識密集型制造業(yè)聚集，人才基礎決定了一線城市在科技創(chuàng)新領域具備極大優(yōu)勢，主攻產業(yè)鏈的研發(fā)設計環(huán)節(jié)。對于城市群內的三四線城市來說，可以利用區(qū)位優(yōu)勢，承接相關加工制造環(huán)節(jié)。

特色運營商及項目發(fā)展分析

4、

通過研究，我們篩選出具有代表意義的特色產業(yè)新城運營優(yōu)秀企業(yè)及產業(yè)運營優(yōu)秀項目，這些企業(yè)或項目在土地開發(fā)整理、產業(yè)招商、特色產業(yè)培育、城市建設等一個或多個領域表現(xiàn)突出，且隨著這些企業(yè)不斷發(fā)展壯大以及項目建設的持續(xù)完善，核心競爭力也將不斷提升，發(fā)展?jié)摿^大。

"2019中國特色產業(yè)新城運營優(yōu)秀企業(yè)"

"2019中國產業(yè)運營優(yōu)秀項目"

總體上，中國特色產業(yè)新城運營優(yōu)秀企業(yè)憑借獨具特色的運營模式，不斷增強產業(yè)發(fā)展能力，提升城市建設水平。優(yōu)秀的產業(yè)運營項目在產業(yè)定位、區(qū)域布局、產業(yè)招商、產業(yè)培育、城市建設等方面也已經形成較強的核心競爭力。隨著我國新型城鎮(zhèn)化進一步推進，未來，將有更多企業(yè)加入產業(yè)新城建設，優(yōu)秀產業(yè)新城運營商的建設經驗、發(fā)展模式為其他產業(yè)新城參與企業(yè)建設提供了參考和借鑒，這些優(yōu)秀產業(yè)新城項目將在城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市能級提升中不斷凸顯示范作用。

總結

5、

在此次實地調研及訪談過程中，我們能夠明顯感受到運營商在產業(yè)新城上做出的許多努力與嘗試，產業(yè)新城較往年實現(xiàn)了更高水平的發(fā)展。但部分項目由于產業(yè)定位雷同、盲目定位等問題，導致招商并不理想，不僅浪費資源，更難以助力當地產業(yè)轉型升級。此外，由于產業(yè)新城的開發(fā)沉淀了大量的資金以及較高的資金成本，PPP模式成為一些企業(yè)布局產業(yè)新城的優(yōu)選模式。但受國家政策影響，國家加強了對于PPP項目的入庫管理力度，并對不符合規(guī)范、未有實質性進展的項目明令予以清退，這對于運營商來說，大大增加了布局產業(yè)新城的難度。這就要求企業(yè)在增強自身建設、運營管理水平的同時，亦需要時刻把握國家政策導向，以及時調整應對。隨著輕資產運營受到越來越多企業(yè)的關注，其不僅可以實現(xiàn)項目的快速布局，更可以在一定程度上降低自身風險，但這要求極強的運營管理能力，這對企業(yè)如何培養(yǎng)員工、如何輸出成功經驗提出了更多的要求。此外，由于中美貿易爭端的不確定性，對于布局涉及中美貿易的相關產業(yè)項目，在招商以及后期運營時亦會面臨較大的挑戰(zhàn)。

未來，隨著產業(yè)新城領域的競爭越來越激烈，運營商的運營管理能力將得到不斷提升，盈利模式也將更多元，行業(yè)將呈現(xiàn)出新的面貌。在此，我們將持續(xù)跟蹤行業(yè)變化，不斷深化研究，希望此次產業(yè)新城及運營商研究成果能夠為社會各界以及各參與主體提供更多的參考與借鑒，"不忘初心、牢記使命"，共同助力我國產業(yè)轉型升級，為區(qū)域經濟的發(fā)展注入新的活力，為社會打造出宜居、宜業(yè)之城。

(中指研究院)

關鍵詞： 產業(yè)新城運營商 產城融合