繼4月逐漸恢復(fù)后,因疫情推遲的購房需求在“五一”小長假進(jìn)一步釋放,重點城市二手房市場成交量大增。
來自某研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,“五一”小長假(5月1日至5日)期間,重點18城市二手房日均成交量同比增六成,其中有14個城市同比增長,增幅最大的是北京,日均同比增長100%,1個城市(杭州)和去年同期持平,3個城市同比下降,降幅最大的為武漢,同比下降13%。
證券時報記者從多個房產(chǎn)中介處也了解到,“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都增加不少。
北京二手房成交量為何暴漲?這種現(xiàn)象能否持續(xù)?其他重點城市未來市場走勢如何?
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外,4月30日北京西城學(xué)區(qū)政策變化是“五一”假期北京二手房成交量大漲的主要原因,預(yù)計北京5月份成交量環(huán)比增幅在15%以內(nèi)。全國其他重點城市雖然4月成交量明顯增長,但是在長期收入不確定、調(diào)控政策不放松的背景下,市場支撐力度不足、市場節(jié)奏依舊較緩,預(yù)計5月的市場將會自然回落,今年上半年的市場將明顯弱于2019年同期。
北京:趕政策“末班車”效應(yīng)明顯
隨著疫情得到有效控制,北京下調(diào)防控等級,大部分小區(qū)二手房帶看恢復(fù)正常后,整體市場成交復(fù)蘇明顯。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,“五一”小長假前4天,北京二手房網(wǎng)簽139套,而去年同期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是134套。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)則顯示,“五一”小長假(5天)北京二手房日均成交量900套,而去年“五一”小長假(4天)日均成交量是450套,同比大漲100%。
對于兩個機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)差異,貝殼研究院首席分析師許小樂對證券時報記者說:“網(wǎng)簽量代表的是過去的成交結(jié)果,有滯后性。我們用的是鏈家實時成交量推算的全市成交量。通常鏈家的市占率比較穩(wěn)定,能夠推算出全市成交量。”
對于“五一”假期北京全市二手房成交量同比大幅增長的原因,許小樂表示,除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外,比較重要的原因在于4月30日晚上學(xué)區(qū)房政策的出臺,西城多校劃片使得部分家長為了教育的確定性加快入市,“五一”期間西城交易量同比和環(huán)比增長均超過100%,尤其是金融街和德勝片區(qū)。
不過,在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,今年和去年“五一”假期成交量可比性不大,因為去年4月15日國管公積金政策出臺后,樓市已經(jīng)從小陽春開始下調(diào),而且“五一”假期只有4天,大部分人都出游,慣例成交量不會高。而今年比較特殊,由于疫情,大部分人未選擇遠(yuǎn)游,前期積壓的購房者的確不少,疊加西城學(xué)區(qū)新政,部分積壓的需求在“五一”假期釋放屬于正?,F(xiàn)象,市場正在快速恢復(fù)。
不管怎樣,證券時報記者從多個房產(chǎn)中介處了解到,“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都不少是事實。
根據(jù)4月30日發(fā)布的北京西城學(xué)區(qū)新政,自2020年7月31日后,西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時,不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校,全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。這意味著“7.31”之前不在西城買房落戶,就不能保證上之前對口的學(xué)校。該消息一出,不少家長和房主都坐不住了。
“從4月30日出政策到現(xiàn)在一周的時間,整個西城二手房掛牌量快超過去年全年的掛牌量了!”某房產(chǎn)中介小王對證券時報記者說,
另一家房產(chǎn)中介某知名學(xué)區(qū)的李店長告訴證券時報記者,該小區(qū)“五一”5天的成交量相當(dāng)于4月一個月的成交量,大家都想趕末班車在7月31日之前落戶。
西城不僅新掛牌房源不少,也有一些之前已掛牌房源上調(diào)掛牌價。
證券時報記者在鏈家APP上查詢到,西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)某小區(qū)里不到60平米的兩居室,掛牌價在5月1日上漲了70萬至總價900萬,單價15.4萬/平方米,該房源是2019年7月掛牌的,曾在2019年11月降價20萬。
不過,證券時報記者從某房產(chǎn)中介發(fā)的他所在片區(qū)“五一”成交情況來看,大部分房源的成交價都是低于掛牌價的,有的最多低了42萬。
“聰明的房東就不會漲,差不多就賣,想再扛著點的房東有可能就賣不出去。”房產(chǎn)中介小劉對證券時報記者表示,“7.31”之后西城的房價可能會略跌一跌。
對于西城學(xué)區(qū)新政的影響,V房CEO司智認(rèn)為,西城學(xué)區(qū)整體比較均衡,所以受到影響不大。東城早就多校劃片了,房價基本上沒有受太大的影響。海淀均衡度最差,但實際上受的影響也不太大。7月31號之前西城的部分學(xué)區(qū)房會搶的比較厲害,之后會趨于平穩(wěn)。
重點城市二手房市場4月已復(fù)蘇
實際上,北京的購房需求在4月就釋放明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月,北京二手房網(wǎng)簽13161套,環(huán)比上漲75.6%,同比下降7%。張大偉認(rèn)為,雖然同比數(shù)據(jù)下降,但目前看,4月下半月已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前的平均水平。
“4月開始,北京二手房成交量增加,與網(wǎng)簽之前積壓的學(xué)區(qū)房過戶等影響有關(guān),學(xué)區(qū)房成交量相對活躍。整體看,市場有望在5-6月繼續(xù)保持在1.3萬套以上的水平。”張大偉說。
許小樂也表示,隨著北京小區(qū)進(jìn)出限制放松,二手房線下帶看量快速恢復(fù),4月北京鏈家新增帶看客戶量環(huán)比增加78.7%,同比增加0.5%。線下帶看的逐步恢復(fù)帶動二手房市場交易回歸正常狀態(tài),4月北京二手樓市恢復(fù)程度已超去年同期水平。
從全國來看,由于疫情推遲的購房需求開始在4月快速釋放,重點城市的二手房市場繼續(xù)復(fù)蘇。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月全國重點18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長,環(huán)比增加43.1%,同比增加17.6%。其中,改善性需求釋放節(jié)奏加快,成交面積在90平以上占比高出2.2個百分比,達(dá)到30%;三居室的改善房源成交占比連續(xù)兩個月提升,超過30%。
改善型需求進(jìn)場支撐4月的市場,成交量的大幅增長帶動價格的止跌上漲。除武漢因3月無成交沒有成交價格數(shù)據(jù)外,4月重點17城中有16個城市價格環(huán)比上漲,整體來看二手房價格上漲幅度不大,沒有出現(xiàn)需求集中釋放導(dǎo)致的房價快速大幅上漲情況。
不過,貝殼研究院指出,雖然4月的市場在繼續(xù)復(fù)蘇,但恢復(fù)力度并不大,表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,4月交易量只有去年3月的85%。
第二,根據(jù)歷史成交變化假設(shè)一季度缺失的需求延后到二季度釋放,預(yù)計二季度的交易量同比增長可能達(dá)到40%,目前4月的成交量同比增長17.6%,不及預(yù)期。
第三,從周度數(shù)據(jù)看,市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn),目前的成交量已經(jīng)連續(xù)下滑兩周,市場拐點較為明顯。
貝殼研究院認(rèn)為,雖然4月市場成交量有明顯增長,但是長期收入不確定、調(diào)控政策不放松的背景下,市場支撐力度不足、市場節(jié)奏依舊較緩。從調(diào)價行為來看,4月18個城市中有13個城市漲價占比下降,比上個月增加了6個城市。深圳的調(diào)漲占比雖然較高,但是在金融政策調(diào)整后,業(yè)主預(yù)期也相應(yīng)回落,調(diào)價中漲價占比下降。成交周期方面,4月客戶成交周期拉長到56.8天,較去年同期增加13天,18個城市房源成交周期均超過120天,市場成交節(jié)奏依舊緩慢。從目前的市場預(yù)期和高意向潛在需求來看,除北京外,其他17個城市5月的市場將會自然回落,2020年上半年的市場將明顯弱于2019年同期。
“因為北京西城學(xué)區(qū)政策發(fā)生變化,但西城的交易體量在全市并不大,在8%左右,且日度來看西城交易量已經(jīng)下降,初步判斷北京5月份成交量環(huán)比增幅在15%以內(nèi)。”許小樂對證券時報記者說。(張達(dá))
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