截至4月9日，30家上市房企陸續(xù)公布今年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。從之前一年多的房企普遍上漲，變?yōu)榉科箐N(xiāo)售漲幅明顯放緩。即便春節(jié)過(guò)后，在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫的情況下，也未改寫(xiě)今年一季度樓市格局。

今年一季度，龍頭大型房企業(yè)績(jī)上漲乏力的端倪開(kāi)始顯現(xiàn)，前三名企業(yè)一季度銷(xiāo)售金額同比均現(xiàn)下跌。中小房企步步趨穩(wěn)，個(gè)別房企趁勢(shì)超車(chē)，銷(xiāo)售金額同比上漲超六成，甚至兩倍以上，房企業(yè)績(jī)分化明顯加劇。

三家龍頭房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下調(diào)

截至4月9日，公布2019年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的上市房企合計(jì)30家。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這30家房企合計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?0469億元，與2018年同期的10096億元相比，同比微漲3.7%。

雖然業(yè)績(jī)上漲，但銷(xiāo)售漲幅明顯放緩，龍頭房企銷(xiāo)售規(guī)模出現(xiàn)同比下調(diào)。在克而瑞一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200權(quán)益排行榜中，碧桂園、恒大、萬(wàn)科位居前三名的格局仍未打破。

其中，碧桂園公告的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計(jì)，碧桂園第一季度實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。

而作為龍頭房企的恒大銷(xiāo)售金額同比下調(diào)的比例則超過(guò)兩位數(shù)。今年1月至3月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1196億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積為1102.8萬(wàn)平方米。從銷(xiāo)售金額來(lái)看，與去年的1618.7億元相比下降26.1%。

在此前的2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大宣布將2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)定為6000億元。其也是前三名企業(yè)中唯一確定銷(xiāo)售目標(biāo)的房企。如此看來(lái)，今年一季度則完成目標(biāo)的19.93%。

在前三名企業(yè)中銷(xiāo)售金額跌幅最小的是萬(wàn)科。2019年1至3月份，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1494.4億元，同比跌幅為3.13%，合同銷(xiāo)售面積924.8萬(wàn)平方米，同比下降13.34%。

值得一提的是，今年一季度已有四家房企過(guò)千億。除上述前三名企業(yè)外，今年1月至3月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1096.6億元。不過(guò)，保利發(fā)展一季度的簽約金額同比增長(zhǎng)26.14%。

從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，前三名企業(yè)3月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均好于前兩個(gè)月，萬(wàn)科及恒大3月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均超過(guò)500億。其中，恒大3月份實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為549億元，環(huán)比2月的215.3億元增長(zhǎng)155%，同比則上漲11%。

恒大3月的市場(chǎng)表現(xiàn)主要得益于3月份開(kāi)啟的全國(guó)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，而且這一促銷(xiāo)將延期至5月。此前有知情人士表示，延期的主要原因是促銷(xiāo)活動(dòng)效果良好，致使恒大3月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@。

分化加劇，有中小房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比漲超六成

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷(xiāo)售金額同比下降近13%。對(duì)于這一下降現(xiàn)象，克而瑞分析認(rèn)為，一方面是由于去年一季度3家龍頭房企業(yè)績(jī)基數(shù)較高，月均銷(xiāo)售超500億;另一方面，自2018年下半年以來(lái)TOP3房企進(jìn)行了提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

事實(shí)上，銷(xiāo)售規(guī)模下調(diào)的不僅是三家龍頭房企，中國(guó)金茂今年一年度銷(xiāo)售283.28億元，同比去年的386.66億元降幅也達(dá)到26.70%。綠城今年一季度總合同銷(xiāo)售金額255億元，同比也有8.6%的降幅。

從百?gòu)?qiáng)房企一季度銷(xiāo)售情況來(lái)看，根據(jù)克而瑞按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100房企今年1月-3月的銷(xiāo)售規(guī)模仍有1%左右的下滑。但在2018年第一季度，TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模同比增長(zhǎng)28.8%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2018年是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史紀(jì)錄的一年，與2018年一季度同比接近50%上漲相比，2019年一季度房企漲幅全面放緩。

對(duì)于房企整體銷(xiāo)售額漲幅明顯出現(xiàn)放緩的原因，張大偉則認(rèn)為，除市場(chǎng)本身退燒外，與2018年一季度有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)系。此外，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，也影響到布局三四線城市的房企銷(xiāo)售。其中，龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關(guān)。

在部分大房企業(yè)績(jī)上漲乏力情況下，部分中小房企的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)依然在上漲，有的小房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比漲超六成，甚至個(gè)別小房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)2倍以上。房企間的業(yè)績(jī)分化繼續(xù)加劇。

最為典型的是國(guó)瑞置業(yè)一季度銷(xiāo)售76.57億元，同比增長(zhǎng)約277%。合生創(chuàng)展一季度銷(xiāo)售40.8億元，同比增長(zhǎng)約141.80%。

建業(yè)地產(chǎn)一季度物業(yè)合同銷(xiāo)售總額為128.36億元，同比增加為69.8%。2019年其重資產(chǎn)合約銷(xiāo)售目標(biāo)是635億元，已完成全年目標(biāo)20.21%。首創(chuàng)置業(yè)一季度累計(jì)簽約金額約139.1億元，同比增長(zhǎng)63.2%。2019年銷(xiāo)售目標(biāo)800億元，完成目標(biāo)的17.38%。

此外，中國(guó)奧園一季度合同銷(xiāo)售金額187.3億，同比增長(zhǎng)約38%。佳源國(guó)際一季度銷(xiāo)售36.63億元，同比增長(zhǎng)46%。

隨著市場(chǎng)格局逐漸分化，張大偉認(rèn)為，從2019年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以推斷出，隨著龍頭房企退燒，2019年市場(chǎng)逐漸將出現(xiàn)中型房企競(jìng)爭(zhēng)的局面。

土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，銷(xiāo)售“小年”高增長(zhǎng)難持續(xù)

雖然今年一季度TOP100房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模略有下滑，但各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售金額集中度較去年仍有提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達(dá)70.5%。

事實(shí)上，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)邏輯仍在主導(dǎo)房企的投資戰(zhàn)略。春節(jié)過(guò)后，隨著部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的土地市場(chǎng)更現(xiàn)回暖跡象。今年3月，包括杭州、蘇州、合肥、寧波等在內(nèi)的部分城市出現(xiàn)房企搶地現(xiàn)象，土地溢價(jià)率甚至超過(guò)100%。

“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì)集中拿地。”張大偉稱(chēng)，2018年，因?yàn)槌掷m(xù)調(diào)控，市場(chǎng)明顯降溫，部分企業(yè)拿地較少。如今在融資壓力有所緩解下，部分企業(yè)再次開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地。

萬(wàn)科公告顯示，3月其分別于北京、佛山、天津、成都、長(zhǎng)春、西安等地新增加項(xiàng)目11個(gè)，建筑面積289.2萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積194.1萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益地價(jià)98.93億元。整體來(lái)看，萬(wàn)科第一季度共斥資近300億元拿地。此外，其也在通過(guò)舊改的渠道增加土儲(chǔ)。

同在3月份，保利發(fā)展共取得4宗地塊，分別位于青島、汕頭、成都及澳大利亞布里斯班，總土地面積合計(jì)61.32萬(wàn)平方米。 中海在沈陽(yáng)、石家莊、佛山、大連和香港收購(gòu)了5幅地塊，應(yīng)付的土地出讓金約為77.26億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)3月斥資近200億元在12個(gè)城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。同時(shí)，融創(chuàng)13.34億元收購(gòu)陽(yáng)光100重慶兩項(xiàng)目70%股權(quán)。

“除了上述大型企業(yè)外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，中小型房企繼續(xù)加大規(guī)模擴(kuò)張，成為了最近拿地市場(chǎng)的主力。”張大偉這樣表示。

對(duì)于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)，克而瑞認(rèn)為將是銷(xiāo)售“小年”，預(yù)計(jì)一二線和部分強(qiáng)三線城市企穩(wěn)反彈，而多數(shù)三四線城市仍將保持調(diào)整下行的走勢(shì)。為此，企業(yè)高杠桿經(jīng)營(yíng)、高增長(zhǎng)模式注定不可持續(xù)。

另有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政策基本仍將保持比較緊的狀態(tài)，隨著樓市供應(yīng)的增加，二季度的市場(chǎng)走勢(shì)也難現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，求穩(wěn)是大部分房企的心態(tài)。

新京報(bào)記者 袁秀麗 編輯 武新 制圖 薛慧敏 校對(duì) 李立軍

關(guān)鍵詞： 房企 銷(xiāo)售