圖說：大起大落是環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢，業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)京多個區(qū)域的成交相比最低谷時有所回升，但與曾經(jīng)的高點還相去甚遠。

自北京2017年“3·17”樓市新政以來，北京周邊的香河、固安、燕郊等縣市都執(zhí)行更加嚴格的限購限貸政策，環(huán)京樓市出現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢。然而最近一段時間，環(huán)京區(qū)域又有回溫的跡象。

以固安為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面積12.78萬平方米，環(huán)比上漲36%，同比上漲76%。另據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，10月，香河在連續(xù)6個月零供應(yīng)后首次實現(xiàn)供應(yīng)，共供應(yīng)229套，供應(yīng)面積2.06萬㎡。10月香河商品住宅成交305套，成交面積2.84萬㎡，環(huán)比上漲68%，同比上漲35%，達年內(nèi)峰值。

不過，大起大落已成環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢，業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)京多個區(qū)域的成交相比最低谷時有所回升，但與曾經(jīng)的高點還相去甚遠。如果繼續(xù)嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，環(huán)京樓市的低迷還將持續(xù)相當(dāng)長一段時間。

環(huán)京多個區(qū)域銷售升溫

雖然政策依舊嚴厲，但環(huán)京很多區(qū)域的樓市成交都出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。不僅是固安，包括廊坊、燕郊等區(qū)域在經(jīng)歷了長時間的成交低谷后，銷售都開始了回升。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，同比2017年三季度，環(huán)京樓市中秦皇島、固安、廊坊市區(qū)、燕郊、張家口等地的成交量都出現(xiàn)了明顯上漲。

北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，廊坊市區(qū)成交價格為1.4萬元/平方米，環(huán)比上漲3%。其中，9月廊坊市區(qū)商品住宅成交額11.35億元，成交面積8.39萬平方米。

另一個備受關(guān)注的燕郊區(qū)域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面積4.62萬平方米，連續(xù)兩個季度上漲，環(huán)比上漲457%，同比下降23%。從成交均價來看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均價為1.66萬元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比下降23%。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年7-9月，燕郊地區(qū)60-100平方米的面積段產(chǎn)品占比最高，占全市總成交量的49%;60平方米以下面積段的成交量漲幅最大，同比提升4%;60-90平方米面積段占比降幅最大，同比降低6%。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面積4萬平方米，環(huán)比上漲16%，同比下降67%，達年內(nèi)季度成交峰值;三季度僅8月供應(yīng)24套，供應(yīng)面積0.26萬平方米。從成交均價來看，7-9月成交均價為9389元/平方米，環(huán)比下降18%，同比下降3%。

主打冬季奧運會概念的張家口則在第三季度成交了756套住宅，成交面積7.45萬平方米，環(huán)比下降5%，同比下降7%;成交均價為9254元/平方米，環(huán)比下降4%，與去年同期基本持平。

成交上漲背后

那么房價為何會持續(xù)性上漲呢?有業(yè)內(nèi)人士分析認為由多重因素綜合影響。

近期的環(huán)京樓市非常“不尋常”，尤其是東南區(qū)域，利好一個接著一個。伴隨著北京市政府的東遷，環(huán)京樓市收到的政策利好可謂是一波接著一波。先是副中心與北三縣詳規(guī)經(jīng)官方渠道發(fā)聲，已確定不久后就將正式發(fā)布，接著北京副中心方向，燕郊、大廠、香河等最新的地鐵規(guī)劃圖流傳，“6號線東延”也有了肯定的答復(fù)，“廠通橋”更是溝通起通州與大廠。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，未來北京周邊以高鐵為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施集中交付后，將有效提升城市間的通勤效率。一部分位于北京1小時交通圈內(nèi)的城市，將承載更多來自北京的功能和產(chǎn)業(yè)上的外溢需求;另一部分到達區(qū)域內(nèi)其他城市平均通達時間較短的城市，則憑借其交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，獲取發(fā)展的動力。

從當(dāng)前和未來城際通勤時間可以判斷，雄安、張家口、承德、唐山將新納入北京1小時交通圈;而石家莊、雄安、保定則將成為僅次于北京、天津、廊坊的區(qū)域交通樞紐。核心城市重點區(qū)域之間通勤效率提升，促進北京主城區(qū)非首都功能疏解的同時，也將令這些區(qū)域樓市迎來新機遇。

此外，環(huán)京新機場板塊的利好也不斷爆發(fā)，據(jù)了解，北京新機場總投資近800億元人民幣，總占地4.1萬畝，根據(jù)規(guī)劃新機場正南側(cè)將打造50平方公里的科技創(chuàng)新區(qū)，新機場正西側(cè)將打造20平方公里的服務(wù)保障區(qū)。

2019年10月北京新機場將正式投入使用。投入使用后，初期旅客吞吐量4500萬人次。未來將在新機場周邊聚集起以高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流區(qū)、會展區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、酒店休閑娛樂區(qū)，未來20年將為北京市帶來8.6萬億元的經(jīng)濟貢獻。

新機場確定通航日期，周邊配套體系穩(wěn)步推進，近日又披露了城際鐵路聯(lián)絡(luò)線一期的環(huán)評公告，顯示近期即將開工。與此同時，北京南城的“南中軸首都商務(wù)新區(qū)”也與大家見面了，首都第二個空港保稅區(qū)也如期而至，利好一個接著一個。

種種跡象顯示，近期的環(huán)京樓市的確有些“不尋常”，在限購政策不變的情況下，環(huán)京區(qū)域的樓市成交在低谷徘徊了一年后，終于有所升溫，但由于樓市管控力度仍將持續(xù)強化，各環(huán)京區(qū)域的升溫只是針對最低谷而言，有些許回暖，但無論是成交量還是成交價格，與2016年限購加碼前的絕對高點還相去甚遠。

冰點或?qū)⒊掷m(xù)

我愛我家集團前副總裁胡景暉分析表示，由于北京房價偏高，環(huán)京區(qū)域承接了不少來自京城的剛需外溢需求和投資投機需求，在投資投機需求推動下，環(huán)京樓市不斷升溫。但在調(diào)控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時間里，燕郊、香河、固安等環(huán)京區(qū)域的樓市交易量普遍跳水八九成，房價也下跌了兩到四成，而這還是開發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果?？梢姡h(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。

針對未來環(huán)京樓市的走向，胡景暉認為，如今北京首套房貸款利率上升，限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策也在醞釀，北京的調(diào)控還在加碼，環(huán)京樓市政策自然也會從嚴調(diào)控，交易低迷態(tài)勢將持續(xù)。不過，在北京新機場、環(huán)球影城等項目的帶動下，環(huán)京交通與北京逐步接軌，從長期來看，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場開發(fā)會向好發(fā)展，只是交易屬性將向居住回歸，投資投機的空間會被壓縮。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，按照過去幾年的規(guī)律，環(huán)京樓市幾乎沒有獨立的市場，與北京樓市同呼吸、共命運。如今，北京樓市逐漸回暖企穩(wěn)，但環(huán)京樓市這次卻很難跟上北京樓市的步調(diào)。目前北京樓市的供應(yīng)量比較大，而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局。

北京的購房需求是在復(fù)蘇，但被多元化的產(chǎn)品供給留在了北京，而不是像以往因缺少適合的產(chǎn)品而被擠壓到了環(huán)京。

專家表示，目前在北京，剛需有共有產(chǎn)權(quán)房，改善有限競房，高端則有普通商品房。以往可能有剛需，無法負擔(dān)北京的價格，被擠壓到了燕郊，但現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)，減少了這部分客群?，F(xiàn)在除了沒有北京購房資格的購房人和投資客之外，外溢到環(huán)京的需求量本來就大幅減少，再加上環(huán)京巨大的潛在供應(yīng)量，市場很難快速復(fù)蘇。(李桁 門庭婷)

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