今年以來，樓市調(diào)控密集程度遠(yuǎn)超往年。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅今年8月，就有45個城市發(fā)布了超過55次房地產(chǎn)調(diào)控政策，密集程度刷新歷史記錄，年內(nèi)累計調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。

專家認(rèn)為，雖受到調(diào)控影響，但作為房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”期間的市場交易狀況或能保持不錯勢頭。臨近年底，資金與銷售業(yè)績承壓的房企，也不排除“以價換量”。

又見約談 單月樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄

樓市 中新經(jīng)緯張澍楠 攝

進(jìn)入下半年，中央和地方發(fā)布的各類調(diào)控措施逐步落實(shí)，約談房價漲幅“冒尖”城市，成為整治措施的亮點(diǎn)之一。

8月17日，住建部約談了?？凇⑷齺?、煙臺、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)人，約談強(qiáng)調(diào)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，切實(shí)增加住房及用地有效供應(yīng)，嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，7月份上述五城新房價格分別環(huán)比上漲2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，漲幅居70城前列。

地方監(jiān)管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關(guān)部門約談了武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，制定房地產(chǎn)市場調(diào)控方案。

“調(diào)控壓力上，比之前有所加碼，‘數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動城市+問責(zé)過快上漲’成為一種模式。當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)從過去的地方主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤綋?dān)負(fù)主體責(zé)任，住建部等多部委加強(qiáng)指導(dǎo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示。

另一方面，多個一二線城市房租價格變動，引起廣泛關(guān)注，多地都加強(qiáng)了對住房租賃市場的管理。北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了住房租賃企業(yè)，要求企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。

從城市類別來看，張大偉認(rèn)為，之前出臺調(diào)控政策的城市主要集中在二三線，而從8月份來看，房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方、從一二線城市到三四線城市均有大量分布。房地產(chǎn)市場的各種隨機(jī)檢查，成為當(dāng)月樓市調(diào)控的最主要特點(diǎn)。

張大偉指出，過去，地方政府在調(diào)控政策的執(zhí)行上“喊打超過真打”，但預(yù)計未來幾個月，樓市調(diào)控力度將全面超過2018年上半年。住建部等多部委將對樓市實(shí)施政策監(jiān)管，對穩(wěn)定市場起到積極作用。

在同策研究院首席分析師張宏偉看來，接下來或許不會有過多新的政策出臺。而在所有新增的調(diào)控措施中，住建部在北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動最為嚴(yán)厲，影響很大，會讓市場更加規(guī)范。

“金九銀十”仍有成色 以價換量或會出現(xiàn)

上海外灘 中新經(jīng)緯王永樂 攝

“金九銀十”歷來都是房地產(chǎn)的銷售旺季，尤其是在2016年的9、10月，全國的商品房銷售額與銷售面積都有很大幅度的增長。但隨著嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺，2017年9、10月間的銷售增速較之前有所放緩。

對于今年的市場，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“金九銀十”行情還會出現(xiàn)，“一是各地的推盤節(jié)奏正在加快，會帶來市場交易的上升;二是全國房地產(chǎn)市場還有很多新的機(jī)會，比如，銀行貸款有放松的可能;三是房價有點(diǎn)抬頭，市場交易也會加快，且不會有太多的觀望情緒。”

“市場交易會繼續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)計部分大城市的表現(xiàn)會好于預(yù)期，這與此類城市積極增加供應(yīng)等因素有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯說。

加快住宅供應(yīng)，正在一些地方落實(shí)。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，今后幾個月，北京的住宅供應(yīng)量有望繼續(xù)大幅增加，按照目前的趨勢，商品住宅供應(yīng)量或超5萬套。

張宏偉預(yù)計，從現(xiàn)在至年底，不同城市的表現(xiàn)或不盡相同。在一二線城市，銷售量可能有所增加，但價格不會抬升，甚至回調(diào)。三四線城市則分為兩類，一是環(huán)一線、強(qiáng)二線的小城市，它們的表現(xiàn)會與一二線城市相同，而中西部、東北的一些沒有出現(xiàn)樓市過熱的地方，或仍有一定的機(jī)會。但到明年年中，即便沒有新的調(diào)控政策，一些三四線城市的市場也會透支。

“從7、8月份開始，房企已經(jīng)放低姿態(tài)，做出了一些價格調(diào)整，原因就在于企業(yè)今年的資金兌付壓力比較大。資金壓力大的企業(yè)想盡方法還錢，要么借新還舊，但現(xiàn)在借錢比較困難，要么加快銷售，而這就要以價換量。同時，企業(yè)內(nèi)部還有業(yè)績考核壓力，也會迫使其增加銷售量。” 張宏偉說。

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