近日，橙柿互動(dòng)App上有橙友發(fā)帖：西湖區(qū)的紫郡東苑和紫郡西苑，西苑比東苑二手房掛牌價(jià)每平方米高四五千元。這兩個(gè)小區(qū)相鄰，是同一個(gè)開發(fā)商開發(fā)的，都位于三墩板塊，紫郡西苑房齡還要老一些……房?jī)r(jià)怎么會(huì)有這么大差距?

杭州我愛我家網(wǎng)站顯示，位于三墩的紫郡東苑小區(qū)二手房掛牌均價(jià)5.2萬元/平方米，在售房源32套;紫郡西苑小區(qū)均價(jià)5.7萬元/平方米，在售房源14套。

這么看起來，單價(jià)的確相差四五千元。

怎么回事呢?

西苑的門崗更年輕有朝氣

業(yè)主認(rèn)可物業(yè)智慧化管理

昨天，我們實(shí)地踏看這兩個(gè)小區(qū)。

乍一看建筑外表比較相似，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境也都不錯(cuò)。

紫郡東苑是郡庭物業(yè)，紫郡西苑是綠城物業(yè)，比較直觀的感受是門崗人員，西苑的保安整體相對(duì)更年輕，更有朝氣。

接手紫郡西苑的綠城物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理任永定說，他們是2019年6月份進(jìn)場(chǎng)的，今年是第3年了，“當(dāng)時(shí)進(jìn)來第一件事是清理垃圾，小區(qū)樓道堆積的垃圾足足清理了有40輛車，包括床墊等大件雜物”。

接手后，對(duì)小區(qū)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)都做了提升。

“原先電瓶車停車庫(kù)的坡道有點(diǎn)窄，不方便進(jìn)出，我們進(jìn)行了拓寬;原本‘被綠化侵占’的消防登高面，也在充分和業(yè)主溝通協(xié)調(diào)后，予以恢復(fù);地下的雨污分流工程也是我們改造的。” 任經(jīng)理說。

還有地下泵房，是小區(qū)消防的“心臟”，剛進(jìn)場(chǎng)時(shí)設(shè)備缺乏維保，部分管道設(shè)施銹跡斑斑，存在隱患?，F(xiàn)在定期檢查、刷漆，規(guī)范標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等，還會(huì)定期邀請(qǐng)業(yè)主代表，來參觀泵房，“給大家普及消防安全知識(shí)，同時(shí)也請(qǐng)業(yè)主監(jiān)督我們工作”。

綠城物業(yè)還經(jīng)常舉辦各式各樣的活動(dòng)，如百家宴、迎亞運(yùn)親子活動(dòng)、露天電影節(jié)、長(zhǎng)者踏青等。“去年植樹節(jié)，我們聯(lián)合社區(qū)、業(yè)委會(huì)和小區(qū)業(yè)主，共同種下了蠟梅，還標(biāo)記著領(lǐng)養(yǎng)人名字，現(xiàn)在已經(jīng)開花了”。

隨機(jī)采訪西苑業(yè)主，最認(rèn)可的是物業(yè)的智慧化管理，“報(bào)修只要在App一鍵下單，15分鐘內(nèi)響應(yīng)，迅速上門”。

去年，紫郡西苑還當(dāng)選了2021年度杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅類項(xiàng)目。

中介

實(shí)際差距沒那么大

但相同戶型客戶傾向選西苑

那么，“兄弟小區(qū)”的房?jī)r(jià)實(shí)際相差多少?是否因?yàn)槲飿I(yè)管理的差距呢?

最清楚的應(yīng)該是周邊的房產(chǎn)中介。

我們咨詢了附近幾家經(jīng)常出入小區(qū)帶客戶看房的中介。多位中介表示，這個(gè)差價(jià)是不準(zhǔn)確的。

“同一區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格差不了太多，主要看房東心態(tài)。”一位資深中介表示，總體來說西苑有明顯優(yōu)勢(shì)，比如帶客戶看兩個(gè)小區(qū)，戶型差不多的話，客戶都更傾向于選西苑，因?yàn)槭蔷G城物業(yè)，名氣大一些，“但和東苑的差距并不是很大，肯定沒有每平方米高出四五千元那么多”。

“以89方戶型為例，紫郡目前誠(chéng)心賣、能成交的總價(jià)在430萬-460萬元之間，差別主要在于樓層和戶型。紫郡原來的物業(yè)管理雖然比不上綠城，但在這一帶也還可以。”這位中介表示。

那為啥中介網(wǎng)站上顯示的均價(jià)差那么多?

杭州我愛我家市場(chǎng)研究員馬恒玲說，網(wǎng)站上顯示的均價(jià)是根據(jù)近期成交價(jià)格算出來的，數(shù)據(jù)有差異，是因?yàn)橛绊懛孔映山坏囊蛩乇緛砭陀泻芏啵娣e、戶型、裝修、稅費(fèi)(是不是“滿五唯一”)、房東是否急售等，多方面因素都會(huì)左右成交價(jià)，導(dǎo)致“兄弟小區(qū)”成交有價(jià)差。這兩個(gè)小區(qū)目前的實(shí)際價(jià)格相差不多。

業(yè)主

物業(yè)管理有關(guān)系

東苑更靠近高速也是一方面

關(guān)于兩個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)有差別這件事，業(yè)主也有耳聞。

在紫郡東苑，業(yè)主曹先生對(duì)我們說：“西苑交付比我們?cè)绾脦啄?，之前和我們一樣，都是開發(fā)商的前期物業(yè)。我們東苑交付時(shí)間晚，還沒有到換物業(yè)的時(shí)間，但我們今年也打算換物業(yè)了。”

曹先生分析兩個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)有差別：“估計(jì)是看西苑管理比較好吧，物業(yè)牌子好，影響多少有點(diǎn)的，不過網(wǎng)上掛牌價(jià)一平方米相差四五千元，我覺得沒有差那么多吧!西苑畢竟位置更好一點(diǎn)，我們東苑靠近高速，再加上物業(yè)的因素，價(jià)格稍微低一點(diǎn)也正常。”他說。

現(xiàn)場(chǎng)觀察到，紫郡東苑有的樓幢離杭長(zhǎng)高速只有100米左右，不排除會(huì)受到噪音干擾，西苑的位置相對(duì)更有居住氛圍。

不同的物業(yè)管理真的能影響房?jī)r(jià)嗎?

一些業(yè)主認(rèn)為，確實(shí)可以。

蔣先生家住城北萬家之星小區(qū)，是濱江物業(yè)。

他對(duì)自家小區(qū)物業(yè)贊不絕口：“我們小區(qū)不算大，500戶人家，但物業(yè)向社區(qū)申請(qǐng)，給我們單獨(dú)設(shè)置了核酸檢測(cè)點(diǎn)，做核酸節(jié)省很多時(shí)間。”

蔣先生說，隔壁小區(qū)物業(yè)費(fèi)稍低一點(diǎn)，但是管理差很多，“他們可羨慕我們了”。

“隔壁小區(qū)房?jī)r(jià)比我們每平方米低三五千元左右吧，外立面等各方面品質(zhì)都是我們小區(qū)好一點(diǎn)，包括物業(yè)管理。”他說，“我們小區(qū)不管綠化維護(hù)、電瓶車管理，大事小事，物業(yè)基本都能處理好。業(yè)主服務(wù)群里，都是24小時(shí)回復(fù)，隨叫隨到，我覺得業(yè)主總體上都挺滿意的。”

不過，更多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理是“錦上添花”，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。自住業(yè)主更關(guān)心的，是居住體驗(yàn)的提升。

比如風(fēng)雅錢塘小區(qū)，共16幢住宅，2007年交付，兩千多戶人家。當(dāng)年算是濱江區(qū)的高檔小區(qū)，但由于物業(yè)管理不到位，不到十年，就出現(xiàn)了路面破損、毀綠化種菜、排污不暢等老舊小區(qū)的毛病。風(fēng)雅錢塘業(yè)主張先生說，2017年更換為綠城物業(yè)后，才知道物業(yè)對(duì)生活品質(zhì)有多重要。

拱墅區(qū)的回遷房吉如家園小區(qū)，2021年原物業(yè)到期，選聘了德信盛全物業(yè)。

業(yè)主劉女士說，換物業(yè)后最大變化是門口的保安，“原先都是一些年紀(jì)大的，平時(shí)背都是彎著的。新物業(yè)的保安個(gè)個(gè)年輕力壯，背都挺得筆直!”

此外，“整個(gè)小區(qū)的地面，新物業(yè)拿高壓水槍噴了個(gè)遍，消火栓都重新漆了一遍，玻璃擦得锃亮，電梯間也明顯‘新’了一圈”。

那么，房子有沒有因?yàn)閾Q物業(yè)變得更值錢呢?

“我感覺影響不大。”劉女士認(rèn)為，“在物業(yè)費(fèi)和以前差不多的情況下，要想小區(qū)有非常大的提升，也不大現(xiàn)實(shí)吧?但是對(duì)我們業(yè)主來說，物業(yè)服務(wù)好，舒心很多呀!”

專家

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

應(yīng)開展從業(yè)人員定期培訓(xùn)

俗話說，“買房一陣子，物業(yè)一輩子”，地段再好、房子再美，沒有好的物業(yè)管理，生活品質(zhì)也要打折扣。

杭州電子科技大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任王國(guó)楓教授說，物業(yè)管理承擔(dān)著連接居民、政府、各個(gè)職能部門等多方的作用，是非常重要的紐帶。

物業(yè)管理的好壞，和小區(qū)的居住品質(zhì)密切相關(guān)，好的、負(fù)責(zé)任的物業(yè)，能提升小區(qū)品質(zhì)甚至有助于小區(qū)的保值升值。因此，“加強(qiáng)物業(yè)人員的整體業(yè)務(wù)素養(yǎng)，特別是有一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)理，非常重要”。

她建議，政府部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，可以引進(jìn)群團(tuán)組織、社會(huì)組織，來為物業(yè)從業(yè)人員開展定期培訓(xùn)，不斷循環(huán)推動(dòng)行業(yè)整體水平的提升。

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