廣州將進(jìn)一步規(guī)范全市征收農(nóng)民集體所有土地工作，維護(hù)被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及其他權(quán)利人的合法權(quán)益。

5月13日，廣州市規(guī)劃和自然資源局在其官網(wǎng)發(fā)布《廣州市征收農(nóng)民集體所有土地管理辦法(征求公眾意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)，公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。根據(jù)《管理辦法》，“適用范圍”增加了“三舊”改造項(xiàng)目涉及集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地或者完善征收手續(xù)的土地，可按照該辦法規(guī)定的征收程序及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征收土地需遵循合法、公平、合理的原則，保障被征收土地農(nóng)民原有生活水平不降低和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

《管理辦法》共五章51條，對(duì)征收農(nóng)民集體所有土地的征收目的、征收原則、人民政府申請(qǐng)征收土地的前期工作、征收土地程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了規(guī)范和細(xì)化，增強(qiáng)了對(duì)征收農(nóng)民集體所有土地的可操作性。

明確征收土地程序

征收土地預(yù)公告不少于十個(gè)工作日

為妥善承接和細(xì)化上位法要求，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償試行辦法》(穗府辦規(guī)〔2017〕10 號(hào))進(jìn)行修訂，起草了《管理辦法》，其中對(duì)征收土地程序部分進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。

《管理辦法》指出，為了公共利益的需要征收土地的，區(qū)人民政府須依法完成規(guī)定的前期工作后，方可提出征收土地申請(qǐng)。上述前期工作包括發(fā)布征收土地預(yù)公告、完成土地現(xiàn)狀調(diào)查及結(jié)果確認(rèn)、完成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告、完成征地補(bǔ)償?shù)怯?、測(cè)算和安排相關(guān)費(fèi)用、完成征地補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂。

符合征收條件的用地，應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一征收。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，由區(qū)人民政府依法組織完成征收土地前期工作，與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用一并提出征收土地申請(qǐng)。

征收土地需進(jìn)行預(yù)公告，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開(kāi)展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等，預(yù)公告時(shí)間不少于十個(gè)工作日?！豆芾磙k法》特別提到，征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起，在擬征收土地范圍內(nèi)通過(guò)搶栽搶建等方式不正當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的，包括新建、改建、擴(kuò)建房屋或者其他建筑物、構(gòu)筑物，種樹(shù)、種草或者種植其他作物等，對(duì)搶栽搶建部分不予補(bǔ)償。

在進(jìn)行征收土地公告時(shí)，區(qū)政府在收到征收土地批準(zhǔn)文件之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第六條規(guī)定發(fā)布征收土地公告，即采取現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合方式進(jìn)行，其中現(xiàn)場(chǎng)公告應(yīng)當(dāng)在擬征收土地所在的鎮(zhèn)(街道)、村(聯(lián)社)、村民小組(社)范圍內(nèi)發(fā)布，同時(shí)在市、區(qū)人民政府及自然資源主管部門(mén)網(wǎng)站發(fā)布網(wǎng)絡(luò)公告。征收土地公告期不少于十個(gè)工作日。

值得一提的是，被征收土地所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在約定或者規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。在規(guī)定期限內(nèi)提前交出土地并積極配合完成征收土地相關(guān)手續(xù)的，可以給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)措施和標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府另行制定。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍有新規(guī)

農(nóng)民可自愿以土地補(bǔ)償費(fèi)用入股

《管理辦法》中明確了征收土地補(bǔ)償安置方案，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果并結(jié)合土地現(xiàn)狀調(diào)查情況，載明征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)、安置對(duì)象、安置方式、社會(huì)保障等內(nèi)容。

征收土地補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅、青苗 和其他地上附著物等補(bǔ)償費(fèi)用。補(bǔ)償費(fèi)歸土地所有權(quán)人所有，安置補(bǔ)助費(fèi)?？钣糜诒话仓萌藛T。未經(jīng)確權(quán)登記的，如土地權(quán)屬有爭(zhēng)議，經(jīng)相關(guān)村(聯(lián)社)、村民小組(社)依法表決同意的，可以先行支付給指定對(duì)象。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，按照經(jīng)依法批準(zhǔn)公布的征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行。同一征收土地項(xiàng)目的征收土地范圍跨越不同區(qū)域，原則上按對(duì)應(yīng)區(qū)域的征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。其中青苗補(bǔ)償費(fèi)包括一般青苗補(bǔ)償和長(zhǎng)生青苗補(bǔ)償。(一般青苗 補(bǔ)償是指對(duì)被征收土地上正處于生長(zhǎng)階段的短期農(nóng)作物的補(bǔ)償，包括水稻、蔬菜、花生、薯類、甘蔗、玉米、豆類等。長(zhǎng)生青苗補(bǔ)償是指對(duì)被征收土地上正處于生長(zhǎng)階段的、生長(zhǎng)周期較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)作物以及水產(chǎn)養(yǎng)殖品的補(bǔ)償，包括苗木、花卉、果樹(shù)和水產(chǎn)品等。)

征收土地補(bǔ)償中涉及青苗、地上附著物或者桿(管)線遷移及人畜飲水恢復(fù)工程需要評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)由區(qū)人民政府指定部門(mén)與權(quán)利人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由區(qū)人民政府指定部門(mén)組織通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。征收土地涉及除農(nóng)村村民住宅外的其他地上附著物原則上按照建安成本價(jià)予以補(bǔ)償，具體補(bǔ)償按照經(jīng)依法批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

特別值得關(guān)注的是，《管理辦法》中提及，對(duì)有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目用地，在農(nóng)民自愿的前提下，鼓勵(lì)以征收土地補(bǔ)償費(fèi)用入股，或者以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價(jià)入股，作為被征收土地劃撥或者出讓的條件。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員可以通過(guò)合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。

涉及農(nóng)村民宅先補(bǔ)償安置后搬遷

規(guī)定期限內(nèi)或提前搬遷可獲獎(jiǎng)勵(lì)

《管理辦法》明確提出，對(duì)征收土地涉及農(nóng)村村民住宅的，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)做到先補(bǔ)償安置、后搬遷。對(duì)農(nóng)村村民住宅給予補(bǔ)償安置后，農(nóng)村村民住宅權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征收土地補(bǔ)償安置協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

征收土地涉及農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償安置方式包括復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)取?/p>

根據(jù)要求，村民委員會(huì)辦公場(chǎng)所、祠堂、圩集、廟觀等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的公共建筑物及公共設(shè)施可以按照“拆一補(bǔ)一”的原則復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其余征收土地涉及的非農(nóng)村村民住宅實(shí)行貨幣補(bǔ)償。而選擇復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，農(nóng)村村民住宅權(quán)利人應(yīng)當(dāng)結(jié)清貨幣補(bǔ)償金額與復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值的差價(jià)。

這里值得注意，農(nóng)村村民住宅應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明，用地、建房批準(zhǔn)文件，人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)或者有效遺囑等作為安置依據(jù)。房屋的用途和建筑面積，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明、建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn),記載情況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

征收土地涉及的物業(yè)、農(nóng)村村民住宅權(quán)利人不選擇復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，物業(yè)、農(nóng)村村民住宅的重置價(jià)加區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式：重置單價(jià)×核定的房屋套內(nèi)建筑面積+區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×核定的土地補(bǔ)償面積。各項(xiàng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按照區(qū)人民政府批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

《管理辦法》對(duì)住宅復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)做出了詳細(xì)的規(guī)定。有合法產(chǎn)權(quán)的農(nóng)村村民住宅，按照農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定，以及按照每棟或者每戶農(nóng)村村民住宅280平方米確定套內(nèi)建筑面積進(jìn)行復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，復(fù)建房屋優(yōu)先選取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具備復(fù)建安置條件的，由區(qū)人民政府籌建安置房源作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

其中，對(duì)于農(nóng)村村民住宅合法產(chǎn)權(quán)套內(nèi)建筑面積不足 280 平方米的，可以根據(jù)意愿按 280 平方米予以安置，不足部分需按復(fù)建房屋的建安成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。而農(nóng)村村民住宅合法產(chǎn)權(quán)套內(nèi)建筑面積超過(guò) 280 平方米的，超出部分建筑面積按照上述予貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償，該部分貨幣補(bǔ)償可以折算成股份參與集體物業(yè)收益分紅。

《管理辦法》還提到，農(nóng)村村民住宅權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)或者提前搬遷的，可以參照國(guó)有土地上房屋征收的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

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