佛山東平河全景。

(相關(guān)資料圖)

“君子始冠，必祝成禮，加冠以厲其心。”

2003→2023，二十弱冠。

是五區(qū)握指成拳形成真正合力；是南都與佛山從陪伴相守到并肩前行；亦是一個(gè)行業(yè)的沉浮與蝶變。

親歷行業(yè)變遷，我們清醒地看到：人們還是需要房子、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還是需要房地產(chǎn)。但也更理性認(rèn)識(shí)到，行業(yè)正褪去泡沫和浮躁回歸美好生活本質(zhì)，更是一座城市引人才、留人才和服務(wù)人才的最大誠意和底氣。

三年后，“拐點(diǎn)”是否已來？“窗口期”是否已至？南都佛山記者通過權(quán)威訪談和一線調(diào)研給出答案：一季度量?jī)r(jià)齊升，正處于“微笑曲線”的底部。然而乍暖還寒，支持政策仍在持續(xù)發(fā)力，企業(yè)仍在積極促銷。

在信心為金的2023年，行業(yè)已經(jīng)邁入新周期。

A

新周期

房地產(chǎn)和建筑業(yè)是“支柱產(chǎn)業(yè)”？

房地產(chǎn)和建筑業(yè)被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”，關(guān)乎行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、關(guān)乎美好人居需要，也關(guān)乎上下游產(chǎn)業(yè)鏈。這是行業(yè)擁抱“新周期”的發(fā)展機(jī)遇，也是責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

穩(wěn)支柱

房地產(chǎn)行業(yè)與佛山22個(gè)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)　　

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹到中國建筑科學(xué)研究院有限公司調(diào)研時(shí)指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%。另一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個(gè)支柱合起來占13%。把兩根柱子穩(wěn)住，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。

在制造業(yè)大市佛山，穩(wěn)支柱更關(guān)乎產(chǎn)業(yè)鏈上下游。佛山住宅成交規(guī)模多年穩(wěn)居全省第一，曾達(dá)到廣州深圳兩市銷售規(guī)模總和。今年一季度佛山住宅成交位于全省第二，與廣州、惠州TOP3城市成交總量占了全省三分之一。

比起“量”，房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，對(duì)佛山更重要的是“質(zhì)”。佛山主要領(lǐng)導(dǎo)曾在省兩會(huì)分組討論時(shí)直言，房地產(chǎn)行業(yè)與佛山22個(gè)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，包括家電、陶瓷和建材等，房地產(chǎn)直接影響系列產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，保持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)佛山十分重要。但必須堅(jiān)定“房住不炒”的定位，而非采取極端的刺激的手段和措施，“這不利于一個(gè)地方長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?！薄　?/p>

保交付

企業(yè)社會(huì)責(zé)任是“必修課”買房前先看行業(yè)“紅黑榜”　　

2022年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬，房地產(chǎn)行業(yè)銷售同比下滑26.7%，開發(fā)投資同比下滑10%。這場(chǎng)行業(yè)的生存大考也是一場(chǎng)洗牌，不僅是優(yōu)勝劣汰，更倒逼行業(yè)發(fā)展回歸消費(fèi)需求和美好生活的本質(zhì)。

確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，兌現(xiàn)到居民美好生活中，首先是保交付。過去一年，佛山市、區(qū)住建部門多次開展企業(yè)掛點(diǎn)服務(wù)，解難題促發(fā)展，協(xié)調(diào)解決企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的困難和問題。今年2月，佛山市發(fā)改局發(fā)布《佛山市關(guān)于促進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)開門紅的若干措施》，明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)和系列舉措。

在行業(yè)觀察者看來，過去一年行業(yè)下行周期中，企業(yè)也出現(xiàn)分化?！氨＝粯恰⒈＝桓丁北欢嗉曳科筇嵘狡髽I(yè)戰(zhàn)略高度。

碧桂園2022年年報(bào)顯示，集團(tuán)連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司全年累計(jì)交付近70萬套房屋，交付量高居行業(yè)榜首。在碧桂園大本營佛山及臨近的肇慶及云浮三個(gè)城市，去年交付近2.4萬套房屋，其中超過1.8萬套實(shí)現(xiàn)了提前交付。

值得關(guān)注的是，去年保利華南在佛山的業(yè)績(jī)格外亮眼。據(jù)媒體報(bào)道，該企業(yè)不僅取得雙料銷冠的優(yōu)秀業(yè)績(jī)，其328.7億元的銷售額是第二名的三倍多，占TOP20企業(yè)銷售額總和的27.1%。除了銷售力和產(chǎn)品力，保交付和企業(yè)責(zé)任更是讓消費(fèi)者放心的決定因素之一。數(shù)據(jù)顯示，該企業(yè)100%保交付，近年來，保利華南累計(jì)交付戶數(shù)2.3萬套。

還有從佛山出發(fā)布局全國的美的置業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，2022年企業(yè)提前和如期交付超8萬套房，交付套數(shù)位列行業(yè)TOP13，收樓率達(dá)90%，交付客戶滿意度達(dá)87分。

來自佛山市房協(xié)統(tǒng)計(jì)信息，2022年佛山萬科共完成佛山地區(qū)7個(gè)項(xiàng)目的交付，包含8892套房屋，客戶滿意度98分以上，57%的交付批次實(shí)現(xiàn)交付即發(fā)證。

對(duì)于企業(yè)來說，交付力及完善交付體系已經(jīng)是“必修課”。對(duì)于消費(fèi)者來說，企業(yè)責(zé)任和行業(yè)“紅黑榜”，是比營銷宣傳更重要的決策因素。

為此，南都記者持續(xù)關(guān)注讀者爆料和消費(fèi)者關(guān)切，對(duì)停工、延期交付、違規(guī)銷售等行業(yè)現(xiàn)象一線調(diào)研和實(shí)時(shí)披露，監(jiān)督行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。消費(fèi)者也可以持續(xù)關(guān)注南都APP、佛山大件事官微以及南都佛山20周年紀(jì)念特刊，美好生活卷上、中、下篇。

促消費(fèi)

支持剛性和改善性住房需求 解決新市民青年人住房問題　

2023年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告明確，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

促消費(fèi)是2023年的關(guān)鍵詞，佛山市政府工作報(bào)告對(duì)今年各項(xiàng)工作部署的第一項(xiàng)就是“積極恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)”。在這背后，首先是“搶人才”、引人才。

過去十年，佛山常駐人口猛增200多萬，但是邁向發(fā)展新周期，佛山引育人才的競(jìng)爭(zhēng)力也面臨挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，廣東佛山常住人口增勢(shì)逆轉(zhuǎn)，常住人口減少6.03萬人。根據(jù)《2022年佛山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年年末全市常住人口955.23萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口909.57萬人，占常住人口比重(常住人口城鎮(zhèn)化率)95.22%。在佛山常住人口規(guī)?？s減的這一年，廣東省常住人口減少27.2萬人，省外流動(dòng)人口減少69.2萬人。

如何支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題？一是更開放的購房置業(yè)政策；二是對(duì)年輕人有足夠親和力和有競(jìng)爭(zhēng)力的購房門檻；三是一座城市投資創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間。

佛山順德區(qū)就提出，要打造最友好的置業(yè)強(qiáng)區(qū)。佛山市委常委、順德區(qū)委書記劉智勇表示，“按我的理解，最友好就是一個(gè)工業(yè)企業(yè)在順德這里，效率最高、成本最低、發(fā)展最好、土壤最好，我們所有的各種要素，土地、物流、倉儲(chǔ)、交通、房?jī)r(jià)，包括上下游、產(chǎn)業(yè)鏈配套等，實(shí)現(xiàn)綜合‘最優(yōu)’?！?

無論是房?jī)r(jià)還是居住環(huán)境，佛山都在不遺余力地發(fā)展建設(shè)中。

B

新機(jī)遇

“窗口期”來了嗎？

在業(yè)界看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未真正意義回暖，但市場(chǎng)需求已開始平穩(wěn)復(fù)蘇，處于“微笑曲線”底部。支持政策仍需持續(xù)發(fā)力，企業(yè)仍需積極促銷。

企穩(wěn)

一季度成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)上行趨勢(shì)　　

先來幾組數(shù)據(jù)。

首先是全國一季度住宅成交面積和金額同比回升。

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-3月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。1-3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)7.1%。

其次是全省樓市成交活躍度回躍至三年前水平。

來自廣東房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度，廣東商品房銷售面積、銷售金額同比增長(zhǎng)9.8%和14.0%，增速比1-2月提高10.0個(gè)百分點(diǎn)和16.1個(gè)百分點(diǎn)，呈加速恢復(fù)態(tài)勢(shì)。與過去20年同期數(shù)據(jù)相比，今年第一季度商品房、商品住宅銷售面積均超過2019年的銷售量，回升至歷史高位水平。

價(jià)格也逐漸“企穩(wěn)”。全省第一季度商品房銷售均價(jià)為14690元/平方米，同比上漲3.8%；其中商品住宅銷售均價(jià)15309元/平方米，同比上漲2.6%。

最后聚焦到佛山，一季度政策逐步呈現(xiàn)效果，供需兩端均表現(xiàn)活躍，成交同比明顯回升。來自佛山房協(xié)、匯誠鴻圖和佛山中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)側(cè)一季度佛山全市供應(yīng)住宅10849套、120.89萬平方米，面積同比上升10%-15%。需求側(cè)全市第一季度一手住房成交18946套，同比上升18.49%，新房住宅整體網(wǎng)簽面積達(dá)到210萬平方米，同比增長(zhǎng)16%。

盡管量?jī)r(jià)均出現(xiàn)上行趨勢(shì)，但從全國、全省一季度數(shù)據(jù)來看，成交已經(jīng)觸底回升，但行業(yè)投資額和新開工面積等各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍在下行。廣東房協(xié)一季度分析報(bào)告同步指出，市場(chǎng)復(fù)蘇尚未穩(wěn)固，支持政策仍需持續(xù)發(fā)力，企業(yè)仍需積極促銷，共同呵護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定復(fù)蘇和健康發(fā)展。

實(shí)招

降低置業(yè)門檻，對(duì)人才敞開大門　　

政策紅利不斷在釋放。來自佛山中原策略研究中心分析報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2023年一季度65省市地方利好政策釋放頻次約175次。涵蓋優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售、公積金、優(yōu)化限價(jià)、購房補(bǔ)貼、優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管和人才落戶等七大方面。其中公積金相關(guān)政策達(dá)到75次，占了超四成。其次是購房補(bǔ)貼和人才落戶等，分別達(dá)到40次和24次。優(yōu)化限購、限貸政策也是各地調(diào)控重點(diǎn)，落地頻次合計(jì)約約25次。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)效應(yīng)，以及宜居環(huán)境對(duì)人才吸聚和服務(wù)，對(duì)制造業(yè)大市佛山具有重要意義。今年佛山市政府工作報(bào)告提出，有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

近階段，因城施策的政策優(yōu)化“實(shí)招”相繼落地。實(shí)招之一是住宅全面解限。2022年12月9日，《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》發(fā)布，時(shí)隔六年零兩個(gè)月，佛山全市住宅解限。

實(shí)招之二是對(duì)優(yōu)秀人才進(jìn)一步降低門檻、敞開大門。2月，佛山市公安局發(fā)布了關(guān)于公開征求《佛山市公安局關(guān)于調(diào)整部分區(qū)域穩(wěn)定居住就業(yè)入戶政策的通知(征求意見稿)》意見的通告，佛山高明區(qū)、三水區(qū)擬恢復(fù)購房入戶政策。

3月，佛山市南海區(qū)啟動(dòng)“才聚南?！ぐ簿踊葙彙被顒?dòng)，人才及其直系親屬在參與活動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購房可享折上9.9折。首批38個(gè)品質(zhì)樓盤參與，覆蓋南海7個(gè)鎮(zhèn)街。

4月，三水區(qū)樂平鎮(zhèn)發(fā)布《樂平鎮(zhèn)購房補(bǔ)貼活動(dòng)方案》，其間購買新建一手商品住宅的購房人可申請(qǐng)成交價(jià)格1%補(bǔ)貼，累計(jì)補(bǔ)貼金額上限為300萬元。圍繞加快佛北戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，全面助力更多優(yōu)質(zhì)人才安居樂業(yè)。

C

新格局

制造業(yè)當(dāng)家，哪些區(qū)域?qū)⒙氏扰艹觯?/p>

當(dāng)前，廣東正實(shí)施制造業(yè)當(dāng)家“一把手”工程，樹立制造業(yè)當(dāng)家的鮮明導(dǎo)向。這是廣東現(xiàn)代化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)“脊梁”，更是佛山各區(qū)域板塊未來發(fā)展的潛力和競(jìng)爭(zhēng)力。

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力就強(qiáng)　　

在“制造業(yè)當(dāng)家”和“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”全省兩大重點(diǎn)工程的交匯處，我們看到佛山不同區(qū)域在新一輪發(fā)展中的新動(dòng)能和新格局。

2021年、2022年，佛山連續(xù)兩年推出“佛山之治”——《佛山“鎮(zhèn)能量”指數(shù)報(bào)告》，構(gòu)建4個(gè)維度共40項(xiàng)指標(biāo)的測(cè)評(píng)體系，梳理百萬條數(shù)據(jù)科學(xué)測(cè)評(píng)全市32個(gè)鎮(zhèn)街在經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)、商業(yè)及公共服務(wù)的基礎(chǔ)和潛力，解構(gòu)鎮(zhèn)街的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，解構(gòu)鎮(zhèn)域發(fā)展亮點(diǎn)，表彰先進(jìn)。這份榜單折射出產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。

2022年，前15名鎮(zhèn)街GDP總和約為8366.12億元，約占32鎮(zhèn)街GDP總和的70%。其中前4名排位環(huán)比未變，桂城街道以85.54分蟬聯(lián)第一，獅山鎮(zhèn)、祖廟街道和大良街道分別以82.21分、81.83分和78.20分排名第二、第三和第四位。北滘鎮(zhèn)在總榜的排名上升1位至第5，石灣鎮(zhèn)街道、容桂街道、大瀝鎮(zhèn)、張槎街道、里水鎮(zhèn)分列6-10名。荷城街道、樂從鎮(zhèn)、丹灶鎮(zhèn)、陳村鎮(zhèn)、倫教街道占據(jù)11-15位。如果不僅僅以通勤距離為置業(yè)考量，以上TOP15就是大數(shù)據(jù)給出未來三至五年在佛山買房置業(yè)推薦板塊。其中，在四個(gè)千億大鎮(zhèn)佛山占兩席的南海獅山和順德北滘，無論是百強(qiáng)企業(yè)還是省級(jí)科創(chuàng)平臺(tái)都呈現(xiàn)出集聚效應(yīng)，從而推動(dòng)國內(nèi)乃至國際高端人才的虹吸效用。還有禪城祖廟、張槎等鎮(zhèn)街，以“畝產(chǎn)論英雄”的邏輯，與廣深一線城市的經(jīng)濟(jì)大區(qū)競(jìng)合發(fā)展。

在南都大數(shù)據(jù)研究院另一份“佛山數(shù)智變革”報(bào)告中，佛山除了獅山、北滘之外，近兩年三水樂平和順德容桂在科技創(chuàng)新和數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面“加速度”明顯。

過去十年，南海桂城、里水，順德北滘，禪城祖廟等鎮(zhèn)街樓價(jià)跑速亮眼。未來十年，支撐區(qū)域價(jià)格的一定是產(chǎn)業(yè)價(jià)值。　　軌道交通格局

決定區(qū)域未來格局　　

如果說產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是區(qū)域發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，那么交通路網(wǎng)就是城市競(jìng)爭(zhēng)力的開放格局。國內(nèi)首條跨城地鐵將千燈湖、祖廟和佛山新城與廣州核心區(qū)域串聯(lián)。2018年地鐵廣佛線的總客流量已是2012年時(shí)的十倍之多，最高峰客流量59.16萬人次。2019年，廣佛線成為廣州地鐵客流量增幅最大的線路。佛山政府工作報(bào)告提出，截至去年底地鐵3號(hào)線首通段、廣州地鐵7號(hào)線西延順德段、南海新交通一號(hào)線全線開通運(yùn)營，城市軌道交通實(shí)現(xiàn)組網(wǎng)運(yùn)營，運(yùn)營里程達(dá)127公里。軌道交通沿線樞紐無一不是人居價(jià)值高地。

邁入行業(yè)新周期，佛山軌道交通路網(wǎng)也迎來全新格局。去年通車的廣州地鐵7號(hào)線以“人才專列”的使命串聯(lián)廣州大學(xué)城、廣州南站和順德北滘；佛山地鐵2號(hào)線東西貫通禪城西部和廣州南站；佛山地鐵3號(hào)線“南北大動(dòng)脈”聯(lián)通強(qiáng)中心禪城與制造業(yè)強(qiáng)區(qū)順德。

佛山軌道路網(wǎng)的意義不僅是內(nèi)聯(lián)，更重要的是外通。通過廣佛線和7號(hào)線，佛山加速融入廣佛“一張網(wǎng)”，通過與南站的接駁實(shí)現(xiàn)灣區(qū)高效互聯(lián)。

更大層面的互聯(lián)互通，也決定區(qū)域未來格局。外聯(lián)內(nèi)通對(duì)佛山區(qū)域價(jià)值的直接拉動(dòng)，則在于TOD和樞紐。2023年以及未來一段時(shí)間，軌道價(jià)值看哪里？看三大新城：三山新城、北滘新城和佛山新城。在三山新城，2號(hào)線和南海新交通無縫接駁，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上更聯(lián)通廣州南站超級(jí)樞紐；在佛山新城，南北動(dòng)脈3號(hào)線和廣佛線交匯，是大佛山五區(qū)的“掌心”；在北滘新城，“第二廣佛線”廣州地鐵7號(hào)線的使命是科創(chuàng)線和人才線。

佛山軌道路網(wǎng)的新機(jī)遇在于灣區(qū)互聯(lián)，與新區(qū)域的“激活”。擬串聯(lián)起三龍灣和松山湖的佛山經(jīng)廣州至東莞城際(佛穗莞城際)項(xiàng)目，串聯(lián)佛山、廣州、東莞三市中心城區(qū)，被視為灣區(qū)大平臺(tái)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要線路。還有激活潛力區(qū)域的新“動(dòng)脈”，今年順德區(qū)政府工作報(bào)告提到，力爭(zhēng)佛山地鐵11號(hào)線等項(xiàng)目動(dòng)工，國內(nèi)首個(gè)工業(yè)總產(chǎn)值“千億大鎮(zhèn)”容桂經(jīng)濟(jì)活力和人居價(jià)值是否能被重新激活，這與軌道線路共同備受期待。

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