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【環(huán)球聚看點(diǎn)】長三角：市場分化明顯，核心城市有望更快回暖

2023-01-25 07:51:37來源： 中指研究院

2022年，在多地疫情反復(fù)、“斷供”事件頻發(fā)等超預(yù)期因素影響下，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，多數(shù)城市新房市場量價齊跌。年底，隨著防疫政策的放開，不少人開啟了返鄉(xiāng)過年模式，各地能否迎來返鄉(xiāng)置業(yè)的釋放、2023年樓市能否迎來轉(zhuǎn)機(jī)成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。春節(jié)期間，中指研究院各地分析師以“區(qū)域樓市觀察”為主題，通過分析各地最新樓市政策及置業(yè)變化，研判市場量價走勢，形成了區(qū)域市場系列報告，以供企業(yè)參考，本文為系列研究之 長三角篇。

【資料圖】

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圖：2015-2022年長三角城市群代表城市商品住宅成交面積及同比走勢

圖：2019-2022年長三角城市群代表城市商品住宅成交面積月度走勢

注：長三角數(shù)據(jù)覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、寧波等城市。

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市場監(jiān)測： https://u.fang.com/ytcrnn/

2022年，長三角商品住宅成交面積同比下降近四成，規(guī)模處于2015年來最低水平。2022年初，長三角地區(qū)受疫情影響較大，上半年商品住宅成交面積同比下降超50%，二、三季度疫情好轉(zhuǎn)，利好政策陸續(xù)出臺，房企抓住窗口期集中出貨，商品住宅成交面積同比降幅明顯收窄，但四季度疫情反復(fù)疊加需求集中釋放后略顯乏力，新房市場修復(fù)放緩。

2023年，隨著政策持續(xù)改善，疊加高基數(shù)效應(yīng)減弱，長三角商品住宅成交面積同比降幅或進(jìn)一步收窄，長三角市場有望率先進(jìn)入修復(fù)通道。

2022樓市、地市表現(xiàn)好于全國其他城市，

2023年新房市場競爭或進(jìn)一步加劇，二手房市場有望小幅回暖

政策定向放松。2022年，上海根據(jù)市場變化及區(qū)域差異，靈活調(diào)整政策。限購政策定向放松，臨港新片區(qū)一年積分即可購房；人才落戶條件進(jìn)一步放寬，落戶人數(shù)顯著增加；二手房評估價有所松動；購房成本降低，二手房個稅退稅政策實(shí)行，商業(yè)及公積金貸款利率降低。

土拍熱度降低，涉宅土地供應(yīng)增加。從土拍規(guī)則看，為提高房企參與度上海土拍規(guī)則微調(diào)，取消“打分”方式，直接參與競價；降低資金監(jiān)管比例降低房企成本；增加隨機(jī)值規(guī)則確保公平。推出地塊品質(zhì)更佳，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加。從成交量看，2022年上海涉宅土地全部成交，土地出讓金創(chuàng)新高。但土拍市場熱度有所降低，底價成交地塊占比上升。

新房價格上漲，市場熱度“前高后低”。2022年，上海新房供應(yīng)創(chuàng)近7年新高，同比增長43.1%，購房者選擇空間變大，受供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)的影響，新房成交均價同比上漲15.3%，三季度疫后市場反彈，新房市場活躍度較高，高入圍積分項(xiàng)目頻出，四季度市場下行，全年成交面積同比減少4.0%。

二手房成交縮量，議價空間變大。2022年，上海二手房成交量創(chuàng)近5年新低，成交套數(shù)僅為15萬套，二季度受疫情封控影響，掛牌量明顯增加，雖出臺個稅退稅政策及松動評估價，但疫后成交反彈力度不足，四季度成交量持續(xù)下挫，買方議價空間變大，觀望情緒較重。

2023年上海政策調(diào)整空間仍然較大，預(yù)計將優(yōu)化部分地區(qū)限購政策、降低購房成本等?；?022年商品住宅土地供應(yīng)及市場節(jié)奏，2023年新房市場供應(yīng)量將有所增加，帶動新房成交保持在高位，但不同項(xiàng)目入市時間接近下，新房競爭或加劇，二手房市場預(yù)計將有小幅回暖。

政策或持續(xù)小步放松，整體市場逐漸復(fù)蘇，

但區(qū)域、結(jié)構(gòu)分化明顯

2022年杭州開啟“按區(qū)施策”，多方面放松樓市調(diào)控。2022年杭州樓市調(diào)控更加細(xì)化，除濱江、拱墅、上城、西湖四個核心區(qū)，其他區(qū)縣均根據(jù)各區(qū)市場情況優(yōu)化政策；城西科創(chuàng)大走廊為促進(jìn)職住平衡，實(shí)施差異化購房政策，范圍涵蓋臨安、余杭、西湖部分區(qū)域。為加快市場復(fù)蘇、釋放剛性與改善性需求，2022年杭州從多方面放松政策，包括限購政策、公積金政策、落戶政策、房貸政策、交易流程優(yōu)化等。其中5月17日的二手房限購放松和11月11日“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低二套房首付比例的房貸新政對于市場的帶動作用最為顯著，短期市場熱度回升。

集中供地規(guī)模持續(xù)收縮，板塊熱度分化明顯。2022年，杭州歷次集中供地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)下降，從第一批次的60宗，供應(yīng)建面580.7萬平方米，到第五次僅上市5宗地塊，供應(yīng)建面僅59.6萬平方米。全年共成交131宗地塊，成交總建面1165.5萬平方米，同比減少30.8%，為近5年來最低。2022年杭州宅地市場整體熱度相對平穩(wěn)，但板塊熱度分化加劇，年內(nèi)達(dá)溢價上限的地塊基本位于江灣新城、錢江世紀(jì)城、寧圍、北部新城等核心板塊，房企競爭激烈；而臨安、富陽和蕭山、錢塘等邊緣板塊的地塊基本底價成交。

圖：2022年杭州歷次集中供地供銷情況

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2022年受供應(yīng)減少和市場轉(zhuǎn)冷影響，新房住宅成交規(guī)模下降超50%。2022年，杭州全年新建商品住宅成交1000.4萬平方米，同比下降50.3%，成交規(guī)模受供應(yīng)減少及市場轉(zhuǎn)冷影響降至近7年來新低。從價格來看，2022年新建住宅價格為34742元/平方米，同比上漲9.9%。2022年杭州新房市場成交結(jié)構(gòu)集中主城區(qū)以及熱門板塊，改善類的高價、大戶型樓盤占比增加，推動整體成交價格上漲。

圖：2016-2022年杭州市區(qū)商品住宅年度供銷走勢

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多輪政策刺激，下半年市場企穩(wěn)恢復(fù)。2022年上半年延續(xù)去年低溫運(yùn)行狀態(tài)，置業(yè)者觀望情緒較重，房企推盤積極性不高；5.17二手房限購放松，二手房市場迅速回暖，市場預(yù)期逐漸向好。下半年，杭州政府多方面放松樓市調(diào)控，特別是11.11的房貸新政有效刺激需求釋放，下半年新房、二手房市場呈現(xiàn)企穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢，12月杭州住宅成交翹尾。

圖：2022年杭州市區(qū)新房、二手房住宅周度成交走勢

（單位：萬平方米）

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預(yù)計2023年杭州樓市政策仍將小步放松，疊加疫情防控放開對居民信心與預(yù)期的帶動，杭州樓市大概率迎來復(fù)蘇。但市場更多的是結(jié)構(gòu)和分化帶來的行情，中高端改善需求、品質(zhì)剛需仍將主導(dǎo)市場，臨安、富陽等遠(yuǎn)郊盤成交預(yù)計回暖周期仍較長。集中供地方面，2023年供地模式或更加靈活，供地頻次、每次供地體量、供應(yīng)的地塊都將會根據(jù)市場情況靈活變動，繼續(xù)降低土拍門檻，提高房企土拍積極性。

2022年市場筑底，

2023年或呈前低后高格局，但去化壓力仍較大

2022年，南京房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)相對低迷。土地市場除核心板塊外多為國企、地方平臺底價競得，商品住宅月度成交震蕩筑底，市場整體成交規(guī)?；芈渲?018年水平，降溫明顯。

政策方面，2022年4月起南京先后出臺多項(xiàng)政策，5月政策密集出臺，涉及限購、限貸、限簽等多個方面，如限購區(qū)域的放松、增加購房資格、利率下降、限售改為“合同備案日起三年”等，對市場回暖起到一定的積極作用，特別是4-6月政策激活了一部分購房需求，帶動市場成交規(guī)模提升。2023年中央堅持“房住不炒”基調(diào)不變，南京購房政策或仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。

圖：2022年南京樓市政策一覽

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土地市場供需規(guī)模雙降，供地形式調(diào)整為“小步快跑”，但收效甚微。2022年，南京土拍規(guī)則依然較為寬松，二批次供地政策調(diào)整，13幅地塊取消毛坯限價采取“差異化定價”方式，此后在三批次所有地塊均取消毛坯限價。從規(guī)模上看，2022年，南京涉宅用地共掛牌504.8萬平方米，成交423.1萬平方米，同比下降均在40%左右；土地出讓金為1332億元，同比下降35.7%；涉宅地塊成交樓面均價為14794元/平方米，溢價率降至2.8%，多幅地塊底價成交，僅9幅地塊觸頂搖號，溢價率為近8年新低。土地市場依舊較冷，第三批次14幅地塊延期成交，且流拍數(shù)量增加。

圖：202年南京供地成交情況

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新房市場規(guī)?；芈洌┬柰却蠓陆?。2022年，南京全年新增供應(yīng)面積660.0萬平方米，同比減少52.5%；成交面積797.1萬平方米，同比減少39.9%。分季度來看，一季度受春節(jié)假期影響，上市項(xiàng)目較少，市場較為平淡；二季度開始，政府出臺了多項(xiàng)放松政策，帶動部分購房需求釋放，二季度也成為全年成交表現(xiàn)最好階段；三、四季度購房者預(yù)期下降，新房市場供銷雙端均走低，年底受政策端、金融端以及房企給與的優(yōu)惠，市場規(guī)模小幅上揚(yáng)。

圖：2022年南京新建商品住宅月度供銷走勢

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市場庫存走高，整體去化壓力較大。截至2022年12月底，南京全市新房可售約918.4萬平方米/約7.1萬套，出清周期拉長至17.3個月。江寧、浦口以及三個遠(yuǎn)郊板塊（六合、溧水、高淳）為主要存量區(qū)域，除核心區(qū)域外，整體去化壓力較大。

圖：2020-2022年年南京全市商品住宅可售面積及出清周期走勢

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2022年南京市場震蕩筑底，整體來看表現(xiàn)較為低迷。由于市場信心需要修復(fù)期，預(yù)計2023年上半年市場或仍將呈現(xiàn)波動趨勢，全年整體或?qū)⒊尸F(xiàn)前低后高格局。隨著房子回歸居住屬性，各家房企愈加重視產(chǎn)品本身，紛紛推出優(yōu)秀產(chǎn)品力項(xiàng)目助力打造“品質(zhì)人居時代”。

2022年核心區(qū)域新房市場表現(xiàn)相對較好，

短期整體市場調(diào)整壓力仍在

2022年蘇州購房新政密集出臺。2022年上半年，尤其是3-4月，蘇州受疫情影響較為嚴(yán)重，商品住宅市場成交量與往年同期相比處于低位。4月起，蘇州接連發(fā)布新政支持釋放合理的剛性和改善性住房需求，內(nèi)容涉及放寬購房門檻、公積金貸款額度提升、發(fā)放人才補(bǔ)貼等，信貸環(huán)境也不斷改善，釋放出積極的政策信號提升樓市活躍度，年底二套房貸款未結(jié)清首付降低至四成，照顧了改善客戶群體，也將為促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極的作用。

圖：2022年蘇州樓市政策一覽

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蘇州推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主。2022年土拍規(guī)則逐漸放松，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結(jié)構(gòu)性小幅上漲。第一、二批次土拍熱度一般，但核心區(qū)域地塊熱度依舊，第三、四批次土拍熱度進(jìn)一步遇冷，核心高價值地塊有溢價但未達(dá)中止，第五批次部分園區(qū)地塊帶動了整體熱度的回升。從拿地房企來看，也出現(xiàn)了不少“民企+國資”的組合。短期來看，為穩(wěn)定土地市場，土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)保持寬松趨勢，房企為降低風(fēng)險，拿地將持續(xù)保持保守態(tài)度，聯(lián)合開發(fā)模式或?qū)⒌玫竭M(jìn)一步發(fā)展，此外隨著政策在資金端支持力度加大，部分優(yōu)質(zhì)民企拿地意愿有望進(jìn)一步恢復(fù)。

2022年蘇州市區(qū)商品住宅供求同比均下降。2022年，蘇州新增供應(yīng)面積666.9萬平方米，同比減少31.3%；成交面積933.3萬平方米，同比減少15.0%。剛改、改善盤占據(jù)市場主流，年底受改善盤大量入市影響，成交均價翹尾，但項(xiàng)目競爭依舊激烈，市場分化加劇。

盡管政策不斷改善，但當(dāng)前居民收入預(yù)期弱、購房觀望情緒尚未大幅轉(zhuǎn)變，疊加疫情后續(xù)沖擊仍將持續(xù)一段時間，預(yù)計短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。

土拍將延續(xù)縮量趨勢，市場有望逐步回暖，

區(qū)域分化持續(xù)

房地產(chǎn)政策松綁大年，限購限貸政策持續(xù)放松。回顧2022年的寧波樓市，優(yōu)化政策陸續(xù)出臺，5月底多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》，重點(diǎn)支持首套購房需求，滿足合理的“以小換大”、“賣舊買新”等改善型住房需求，“6.10”新政13條從限購、限售（二手房）、限貸政策放松；再有房貸利率降至歷史最低、公積金額度增加、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼；三區(qū)“房票安置”政策出臺。

年度供地量驟減，國資央資房企獨(dú)挑大梁。2022年寧波市六區(qū)完成四批集中供地，共出讓67宗地塊，年度供應(yīng)量驟減，宅地總建面創(chuàng)近五年新低，年度計劃完成率不足一半；土地出讓金收入577.8億元，較2021年780億元同比下降26%。地塊分化凸顯，核心地塊依舊受到開發(fā)商的追捧，比如鄞州中心、明湖、老江東等區(qū)域地塊，高溢價甚至是封頂搖號成交，而非核心區(qū)的地塊大部分都被國央企兜底拿下。拿地企業(yè)排行榜來看，房企拿地面積排行前10房企，除了寧波吉利家園置業(yè)有限公司外，其余9家企業(yè)都是國企或是央企背景的房產(chǎn)企業(yè)。

2022年1月-2023年1月寧波市品牌企業(yè)拿地面積排行

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2022年市場觀望情緒濃郁，住宅成交走勢低迷。2022年，寧波市商品住宅成交面積為660.4萬平方米，同比下降48.5%。成交均價為21364元/平方米，同比下跌1.9%。在經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)的大環(huán)境下，市場觀望情緒濃厚，整體市場信心不足。從年內(nèi)走勢來看，年內(nèi)高峰出現(xiàn)在6月，下半年走勢持續(xù)低迷，12月盡管成交量維持在低位，但隨著部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開盤入市，成交量有所恢復(fù)，成交面積為63.7萬平方米，環(huán)比上升25.3%，同比下降20.3%。

圖：2017-2022年寧波全市商品住宅年度量價走勢

（單位：萬平方米、元/平方米）

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圖：2022年寧波全市商品住宅月度量價走勢

（單位：萬平方米、元/平方米）

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2023年，在疫情管制放開、國家大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提振房地產(chǎn)信心的大背景下，寧波樓市寬松政策有望進(jìn)一步出臺；供地端將繼續(xù)縮量，供地或?qū)⒕珳?zhǔn)對焦海曙、鄞州兩大核心區(qū)域，奉化等遠(yuǎn)郊推地節(jié)奏仍將繼續(xù)收縮，緩解區(qū)域高企的庫存環(huán)境；2023年的新房市場也將迎來改善，成交有望緩慢復(fù)蘇，但區(qū)域市場兩級分化仍將持續(xù)。

居民預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)或較為緩慢

2022年，無錫商品住宅供需兩端降幅明顯。新增供應(yīng)282萬平方米，同比減少55.7%，成交323萬平方米，同比減少49.8%，成交均價24095元/平方米，同比上漲10.4%，其中，新吳區(qū)為成交主力。盡管無錫在限購、限貸、限售及公積金、二手房指導(dǎo)價等方面積極出臺優(yōu)化政策，但購房信心修復(fù)有限。

2023年無錫各大區(qū)域多個純新盤亟待上市，預(yù)計隨著“金融十六條”、支持房企融資“三支箭”等加速落實(shí)，置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場有望企穩(wěn)。

土拍整體表現(xiàn)平穩(wěn)，底價成交、低溢價率成主流。2022年無錫市區(qū)共成交住宅用地62宗，成交規(guī)劃總建面共計701萬平方米，同比增長2.1%，成交樓面均價11592元/平方米，繼2019-2021年三連漲之后，2022年受定銷房地塊供應(yīng)增多影響，樓面價首度轉(zhuǎn)為下跌態(tài)勢，同比下降12.6%。與此同時，溢價率平均水平也較前三年回落明顯。拿地企業(yè)來看，多數(shù)住宅用地由國企及城投公司競得，但也仍有不少民企在采取合作拿地的模式繼續(xù)深耕無錫。

短期來看，受購房者對期房品質(zhì)擔(dān)憂、居民收入預(yù)期和房價上漲預(yù)期弱等因素影響，房地產(chǎn)銷售市場修復(fù)或較為緩慢，無錫土地市場熱度回暖仍需時日。

政策持續(xù)松綁，市場情緒恢復(fù)仍需時間

紹興：2022年穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策頻發(fā)，公積金最高額度上調(diào)、契稅補(bǔ)貼、房貸優(yōu)惠、松綁限購限售、房票政策重新出臺，并在9月份出臺力度更強(qiáng)的“十八條”，內(nèi)容包括網(wǎng)簽價格放寬到9折、“全裝修”政策不再作強(qiáng)制性要求、房貸政策變?yōu)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”等。但由于購房者對樓市觀望情緒較重，眾多利好政策起到的提振作用有限，紹興新房成交規(guī)模大幅下降，2022年紹興新建商品住宅成交面積365.4萬平方米，成交總金額686.8億元，同比降速分別為50.2%和46.9%。土地市場方面，土拍規(guī)則取消雙限、下調(diào)保證金、加速方案審批等，但整體表現(xiàn)低迷，2022年紹興宅地市場的土地出讓金約為351億，同比下降48.3%，成交規(guī)劃總建筑面積約為676萬平方米，同比下降11.3%。

2023年，預(yù)計紹興樓市將處于緩慢修復(fù)狀態(tài)，隨著政策的傳導(dǎo)效應(yīng)發(fā)揮作用，居民信心和購房需求的釋放或?qū)⒃谙掳肽旰棉D(zhuǎn)。

徐州：2022年徐州樓市政策不斷松綁，降低房貸利率、降低公積金使用門檻、公積金貸款優(yōu)惠、給與購房補(bǔ)貼等等，多項(xiàng)政策紅利頻出。

土地市場表現(xiàn)低迷。2022年，徐州市區(qū)供應(yīng)涉宅地塊474.0萬平方米，同比增長37.5%；成交455.7萬平方米，同比上增長6.8%；成交樓面均價4090元/平方米，同比下跌11.9%。土地出讓金為388.2億元，同比減少11.1%。2022年徐州土地市場延續(xù)2021年下半年以來的低迷態(tài)勢，拿地房企主要為徐州地方國企和城投公司，大多數(shù)地塊底價成交，成交樓面價走低，溢價率僅為0.23%，遠(yuǎn)低于2021年的平均溢價率34.9%。

新房市場規(guī)模大幅回落。2022年，徐州商品住宅供應(yīng)478.1萬平方米，同比下降34.2%；成交595.8萬平方米，同比下降19.7%。新房市場規(guī)模為近五年新低。截至2022年底，徐州市區(qū)新房可售面積為511.6萬平方米，新房庫存不斷增加，去化壓力大。

2023年，預(yù)計徐州將持續(xù)出臺優(yōu)化政策，加快以去庫存，隨著政策落地生效，居民信心有望修復(fù)，但市場恢復(fù)仍需時間。

【總結(jié) 】

長三角房地產(chǎn)市場整體韌性較高，2022年下半年新建住宅成交面積同比降幅較其他城市群收窄更快。2023年，長三角樓市政策仍將保持寬松基調(diào)，需求端政策優(yōu)化力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，市場情緒有望逐漸修復(fù)，城市群內(nèi)熱點(diǎn)一二線城市市場行情有望率先回溫；三四線城市短期市場或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，但部分城市基于較好的城市基本面，2023年市場規(guī)模仍有望止降企穩(wěn)。

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年度盤點(diǎn)：

2022年中國房地產(chǎn)銷售百億企業(yè)排行榜

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2022年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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2022年房企融資盤點(diǎn)：腰斬與翹尾

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年度盤點(diǎn)-2022年樓市十大關(guān)鍵詞

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