導語：2022年12月30日下午，在中國人民大學主辦的“后疫情中國住房政策研討會”上，貝殼研究院首席市場分析師許小樂在線上分享了最新研究成果與市場觀察。

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當前，抑制市場三重壓力正在減輕，房地產市場走向復蘇的態(tài)勢進一步明朗，市場的底部已經相對確定，明年春天，市場將迎來穩(wěn)步的復蘇。

過去盡管房地產調控政策的底部早就出現，但市場的底遲遲不肯出現，市場預期偏弱，主要原因是三重壓力。

第一重壓力是對未來收入預期的擔憂。這主要來自過去疫情封控和經濟暫停。但12月疫情防控轉為乙類管理后，市場的最大不確定性已經不再，這給了市場一個積極的改善信號。經濟開始恢復循環(huán)，將會提升人們對于未來收入的預期。

另一重壓力是房企交付的風險。但隨著國家不斷加大對優(yōu)質房企的信用注入，房企的融資能力重新建立起來。明年部分房企的壓力還不能排除，但消費者對交付違約的擔憂將會降低，何況還有二手房可以替代。

第三重壓力是對房價大幅下跌的擔憂。的確，跟去年高位相比，今年的房價普遍性下跌令人擔心。跟去年12月相比，重點50城房價指數同比下降了7.2%。50城中僅上海、北京同比上漲0.6%、0.4%，其他48個城市同比下跌，跌幅最高的城市同比下跌13.5%。

但如果把時間拉長到三年（正好是疫情的三年）看，會有不一樣的發(fā)現。

我們根據貝殼成交的大數據對2020-2022年重點城市二手住宅房價盤點。自2019年12月起，重點50城1房價上行周期共20個月，累計漲幅11.4%；下行周期17個月，累計降幅11.1%。重點50城房價指數目前已跌回三年前水平，基本上把疫情前期貨幣外溢帶來的刺激效應出清完畢。

經歷三年疫情的考驗，不同城市房價的漲跌進一步刻畫了我國城市發(fā)展的主要趨勢。過去三年，50城中房價上漲的城市有18個，最高漲幅41.1%，平均漲幅13.5%；房價下跌的城市有32個，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。

一線城市房價比2020年初上漲15%，二線城市房價比2020年初下跌1%，三線城市房價比2020年初下跌3%。在上漲的階段，一線城市上漲的幅度更大；在下跌的階段，一線城市下跌的幅度更小。三年下來，一線城市與二三線城市的價差進一步擴大。

過去三年，長三角、大灣區(qū)和成渝房價漲幅分別為4%、4%和3%。長三角城市群的房價最高，成渝城市群追上大灣區(qū)。京津冀城市群和長江中游城市群房價持續(xù)回調。

從房價變動的事實上看，盡管跟去年比幾乎所有城市房價都出現普遍下跌，但一線城市、長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈這些好的區(qū)域房價依然比3年前有穩(wěn)定的上漲。

我們認為，這輪房價的下跌已經到底，未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。主要的原因是：

第一，國家對穩(wěn)房價的決心非常強。中央經濟工作會議，中財辦明確將房地產定位于“支柱產業(yè)”，我相信這并不是短期權宜之計，而是經歷了多年調控之后得出的客觀定性。在預期和需求端方面，要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。限購、限售、限價等妨礙消費需求釋放的限制性都將會陸續(xù)退出。未來長期的住房政策取向，政府的住房保障職能由公租房、保租房、共有產權房等承擔，其他商品住房的交還給市場調節(jié)。

第二，市場預期已經開始回溫。二手房市場扭轉了成交量持續(xù)下滑的態(tài)勢。初步統(tǒng)計，2022年12月貝殼50城二手房成交量較11月增長約4%。在12月放開初期，二手房市場的交易量有明顯的反彈。

房價持續(xù)下跌的勢頭也得到緩解。12月貝殼50城二手房價格指數環(huán)比下跌約1%，跌幅較上月縮小0.3個百分點，環(huán)比下跌城市個數較上月減少5個。沈陽等城市本月價格環(huán)比止跌轉漲。

市場預期出現了拐點。12月貝殼50城1二手房景氣指數由上月的15回升至19，這是今年下半年以來首次相對明顯的回升。

房價下跌并不只是導致“買漲不買跌”，部分剛性需求、改善型需求開始轉變觀望態(tài)勢。貝殼研究院通過在線調研持續(xù)跟蹤3萬名消費者置業(yè)信心變化。2022年Q4調研數據顯示，計劃在未來半年內購房的比例顯著回升。其中，二線城市半年內有購房計劃的比例達到21%，比3季度明顯提升。一線城市從三季度開始持續(xù)回升，目前該比例已經超過二季度水平。

我們近期也做了一次大樣本的客戶和經紀人調研，大多數消費者對需要住得離市中心近一些，房子大一些。今天期待買房投資獲得較大資產回報的期望少了，但對更好居住條件的期待仍然非常強。對于政策效果，大多數消費者是在持幣觀望。

二手房能夠活躍起來，就能夠對新房產生帶動作用。一些城市出臺了鼓勵賣舊買新的政策，賣一買一按照首套房執(zhí)行，國家也對換房改善采取了退稅優(yōu)惠，這些政策將會在明年發(fā)揮更加積極的作用。

預計明年越來越多消費者開始入市，供求關系恢復平衡，市場交易量價迎來溫和修復，上半年房價降逐步企穩(wěn)回升。

當然，取消行政性干預，意在恢復市場的調節(jié)機制，并不是鼓勵進一步加杠桿炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市場會向中樞水平靠攏，并不會出現報復式大漲。

關鍵詞： 一線城市 企穩(wěn)回升 環(huán)比下跌