王健林向港交所又邁進一步。

10月19日，《中國企業(yè)家》從萬達方面證實，萬達商管上市已獲得中國證監(jiān)會批準，近期證監(jiān)會將正式出具“H股發(fā)行批復(fù)”。下一步，公司將在港交所提交正式IPO材料。這意味著，萬達商管赴港IPO已進入實質(zhì)階段。

今年3月底，萬達宣布終止萬達商業(yè)A股的IPO進程。此后，萬達集團董事長王健林展開了新的融資計劃，并引進珠海國資委戰(zhàn)投入股。伴隨公司自身一系列“變輕”動作，萬達輕資產(chǎn)商管公司重組完成，并確定了珠海萬達商管將是未來的上市主體。

“上市是萬達商管最好的選擇。”業(yè)內(nèi)人士指出，從具體操作層面來看，萬達商管近期動作連連，凸顯出公司對上市懷有迫切需求。

因價值被低估，萬達曾撤出港股，6年之后，重戰(zhàn)港股。多位行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》稱，萬達再戰(zhàn)港股旨在謀求輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概念，市盈率或是萬達商業(yè)考慮的首要問題。不過，萬達商管自從2016年退市后，至今未能再次成功上市，也在一定程度上影響了企業(yè)的融資和品牌價值。總體來看，萬達商管的上市進程開始加速，但仍面臨不確定性。

近年來，萬達商管一直在持續(xù)轉(zhuǎn)型。王健林堅決謀求“去地產(chǎn)化”，放棄重資產(chǎn)運營模式，走輕資產(chǎn)運營道路，以輸出品牌和管理。六年間，輕重模式的轉(zhuǎn)變，給萬達帶來了新生。當輕資產(chǎn)模式跑通后，萬達商管也在加快向全國擴張。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)持有和管理商業(yè)物業(yè)可出租面積排名來看，萬達商管已成為全球第一大商業(yè)物業(yè)運營商。相較于國內(nèi)其他的商業(yè)運營龍頭企業(yè)，2020年底萬達商管已開業(yè)的購物中心數(shù)量是華潤的8.2倍，可出租建面是華潤的2.8倍。

歷經(jīng)A股波折，赴港上市加速

今年3月24日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司公告，宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。4月21日，有外媒報道，大連萬達計劃為旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)萬達輕資產(chǎn)商管公司融資200億元，目標為今年年底前在香港上市。

從證監(jiān)會官網(wǎng)披露信息來看，萬達商管赴港IPO的進程，自今年8月下旬以來有所提速。

8月20日，證監(jiān)會首次接收萬達商管提交的《境外首次公開發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式)審批》材料，8月26日對其出具了補正通知，10月9日接收了補正材料，10月11日，材料已獲得受理。

萬達商管的上市之路“一波三折”。萬達商管前身為萬達商業(yè)，于2014年12月在港交所掛牌上市，并成為當年港交所最大IPO，當時發(fā)行價每股48港元。然而上市后不到2年，萬達商業(yè)于2016年9月20日正式宣布退市，最終股價止于52.5港元。

從上市到退市，時間之快讓人措手不及。追溯退市原因，王健林曾表示，萬達商業(yè)H股私有化核心原因是，公司股價長期在凈資產(chǎn)上下徘徊，被嚴重低估。王健林在央視《對話》節(jié)目中稱，“不能對不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化。”

從香港退市后，萬達商管隨即啟動內(nèi)地IPO。自2015年起，受制于國內(nèi)地產(chǎn)政策調(diào)控、宏觀環(huán)境趨勢變化等影響，萬達內(nèi)地IPO計劃受阻。提交A股招股書后，萬達商管經(jīng)歷了漫長等待，最終在今年3月，宣布撤回上市申請。

在內(nèi)地IPO撤回，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股的同時，萬達商管還對自身進行了一系列改革和調(diào)整。

2021年3月24日，萬達商管公告稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，萬達商業(yè)決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元，戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。

在此前一天，珠海萬達商管成立。同時，萬達商管的大股東從“大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司”變更為“珠海萬達商業(yè)管理股份有限公司”(簡稱“珠海萬達商管”)，持股比例為100%。

在萬達商管公布引入國資的當天，珠海萬達商管的注冊資本變更為50.73億元。接近萬達商管的知情人士表示，珠海萬達商管即萬達商管的上市平臺。

6月16日，有消息稱，中信、高盛和摩根大通正在幫助萬達準備香港的IPO。

萬達集團對外表示，輕資產(chǎn)平臺上市后，依托其豐富資源，產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢及科技應(yīng)用場景，與珠海國資協(xié)同進行戰(zhàn)略投資和并購，孵化和吸引更多科技和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)落戶珠海。在橫琴設(shè)立萬達廣場合資持股平臺，開展商業(yè)廣場等類型資產(chǎn)投資及管理、試點開展REITs等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

此前不久，萬達商管也“換帥”了。8月2日下午，萬達商管公告稱，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，齊界接替其為公司總裁。公開資料顯示，齊界目前同時擔(dān)任萬達集團董事兼總裁、萬達地產(chǎn)集團董事長、萬達文化集團執(zhí)行董事。

“輕資產(chǎn)”模式的機會和不確定性

萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最早在2015年提出。2020年9月，萬達商管透露，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

時任萬達商管集團總裁肖廣瑞稱，這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。彼時，萬達商管“輕資產(chǎn)”項目發(fā)展超出2020年年初預(yù)期。截至當年9月底，萬達商管當年已簽約“輕資產(chǎn)”項目53個，是2019年全年簽約“輕資產(chǎn)”項目的1.3倍。

從2000年確定進軍商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達已成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。在輕資產(chǎn)運營成為行業(yè)發(fā)展重點的背景下，這方面萬達商管也已走在全國前列。

萬達商管走的輕資產(chǎn)運營道路，本質(zhì)是管理人和投資人的職責(zé)分離。萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場，以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理(數(shù)據(jù)截至2020年底)。

行業(yè)人士分析，該模式具有兩種顯著優(yōu)勢：一是，專業(yè)分工帶來的效率提升。萬達商管的輕資產(chǎn)運營模式下，物業(yè)方強在拿地和建設(shè)，運營方強在管理，雙方都在發(fā)揮自己的特長，有利于提高經(jīng)營績效。

二是，輕資產(chǎn)模式可以更好擴張。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式對于資金需求較大，而輕資產(chǎn)運營專注于品牌和管理的輸出，通過物業(yè)方的物業(yè)手段放大經(jīng)營價值，可以大大降低資金要求，從而也能加快擴張步伐。同時，也給萬達商管的業(yè)務(wù)多元化提供了空間。

目前來看，萬達商管的輕資產(chǎn)化成效顯著。在2020年開業(yè)的45座萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比超過六成。另外，萬達商管今年計劃開業(yè)萬達廣場50個，其中輕資產(chǎn)占比68%。而截至去年末在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比也已超80%。

前述人士提醒，輕資產(chǎn)運營模式也會遇到一些問題，主要集中在合作信任和利益共享機制上。尤其是在利益分享層面，輕資產(chǎn)運營是一個長期過程，物業(yè)方和管理方對于獲取的收益應(yīng)該怎樣合理分配，建立合理的激勵和實施保障機制非常必要。

逐漸成型的萬達商管公司，是重組后的輕資產(chǎn)運營管理公司。萬達商管集團持有該公司全部股權(quán)，也是萬達準備赴港上市的主體公司。不過，在萬達商管進行一番資產(chǎn)騰挪、為上市做準備的同時，其波動的財務(wù)表現(xiàn)，也為上市及公司后續(xù)發(fā)展帶來一些不確定性。

疫情影響下，深耕線下實體生意的萬達商管，業(yè)績出現(xiàn)了明顯下滑。

從數(shù)據(jù)來看，萬達商管2020年實現(xiàn)營業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%;實現(xiàn)凈利潤138.3億元，同比下降44.89%。究其原因，減免租客租金導(dǎo)致租金收益下滑，以及受疫情沖擊酒店經(jīng)營效益變差，共同造成公司的整體業(yè)績下滑。

標普在今年上半年的評級報告中指出，因經(jīng)營模式具有韌性，萬達商管仍將是大連萬達集團股份有限公司盈利能力和現(xiàn)金產(chǎn)生能力最強的子公司。在珠海萬達商管上市后，萬達商管面臨的現(xiàn)金流和財務(wù)透明度風(fēng)險或?qū)⒂兴徍汀?/p>

萬達商管業(yè)績披露的2021年公司債券半年報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年主營業(yè)務(wù)收入226.8億元，同比增長32.06%;毛利率68.44%，同比下降3.71%，利潤總額95.15億元。截至今年6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。從業(yè)務(wù)板塊來看，投資物業(yè)租賃及管理收入209.96億元，毛利率72.22%;酒店運營收入6.57億元，同比增長111.81%;毛利率43.63%，同比增加466.93%。

鏖戰(zhàn)資本市場的萬達，仍需面對日益激烈的商業(yè)競爭環(huán)境。

近年來，各類差異化商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)市場，華潤、萬科、龍湖等眾多知名房企都推出了不同種類的產(chǎn)品線。比如，萬科印力旗下，目前有印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里等五條核心產(chǎn)品線。

打造多元化產(chǎn)品線已成行業(yè)大勢所趨。據(jù)統(tǒng)計，百強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，超過80%的企業(yè)都開啟了多元化產(chǎn)品戰(zhàn)略。克而瑞研究員房玲指出，標準化產(chǎn)品確實適合快速復(fù)制擴張，但在競品逐漸實現(xiàn)差異化和個性化的今天，萬達廣場也需要對產(chǎn)品進行適時調(diào)整，拉大與其他企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞： 萬達商管 赴港上市 輕資產(chǎn)模式 不確定性