7月22日，國(guó)務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議，對(duì)發(fā)展保障性租賃住房工作進(jìn)行研究部署。作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，保障性租賃住房瞄準(zhǔn)解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

研究人士表示，發(fā)展保障性租賃住房，是我國(guó)住房保障體系，即“三房”——公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房制度建設(shè)的重大里程碑，它的出現(xiàn)，亦將給住房租賃行業(yè)帶來全新的市場(chǎng)機(jī)遇。

發(fā)力保障性租賃住房建設(shè)

保障性租賃住房，是一種全新的住房供應(yīng)類型。國(guó)務(wù)院辦公廳7月2日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡(jiǎn)稱意見)提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

“當(dāng)下大城市的房屋租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)，要么是高租金的商品房、長(zhǎng)租公寓，要么是租金低、體驗(yàn)差、租金秩序差的城中村或園區(qū)宿舍，住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足矛盾突出，無法匹配、滿足剛進(jìn)入城市的新市民、青年人的租住需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。顯然，保障性租賃住房要解決的就是當(dāng)前大城市中的年輕人“租不起房、租不好房”的問題。

據(jù)了解，保障性租賃住房建設(shè)將全面鋪開。今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)通知，要求40個(gè)城市做好2021年保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃安排。5月，分兩批召開40個(gè)城市座談會(huì)，交流試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)加快發(fā)展保障性租賃住房，40個(gè)城市計(jì)劃年內(nèi)籌集建設(shè)93萬套。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪透露，今年10月底之前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計(jì)劃，向社會(huì)公布。在新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。

提供多方面政策支持

發(fā)展保障性租賃住房，政府的扶持政策非常關(guān)鍵。根據(jù)意見，國(guó)家將對(duì)保障性租賃住房提供土地、審批流程、資金、稅費(fèi)、金融等多方面的支持。

例如在用地上，人口凈流入的大城市，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款;可將產(chǎn)業(yè)2021園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房;允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款等。

在稅費(fèi)上，要求綜合利用稅費(fèi)手段，加大對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

金融方面，執(zhí)行支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放等政策。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前，住房租賃行業(yè)收益率很低，既低于普通行業(yè)的投資回報(bào)率，也低于銀行基準(zhǔn)利率，而且面臨融資渠道窄、融資成本高，缺乏低成本、長(zhǎng)周期、大體量的融資渠道等障礙。而意見規(guī)定的各項(xiàng)支持政策“能夠有效降低保障性租賃住房的投資、運(yùn)營(yíng)成本，解決項(xiàng)目獲取困難、土地支付成本高、收益較難實(shí)現(xiàn)平衡等問題。”因此建議各地政府加快政策落地，明確市場(chǎng)主體預(yù)期，提高市場(chǎng)主體的積極性。

帶來全新市場(chǎng)機(jī)遇

黃卉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房同屬于租賃市場(chǎng)范疇，前者主要面向新市民，青年人，特別是從事城市基本公共服務(wù)群體，后者則面向社會(huì)各個(gè)群體，因此，保障性租賃住房對(duì)于行業(yè)而言是全新的市場(chǎng)機(jī)遇。

那么，住房租賃企業(yè)該如何抓住這一機(jī)會(huì)?黃卉認(rèn)為，住房租賃企業(yè)可從優(yōu)化租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，盤活閑置或低效利用的土地和房屋，打通開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的閉環(huán)，加強(qiáng)住房租賃運(yùn)營(yíng)能力輸出等方面推進(jìn)業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，目前已有一些城市對(duì)保障性租賃住房建設(shè)與管理進(jìn)行了探索，提供了可參考的經(jīng)驗(yàn)做法。其中包括：根據(jù)實(shí)際情況確定籌集目標(biāo)及方向。例如重慶市提出堅(jiān)持存量?jī)?yōu)先，沈陽市則傾向于新建，并明確了籌集目標(biāo)及新建的相關(guān)規(guī)定;細(xì)化租賃住房的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及租客標(biāo)準(zhǔn)，包括戶型、租金、裝修及區(qū)位等。如重慶市提出租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)租金的 60%-70%，長(zhǎng)沙提出配租對(duì)象不設(shè)收入線，但應(yīng)在轄區(qū)范圍內(nèi)無自有住房;形成從土地、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的閉環(huán)，涵蓋土地配比、建設(shè)時(shí)序、租賃管理等要求。如廣州提出的應(yīng)與商品房同設(shè)計(jì)、同配套、同竣工、同交付等;明確項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)年限及備案要求。如長(zhǎng)沙、沈陽均要求不低于十年才可申請(qǐng)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，不動(dòng)產(chǎn)證書中須進(jìn)行注明以便于監(jiān)管。

關(guān)鍵詞： 保障性 租賃住房 新市民 市場(chǎng)機(jī)遇