6月10日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，明確到2022年底，初步形成產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)則健全完善，交易平臺(tái)功能齊全，服務(wù)和監(jiān)管落實(shí)到位，市場(chǎng)秩序更加規(guī)范，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系。

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土地使用權(quán)證載用途與規(guī)劃用途不一致

《意見》明確提出健全轉(zhuǎn)讓機(jī)制，特別是特殊情形下的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)證載用途與城鄉(xiāng)規(guī)劃用途不一致的，政府可依法按原規(guī)劃用途收回，納入土地儲(chǔ)備。政府不予收回的，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)經(jīng)區(qū)級(jí)以上政府批準(zhǔn)，原用地單位應(yīng)當(dāng)按原證載用途通過評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)款;同時(shí)規(guī)劃自然資源主管部門組織相關(guān)部門按新規(guī)劃用途進(jìn)行“多規(guī)合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價(jià)評(píng)估并確定土地使用權(quán)出讓價(jià)款底價(jià)，通過土地市場(chǎng)公開競(jìng)價(jià)方式確定受讓方。

此外，土地使用權(quán)由原用地單位競(jìng)得，由其補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款、重新簽訂出讓合同后，按新規(guī)劃用途進(jìn)行登記(商品住宅除外)。土地使用權(quán)由其他單位競(jìng)得，由其與原用地單位簽訂轉(zhuǎn)讓合同(對(duì)原用地單位進(jìn)行補(bǔ)償)后，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款、簽訂出讓合同，按新規(guī)劃用途進(jìn)行登記(商品住宅除外)。

開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須符合產(chǎn)業(yè)用地政策及入園合約要求。轉(zhuǎn)讓時(shí)，由園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門明確轉(zhuǎn)讓條件，規(guī)劃自然資源主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。

劃撥方式拿地出租

《意見》明確，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照一定比例上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體上繳比例由市規(guī)劃自然資源委通過試點(diǎn)后會(huì)同各區(qū)確定并公布。

出租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)根據(jù)土地等級(jí)、用途等因素組織評(píng)估確定。宗地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。各區(qū)建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并及時(shí)繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

《意見》還提出，做好建設(shè)用地使用權(quán)出租服務(wù)保障。市規(guī)劃自然資源委應(yīng)指導(dǎo)各區(qū)及時(shí)在網(wǎng)上公布建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益;統(tǒng)計(jì)分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)證書);出租人依法轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權(quán)。

探索抵押資金監(jiān)管機(jī)制

按照《意見》提出的建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)區(qū)級(jí)以上政府批準(zhǔn)后，可依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，依法辦理抵押登記手續(xù)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后土地使用須遵守的國(guó)土空間規(guī)劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，屬有償用地的應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。

以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同租賃期土地使用權(quán)可以依法一并抵押。以在建項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)抵押獲取的資金，應(yīng)優(yōu)先用于本項(xiàng)目建設(shè)。

值得一提的是，《意見》放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

對(duì)經(jīng)營(yíng)性的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)共同作出承諾，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

將建二級(jí)市場(chǎng)交易監(jiān)管平臺(tái)

規(guī)范交易方面，《意見》提出，將建立完善市土地二級(jí)市場(chǎng)交易監(jiān)管平臺(tái)，并與國(guó)家土地交易監(jiān)管系統(tǒng)做好對(duì)接。各區(qū)結(jié)合實(shí)際完善土地市場(chǎng)交易系統(tǒng)，聯(lián)通市土地二級(jí)市場(chǎng)交易監(jiān)管平臺(tái)，組織挖掘市場(chǎng)潛力，開展市場(chǎng)交易活動(dòng)。

同時(shí)規(guī)范交易流程。各區(qū)要對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、出租涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，建立健全“信息發(fā)布—達(dá)成意向—合同簽訂—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級(jí)市場(chǎng)交易監(jiān)管平臺(tái)等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息;可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易監(jiān)管平臺(tái)公開交易;達(dá)成一致后簽訂合同，依法如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對(duì)違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

按照《意見》宗旨，將構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)交易各方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。制定土地市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)規(guī)則和約束措施，將相關(guān)市場(chǎng)主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，對(duì)失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。發(fā)揮社會(huì)中介組織在土地二級(jí)市場(chǎng)交易活動(dòng)中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員行為，引導(dǎo)其誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

有何影響？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，從當(dāng)前看，以市場(chǎng)主體間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等為主的土地二級(jí)市場(chǎng)仍然存在一些問題，包括交易規(guī)則不健全、平臺(tái)不規(guī)范等?！兑庖姟窂慕∪D(zhuǎn)讓機(jī)制、強(qiáng)化出租管理、完善抵押機(jī)制、規(guī)范市場(chǎng)秩序以及保障措施等維度全方面的進(jìn)行了合理規(guī)劃，尤其在規(guī)范市場(chǎng)秩序方面，提出了完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管流程，從交易平臺(tái)、監(jiān)管效能以及工作對(duì)接方式等角度提出更加透明且規(guī)范的要求。

此外，《意見》還明確了交易規(guī)則和創(chuàng)新了運(yùn)行模式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、促進(jìn)土地要素流通、推進(jìn)土地資源合理分配有著重要意義。整體而言，政策重點(diǎn)解決了交易信息不對(duì)稱和交易平臺(tái)不規(guī)范等問題，健全了土地二級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管制度，全面加強(qiáng)土地交易管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康有序運(yùn)行。

“當(dāng)時(shí)土地二級(jí)市場(chǎng)面臨的問題是，交易規(guī)則不健全、交易信息不對(duì)稱、交易平臺(tái)不規(guī)范、服務(wù)和監(jiān)管不完善。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，《意見》將規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)的操作，以及增強(qiáng)信息公開程度。目前在很多城市的土地一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)房企的購(gòu)買資格等方面有著明確的限制條件，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范，將使得在土地端的調(diào)控措施得到更好的貫徹執(zhí)行。

關(guān)鍵詞： 二級(jí)市場(chǎng) 交易監(jiān)管 現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系 用途