01

廣州樓市，兩大熱門(mén)

談到近期的廣州樓市，很多人感到迷茫。

有人認(rèn)為，相比深圳、東莞，廣州樓市的盤(pán)子太大，多區(qū)域、多中心，廣佛一體化，供應(yīng)沒(méi)個(gè)邊、沒(méi)個(gè)界，隨便都能找到200萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)，樓市彈性不足。再說(shuō)，“7.24”房地產(chǎn)工作會(huì)和“7.30”會(huì)議以后，政策基調(diào)轉(zhuǎn)為收緊，反彈不到哪去。

但有人不樂(lè)意了。當(dāng)下的廣州樓市，就像投資A股，全局平淡掩蓋不了局部火熱。

廣州作為一線城市，也是華南中心、大灣區(qū)雙核之一，區(qū)域規(guī)劃利好很多，產(chǎn)業(yè)升級(jí)快。以琶洲(互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)意文化)、黃埔(高端制造)、南沙(現(xiàn)代服務(wù)業(yè))為代表的重點(diǎn)區(qū)域，定位很高，面貌一天一個(gè)樣。

這些區(qū)域的房?jī)r(jià)，比深圳低多了，甚至還不如二線城市的廈門(mén)、三亞，下一步可能要被杭州趕上去了，這不就是機(jī)會(huì)嗎?

7月中旬，深圳、東莞限購(gòu)之后，倉(cāng)皇逃出的資金一路向西，狂奔到了廣州南沙。記得當(dāng)時(shí)，南沙某樓盤(pán)打出“身在南沙、心在前海”口號(hào)。

南沙的定位，比深圳前海還要高端，不僅是廣州“唯一不二”的副中心，還是華南最大的自貿(mào)區(qū)，真正的大灣區(qū)核心。但是，南沙整體房?jī)r(jià)還停留在“2萬(wàn)+”，即便是南沙核心——明珠灣起步區(qū)的房?jī)r(jià)，也才“3萬(wàn)+”。

面對(duì)這樣的價(jià)格，比前海還高端的規(guī)劃，深圳客當(dāng)然毫不手軟了。據(jù)悉，南沙新房成交客戶來(lái)源中，深圳客戶占比從7月份之前的17%，提升到了50%。

從南沙看，廣州樓市確實(shí)火，7月中旬以來(lái)，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的664套。

而且，南沙土地市場(chǎng)也熱得發(fā)燙，8月先后誕生2個(gè)地王，8月20日深圳房企深業(yè)置地拿下橫瀝島搖號(hào)地塊，樓面價(jià)19140元/平，刷新南沙地價(jià)。

圖：6月份以來(lái)南沙新房周成交量(單位：套)

廣州的另一個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)——新黃埔(蘿崗)，近期樓市也比較熱。

以區(qū)政府所在地、片區(qū)面貌最好的科學(xué)城為例，學(xué)區(qū)房、次新房的價(jià)格漲幅在10%左右，比如萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科金色夢(mèng)想、譽(yù)城南苑和北苑等。

這里的樓市回溫，一個(gè)重要的原因是區(qū)域定位很高，總部經(jīng)濟(jì)+信息技術(shù)+生物醫(yī)藥+高端制造，產(chǎn)業(yè)落地比較快，知識(shí)城、科學(xué)城產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)好，區(qū)域面貌也不錯(cuò)，交通短板在迅速補(bǔ)上，而房?jī)r(jià)還在2-3萬(wàn)元，這是各路購(gòu)房者看好新黃埔的主要原因。

注：黃埔新房成交80%集中在蘿崗所在的新黃埔

還有一個(gè)重要原因，就是名校加持。作為高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，新黃埔這幾年一直在招商引資，但教育配套比較差，拖累了招商工作和引進(jìn)人才。

為吸引大家買(mǎi)房，中心區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源——華師附、廣州二中等這些名校，都在建新黃埔分校了。一旦和名校沾上邊了，房子就好賣(mài)了。

其實(shí)，不僅是黃埔，南沙、白云、增城，這些外圍樓市供應(yīng)的主力區(qū)，靠名校賣(mài)房是普遍套路。

試想，中心6區(qū)名校學(xué)位房?jī)r(jià)格，都到“8萬(wàn)+”了，如天河華附、廣州中學(xué);越秀區(qū)名校扎堆兒，執(zhí)信、省實(shí)等名校的學(xué)位房?jī)r(jià)格，甚至到了“10萬(wàn)+”，但在新黃埔這里，名校學(xué)位房?jī)r(jià)只要3萬(wàn)多。

有學(xué)位光環(huán)，甭管是不是合作辦學(xué)，需要多長(zhǎng)時(shí)間沉淀、分校和本部師資有無(wú)差距，名校加持能抓住購(gòu)房者的心思，房子賣(mài)的就是好。華師附、廣州外國(guó)語(yǔ)、廣大附等作為廣州最好的中學(xué)、小學(xué)，都在南沙設(shè)分校。

去年，廣外南沙分校“開(kāi)放日”，數(shù)萬(wàn)家長(zhǎng)參觀，樓市能不好嗎?

除名校外，軌道交通也少不了。廣州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科學(xué)城要30公里。買(mǎi)房選擇多，同樣是3萬(wàn)元的均價(jià)，番禺、白云、老黃埔、廣佛等，選擇很多，通勤也不錯(cuò)。

所以，軌道交通就是賣(mài)房的利器。在新黃埔，除已開(kāi)通的6號(hào)線、21號(hào)線、28號(hào)線外，有軌電車(chē)1號(hào)線試運(yùn)營(yíng)，7號(hào)線開(kāi)通首段。未來(lái)，還有電車(chē)2號(hào)線、17、23、29、37號(hào)線等。

南沙也一樣。原來(lái)的地鐵4號(hào)線因“太慢”被詬病，新規(guī)劃的18、22號(hào)線，相比4號(hào)線提速了4倍，可謂自貿(mào)區(qū)速度。

作為廣州唯一的海岸線，南沙地處珠三角幾何中心，珠江口有12條跨江通道，其中有7條途經(jīng)南沙，足以看出南沙“樞紐”的地位。

近期，南沙到深圳機(jī)場(chǎng)水上航線開(kāi)通、使得南沙和深圳的距離都大大拉近，從一個(gè)小時(shí)的路程縮短到了30分鐘。

02

南沙的火爆能持續(xù)多久？

南沙、黃埔、花都等，近期樓市成交量回升，還有一個(gè)推動(dòng)力，就是人才政策。

去年開(kāi)始，外圍這幾個(gè)區(qū)都發(fā)布了人才綠卡政策。符合條件的人才，購(gòu)首套房時(shí)不受戶籍、社保和個(gè)稅繳存時(shí)間限制。

疫情后的一段時(shí)間，樓市比較冷清，人才綠卡認(rèn)證也睜眼閉眼，假證販子又活躍了，中介代辦很普遍，花錢(qián)買(mǎi)個(gè)綠皮證書(shū)，輕松解決購(gòu)房資格，也是這些區(qū)域樓市回暖的推動(dòng)力。

7月中旬以后，政策風(fēng)向變了，深圳、東莞限購(gòu)以后，估計(jì)私下做了“窗口指導(dǎo)”，廣州這幾個(gè)區(qū)“人才政策”嚴(yán)格起來(lái)了，學(xué)歷證書(shū)要驗(yàn)證，綠皮的職業(yè)資格證書(shū)不好使了，要藍(lán)皮的證書(shū)(通過(guò)考試或評(píng)審才能拿到)。

比如，花都現(xiàn)在辦理人才綠卡，需要在花都區(qū)繳納6個(gè)月社保。

從銷(xiāo)售情況看，除南沙以外(深圳投資客多)，其實(shí)8月以來(lái)廣州其他區(qū)域的成交量都開(kāi)始下行了。

比如，占到廣州新房交易量30%多的增城，7月份周均成交量高達(dá)650套，8月以來(lái)連續(xù)下降;黃埔區(qū)近2周的成交量，也從7月份周均3500套的水平，降至2200套。從下圖來(lái)看，其他區(qū)也類似。

出現(xiàn)這種情況，一方面在于政策邊際收緊，包括管理層要求“資金直達(dá)實(shí)體”，LPR連續(xù)4個(gè)月未降，按揭貸款利率邊際收緊。

另外，廣州作為華南中心城市，商業(yè)和制造業(yè)實(shí)體為主，監(jiān)管容忍程度很低，自然要做出表率，各區(qū)乖乖地收緊了人才政策，防止限購(gòu)被人為突破，引發(fā)輿情。

最近的一周(8.10-8.16)，廣州有8個(gè)新盤(pán)入市，720套新增房源供應(yīng)，番禺2個(gè)盤(pán)首開(kāi)，黃埔、增城、南沙6盤(pán)加推入市，但整體去化表現(xiàn)差，去化率低至12.5%左右。

也就是說(shuō)，當(dāng)疫情后積累的需求釋放完畢，外圍把投資炒房的口子堵上了，調(diào)控開(kāi)始收緊，回暖的動(dòng)力就弱了。

圖：6月份以來(lái)廣州周度成交量走勢(shì)圖(單位：套)

我們看到，拋開(kāi)南沙的話，廣州整體成交量已趨于平穩(wěn)，甚至開(kāi)始有下降的跡象。即便是占到廣州1/5-1/4成交量的南沙，當(dāng)前的火爆，也主要靠的是深圳等地的外來(lái)投資客。

但無(wú)論是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海，還是有深莞一體化、濱海灣新區(qū)利好的東莞，又或是深惠一體化下的惠州等，都有規(guī)劃利好，而且中山、惠州的房?jī)r(jià)要比南沙低，南沙的火爆能維持多久呢?

03

廣州不具備大幅反彈的條件

相比北上深、杭州、廈門(mén)、合肥、武漢、海南等城市，廣州樓市穩(wěn)定性很高，基本面不具備大幅反彈的氣質(zhì)。

供應(yīng)上，這幾年廣州與外圍互聯(lián)互通、軌道交通不斷向外延伸，城區(qū)建設(shè)上，除了一主一副(越秀、天河、荔灣、天河、白云、黃埔等6區(qū)構(gòu)成主城區(qū)，南沙為副中心)外，還在花都、從化、番禺、增城打造若干區(qū)域中心，金融和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)就規(guī)劃了19個(gè)，遍及11個(gè)行政區(qū)。

2019年，廣州首次實(shí)現(xiàn)11個(gè)區(qū)全部通地鐵，總里程500公里。按遠(yuǎn)景規(guī)劃，2023年達(dá)800公里，2035年達(dá)2000公里。

軌道+地產(chǎn)，已成了廣州實(shí)現(xiàn)“灣區(qū)核心”定位的主要手段。于是，近年來(lái)大規(guī)模供地(特別是外圍新區(qū))，2019年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的4200萬(wàn)平方米建面，各區(qū)也一樣。

圖：廣州及全市重點(diǎn)區(qū)域年度供地建筑面積(單位：萬(wàn)平米)

同時(shí)，舊改開(kāi)始全面放量。2019-2021三年舊改行動(dòng)計(jì)劃中，確立了4500萬(wàn)平米建面的舊改規(guī)模，相當(dāng)于廣州4年左右的商品住宅成交量。

2019年，廣州28個(gè)村確立舊改，今年上半年，舊改進(jìn)一步提速，又有27個(gè)村確立舊改，其中黃埔、番禺、南沙、增城占比超過(guò)60%。

這就不難理解，為何外圍各個(gè)區(qū)，動(dòng)輒200萬(wàn)平方米大體量的單盤(pán)供應(yīng)(單盤(pán)就相當(dāng)于深圳半年銷(xiāo)售)。當(dāng)然，現(xiàn)在每個(gè)盤(pán)都是看菜下碟，先蓄客，后推盤(pán)，庫(kù)存被掩蓋起來(lái)了。

表：2020年上半年房企在廣州獲取舊改項(xiàng)目情況(以改造金額排序)

除此之外，廣佛同城、主城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，一體化發(fā)展快速，兩地一直是大灣區(qū)的供地大戶，也是全國(guó)同城地產(chǎn)里面，規(guī)模最大的。

臨近佛山的廣鋼新城，舊改地價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元了，但保利的精裝新房才賣(mài)到5萬(wàn)出頭，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)很薄，完全是靠薄利多銷(xiāo)，供給的性價(jià)比也很高。

之所以出現(xiàn)這種情況，就在于配套差不多、離廣鋼新城才3個(gè)地鐵站的地方，就是佛山CBD千燈湖了，多數(shù)新盤(pán)買(mǎi)3萬(wàn)多，價(jià)差近2萬(wàn)。

整體看，佛山靠近廣州的區(qū)域，房?jī)r(jià)只有廣州臨近佛山區(qū)域的1/2，且都是超級(jí)大盤(pán)，排到佛山成交量TOP10。總之，海量供應(yīng)將價(jià)格壓得死死的。

從需求來(lái)看，北京、上海、深圳，非富即貴、金主太多，樓市從不缺購(gòu)買(mǎi)力。談到廣州，創(chuàng)造樓市購(gòu)買(mǎi)力的行業(yè)(金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技、創(chuàng)意文化等)，遠(yuǎn)不如京滬深，主打產(chǎn)業(yè)還是汽車(chē)、石化、電子信息、商貿(mào)物流等。

甚至，電子信息方面，也不完全集中在廣州，深圳、東莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。產(chǎn)業(yè)相對(duì)傳統(tǒng)，自然提供的購(gòu)買(mǎi)力也有限。

04

投資廣州，要長(zhǎng)持

還是筆者常說(shuō)的那句話，廣州創(chuàng)造富豪的行業(yè)少、就業(yè)機(jī)會(huì)少，但創(chuàng)造中產(chǎn)階層的行業(yè)多、就業(yè)機(jī)會(huì)多。為啥廣州人偏愛(ài)去外圍城市買(mǎi)房，包括二手房，就是因?yàn)橹行某菂^(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)厝藖?lái)說(shuō)太貴了(其實(shí)，僅相當(dāng)于京滬深的60%)。

所以，沒(méi)有大刺激，廣州樓市回升可能是短暫的。

我們看看二手房市場(chǎng)，從31周(7月27-8月2日)開(kāi)始，成交量連續(xù)下降，從7月份的周均800套降至700套以下。

同時(shí)，二手房業(yè)主降價(jià)依舊是成交主流。所以，盡管珠江新城(嘉裕公館、中?；ǔ菫车?、琶洲保利、科學(xué)城少數(shù)二手房漲價(jià)，但依舊掩蓋不了市場(chǎng)的主流。

隨著政策開(kāi)始收緊，前期需求釋放，加上大盤(pán)密集上市，后續(xù)成交量可能高位回落，漲價(jià)也持續(xù)不了多久。

當(dāng)然，相比北上深，廣州樓市的韌性很足，未來(lái)一段時(shí)間，高位橫盤(pán)是基本態(tài)勢(shì)，前期較熱的區(qū)域有所回落，市場(chǎng)帶旺的中心區(qū)(越秀、海珠、天河等)，繼續(xù)回升。

廣州的底盤(pán)非常厚，這是廣州的優(yōu)勢(shì)。商貿(mào)、物流、電子信息、教育培訓(xùn)等勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)體量大。不僅商品房?jī)r(jià)格較低，城中村占存量住房的50%，也造就了廣州的低生活成本、強(qiáng)包容性。

所以，廣州每年都有40萬(wàn)以上的人口凈流入，就業(yè)和扎根容易，也就給樓市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

近期，廣州開(kāi)始跨區(qū)域搶人，長(zhǎng)三角、珠三角等城市戶籍準(zhǔn)入年限在廣州累計(jì)認(rèn)可。另外，隨著大灣區(qū)軌道交通規(guī)劃出爐，廣州與外圍的通達(dá)性會(huì)越來(lái)越好，省內(nèi)居民到省會(huì)廣州買(mǎi)房，將是未來(lái)的常態(tài)。

底盤(pán)穩(wěn)、有韌性，這就是廣州樓市的氣質(zhì)。

這幾天，不斷有人在平臺(tái)上咨詢我廣州買(mǎi)房的建議。

我認(rèn)為：

投資廣州是沒(méi)有問(wèn)題的，你不會(huì)高位站崗，但也別指望絕對(duì)的洼地，更別指望短期獲益(除非有2015-2016年那樣的刺激，但這是不可能的)。

要耐得住性子，無(wú)論是南沙、科學(xué)城，白云新城，還是番禺萬(wàn)博、白鵝潭、北部空港新城，規(guī)劃是有點(diǎn)超前，但基本面是健康的，未來(lái)都會(huì)慢慢地發(fā)展起來(lái)的。

我們要做時(shí)間的朋友，分享城市長(zhǎng)期釋放的紅利。

當(dāng)然，到處都餅攤、餅攤得太大，而政府財(cái)力有限，總難免有坑，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)落地、人口增長(zhǎng)、公共服務(wù)跟進(jìn)，交通接駁等一些關(guān)鍵指標(biāo)。

作者：李宇嘉

關(guān)鍵詞： 廣州樓市現(xiàn)狀 高位橫盤(pán)