隨著北上廣深及眾多強二線城市存量時代的到來，存量改造正成為了房地產，尤其商業(yè)地產行業(yè)新的發(fā)展主線。然而，在業(yè)內人士看來，存量物業(yè)由于原有條件所限，改造難度比新建物業(yè)要高很多。

未來六個月無計劃入市新增零售物業(yè)

來自世邦魏理仕發(fā)布的一季度報告顯示，優(yōu)質零售物業(yè)方面，今年一季度沒有新增供應入市。百貨項目改造仍在繼續(xù)，包括長安商場即將從區(qū)域型百貨商場改造成社區(qū)生活中心，時代名門經營權轉手后，為更好地滿足亞奧商圈消費者需求，即將歇業(yè)改造，王府井的in88商業(yè)部分改造初步完成，引入LEGO和NBA兩大旗艦店等。

對此，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經理劉煥麗表示：“知名國際品牌當前已不再熱衷于單純的布點擴張，在城市核心商圈優(yōu)質商業(yè)項目開設旗艦店成為越來越多品牌下一步發(fā)展的重點。

值得注意的是，未來六個月，并無計劃入市的新增零售物業(yè)，預計租金也將保持持平或小幅增長。這從側面反映出，目前商業(yè)地產的結構正在悄然發(fā)生改變。即隨著一二線存量時代的到來，存量改造正成為了房地產，尤其商業(yè)地產行業(yè)新的發(fā)展主線。

而隨著人們消費升級的進一步提升，新零售與IP商業(yè)成為主流，北京成為各零售品牌的必爭之地，不少品牌傾向于將其首店設在北京。而這些意圖進駐的品牌往往需要800-2000平方米的面積，但這些需求放到北京日趨緊張的零售物業(yè)市場則表現(xiàn)為一鋪難求。

實際上，北京市區(qū)內的購物中心供應較為短缺，據(jù)戴德梁行的報告指出，從2016年至今，北京核心區(qū)域內購物中心新增供應僅為51.9萬平方米，市區(qū)內運營好的項目常年處于滿租狀態(tài)。絕大多數(shù)百貨商場在閉店之后都被改作他途。

不僅如此，據(jù)戴德梁行研究部不完全統(tǒng)計，從2016年開始，北京零售物業(yè)改寫字樓用途的面積超過60萬平方米，可見北京核心區(qū)域原本并不充裕的零售物業(yè)面積正在不斷縮小。

實際上，在飽受電商沖擊的十年中，北京大部分購物中心主要依靠餐飲、兒童等業(yè)態(tài)來提升人流和客流，有些購物中心在開業(yè)初始餐飲的比例甚至能高達40%。但即便電商兇猛，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)仍顯示，電商對社會消費品零售總額的貢獻在過去幾年穩(wěn)定在20%左右，也就是說，剩下的80%的社會消費品仍來自線下消費。

在此背景下，北京迎來存量改造的高峰，不少項目來自原有商業(yè)改造或城市更新。

存量商業(yè)物業(yè)改造難度大

盡管看好存量市場，但眾掘金者也困擾不已：如何盤活存量資產，獲得收益?在中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展論壇上，萬達商業(yè)管理集團有限公司總裁助理許粉指出，存量資產作為一個熱門話題，跟國家土地供應政策有很大關系，“這兩年城市更新包括存量資產的盤活，更聚焦于一、二線城市。三、四線是增量的市場。”

在許粉看來，存量商業(yè)資產可劃分為兩類：一類是運營不下去，原本規(guī)劃設計有天生缺陷，需要通過修改規(guī)劃、設計、招商、后期運營等進行處理;另一類是資產運營效率不高。規(guī)劃項目中，客流的導流存在問題，導致后期經營、運營出現(xiàn)問題。對此，需要采取不一樣的方式進行盤活。

不過，存量物業(yè)改造并非易事，不僅是清租的難題，也不僅是簡單的物業(yè)翻新和重新招租。

據(jù)世茂商業(yè)及主題娛樂創(chuàng)新事業(yè)部總監(jiān)肖濤介紹，存量物業(yè)改造比新建物業(yè)困難不止一倍，其中，如何將這個位于城市核心區(qū)域、周邊激烈競爭的存量物業(yè)，進行定位是重中之重。

實際上，存量物業(yè)的改造和新物業(yè)的推廣有著不一樣的邏輯管理，“存量物業(yè)改造最大的難點是讓品牌對你重新有信心，開業(yè)前的推廣某種意義上也體現(xiàn)了操盤團隊對商業(yè)運營的信心、品質和管理的水平。”

不過，業(yè)內人士紛紛認為，若將存量物業(yè)改造后，帶來的收益也是巨大的。許粉以石景山萬達廣場為例表示，該項目自2009年開業(yè)至今已有十年，項目已進入成熟期，增長受到影響和瓶頸?；诖?，“我們逐步釋放一部分主力店面積，也就是坪效比較低的面積，來提升收益，盤活存量資產。”而在項目升級時，石景山萬達廣場做了一條“廠東門1919”新主題購物街區(qū)，盡可能還原首鋼廠貌，通過改造盤活存量資產，有效提升收益。

不容置疑的是，設計在存量物業(yè)改造中，起了非常重要的作用。無錫市云隱東方酒店管理有限公司董事長呂邵蒼表示，“大部分中產階級對美和美學都有了更高的需求，原來設計是一個裝修活，現(xiàn)在設計不僅僅是一個裝修活，它是創(chuàng)造商業(yè)新感覺的藝術，同時又與資產管理、投資資產回報串聯(lián)在一起，形成了新的體系。”

銷售型傳統(tǒng)商業(yè)步行街有三個“痛點”

除了購物中心的改造外，銷售型傳統(tǒng)商業(yè)步行街的改造，也是存量資產改造中重要一環(huán)。

不過，不少銷售型傳統(tǒng)商業(yè)步行街面臨諸多“痛點”。

據(jù)潤凱商業(yè)集團董事長諶俊宇介紹，其中最重要的一大“痛點”，即步行街還是“不行街”?實際上，不少步行街面臨四大“不行”：沒有統(tǒng)一策劃、運營、招商，人氣不行;由于投資者在購買商鋪時，心中沒有明確目標，沒有把握能把商鋪經營好;沒有專業(yè)水平、設計能力，形象不行;服務不行。此外，企業(yè)做開發(fā)時，會偏重于自持物業(yè)，卻愿意用心做好銷售物業(yè)，從而導致步行街“賣出去的商鋪，開發(fā)商不想管。由于產權分散，管不了。各做各的，也沒人管的局面。”

基于此，諶俊宇表示，針對不想管的問題，可采取統(tǒng)一規(guī)劃、招商的方案進行，在步行街設計和開業(yè)前期做市場調研、業(yè)態(tài)策劃，進行建筑方案的設計，保證步行街今后的業(yè)態(tài)、功能，并和購物中心結合起來，業(yè)態(tài)互補;而針對“管不了”的問題，可采取統(tǒng)一規(guī)劃、銷售的對策。把步行街分成幾個區(qū)域，兩頭兩尾加中間，自己的品牌先運營，暫時不銷售，這樣就保證了要點地方能開業(yè)時，有知名品牌入駐。統(tǒng)一銷售的原則，就是租金收入和銷售價格要保證合理回報;而針對“沒人管”的問題，則采取的策略是，統(tǒng)一運營管理和物業(yè)管理，把分散的投資者集中起來。

新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 吳興發(fā)

關鍵詞： 存量 傳統(tǒng)商業(yè)