深圳城改拆遷的艱難，眾所周知。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，當(dāng)全國(guó)城改進(jìn)入深水區(qū)的時(shí)候，躲在一旁的深圳，卻率先發(fā)聲：

未來(lái)6年，深圳不拆了！

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城改，深圳的困局。

散落在城市核心區(qū)的城中村，既是捧在手里的金疙瘩，也是發(fā)展進(jìn)程中無(wú)法擺脫的困局。想用用不了，想甩甩不掉。

拆不掉，動(dòng)不了。

看著碗里的肉，只能瞪眼瞧著，就是吃不到嘴里，干著急沒(méi)辦法。

就在上周，我還寫了深圳城改的艱難，感嘆“哪怕是財(cái)大氣粗的深圳”，也在城改這條路上碰了一鼻子灰。

收益有限、但是風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限。

就在深圳這樣的明星城市，這么密集的地方，想要認(rèn)認(rèn)真真做事情太難，不僅如此，還容易得罪人，甚至釀成群體性事件。

當(dāng)?shù)嘏笥迅嬖V我，這里拆遷有多難?幾戶人家架個(gè)管道，還需要大家互相商量著來(lái)，你敢來(lái)拆遷，上街維權(quán)、電臺(tái)上網(wǎng)，誰(shuí)愿意做這個(gè)的事情?

但是就是這樣，深圳還得硬著頭皮拆遷，因?yàn)槌鞘袥](méi)地。

深圳缺地地球人都知道，想要城市擴(kuò)容，要么做增量，填海圈地;要么做存量，新區(qū)擴(kuò)展、城改拆遷。說(shuō)實(shí)話，都是硬茬，都是硬骨頭。

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深圳，知難而退。

城中村，暫時(shí)不拆了！

沒(méi)想到，僅僅幾天后，《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》就正式發(fā)布，明確表示：

劃一下重點(diǎn)：

1、深圳的讓步。

都知道深圳沒(méi)地，也都知道深圳財(cái)大氣粗，但是即便是這樣，依舊拆不掉市中心的城中村，能夠讓深圳讓步，城改有多艱難可見(jiàn)一斑。

2、規(guī)劃實(shí)施6年。

也就是說(shuō)，至少在6年的時(shí)間里，城中村基本不動(dòng)，以“整治”為主。在這6年中，以時(shí)間換空間，深圳可以一門心思圖發(fā)展。

3、由“拆”變“治”。

擱置爭(zhēng)議，暫停開(kāi)發(fā)。更令人意外的是，這應(yīng)該是全國(guó)為數(shù)不多的城市中，竟然主動(dòng)在文件中明確提出：不急功近利、不大拆大建、高度重視城中村保留。

涉及到城市的方方面面，有土地，有人，有產(chǎn)業(yè)，更有有房地產(chǎn)，如何處理這些利益相關(guān)體，才是最難纏的。但是這也正是深圳的可怕之處，這么高段位的城市，敢于承認(rèn)自己不行，降低自己的身段，俯下身去，保護(hù)這些低收入群體。這才是最關(guān)鍵的一點(diǎn)。

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第一點(diǎn)，先說(shuō)人和產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)和人，都是城市最寶貴的財(cái)富。

深圳此舉，不僅要留人，還要預(yù)防產(chǎn)業(yè)空心化。

1、讓人留下，才是深圳的重點(diǎn)。

這幾年，全國(guó)都在搶人。從2016年開(kāi)始啟動(dòng)的搶人大戰(zhàn)，以及前幾天杭州降低落戶標(biāo)準(zhǔn)，門檻直接拉低至大專學(xué)歷，消息一出，全國(guó)都炸了：

沒(méi)想到，濃眉大眼的杭州都開(kāi)始搶人了!

但是，深圳不一樣。它要考慮的重點(diǎn)，不是能不能來(lái)人，來(lái)多少人，而是這些人能不能留下人。高房?jī)r(jià)、高房租，成為困擾他們的兩座大山。

對(duì)于新人，城中村提供了城市的最低門檻，這里有大量的低成本居住空間，能住在城市的核心位置，不僅有低收入的產(chǎn)業(yè)工人、農(nóng)民工、出租車司機(jī)，甚至還有一些在高學(xué)歷的城市白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生。

2、騰出手來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，防止空心化。

都知道，產(chǎn)業(yè)是深圳的命根子。

深圳的每一個(gè)轉(zhuǎn)型成功，都離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的助力。

一旦城中村拆遷之后，提高的不僅僅是居住成本，整個(gè)城市的運(yùn)轉(zhuǎn)成本都在提高，工廠的租金，工人的房租，通勤的成本，等等。

哪怕產(chǎn)業(yè)再高端，收入再高，但是如果把城中村大規(guī)模拆除拆建，這種低成本的居住空間就會(huì)被擠壓，會(huì)涉及太多的產(chǎn)業(yè)工人。他們的生活成本在抬高，通勤時(shí)間在拉長(zhǎng)，生活品質(zhì)在降低，離開(kāi)是早晚的事。

為了預(yù)防產(chǎn)業(yè)空心化的現(xiàn)象，深圳提前謀劃。

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第二點(diǎn)，暫停拆遷，深圳這項(xiàng)政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：

相當(dāng)不友好！

此次暫停拆遷，開(kāi)發(fā)商受到的沖擊最大。

尤其是前提在城改投入巨大的房企，之前的眾多努力，很多可能打水漂，甚至轉(zhuǎn)瞬化為泡影。

1、城改如何進(jìn)行？

恒大號(hào)稱在深圳有2900萬(wàn)平米、超4000億貨值的舊改，不僅體量大，而且貨值高，就算是與時(shí)間賽跑，肯定也來(lái)不及了。

還有華潤(rùn)、萬(wàn)科、金地、碧桂園等房企巨頭，真金白銀砸了這么多，突然之間也不拆了。前進(jìn)還是后退，前方的市場(chǎng)，等待他們的，都將是一番嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

2、長(zhǎng)租公寓要不要做？

萬(wàn)科的泊寓、金地的草莓社區(qū)，一方面，這些長(zhǎng)租公寓裝修年輕、風(fēng)格時(shí)尚，但是在另一方面，長(zhǎng)租公寓也同時(shí)推高了租金的價(jià)格。

由城中村到長(zhǎng)租公寓，伴隨萬(wàn)科、金地的，既有市場(chǎng)的青睞，更有來(lái)自于底層人民的非議。以至于在2018年6月，富士康的員工曾經(jīng)公開(kāi)指責(zé)長(zhǎng)租公寓價(jià)格太高。

萬(wàn)村計(jì)劃進(jìn)入深圳60余個(gè)城中村，房源數(shù)量近10萬(wàn)間。金地稍微少一些，長(zhǎng)租公寓進(jìn)展也相對(duì)緩慢，金地的房源數(shù)量?jī)H有約4000間。

至少在未來(lái)6年的時(shí)間里，深圳的長(zhǎng)租公寓都會(huì)面臨一個(gè)尷尬的局面，前有低價(jià)城中村的競(jìng)爭(zhēng)，后有市場(chǎng)紅利的消失殆盡和不斷疊加的投資成本。

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最后一點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如果深圳能夠?qū)⑦@個(gè)政策執(zhí)行到底的話，那么在未來(lái)，存量市場(chǎng)將是未來(lái)購(gòu)房者的唯一戰(zhàn)場(chǎng)。

1、要知道，在未來(lái)，會(huì)有整整6年的市場(chǎng)空檔期，無(wú)法釋放新的增量房源;

2、人口卻在增加，新的深圳人，新的人口紅利，以及不斷疊加的新的購(gòu)房需求;

3、但是存量房源就這么多，不管是新房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，增長(zhǎng)都非常緩慢;

購(gòu)房需求在不斷增長(zhǎng)，但是增量很少、存量不變，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)端的供需不平衡，顯而易見(jiàn)，供不應(yīng)求會(huì)逐漸加劇。

換句話說(shuō)，

關(guān)鍵詞： 深圳 拆遷