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降傭金是把雙刃劍?二手房買家需謹防
2023-05-21 13:43:59來源: 羊城晚報

近期,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有個話題引發(fā)熱議。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部市場監(jiān)管總局關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》(以下簡稱《意見》)中提到,房地產(chǎn)經(jīng)紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。

房產(chǎn)買賣服務(wù)費,也即是業(yè)內(nèi)說的二手房買賣傭金。此《意見》一出,房產(chǎn)經(jīng)紀、買賣雙方、中介公司等多方反應(yīng)各不相同??鄧@者有之,鼓掌者有之。就廣州二手房市場而言,買賣傭金從2014年起已走向了市場化,目前房產(chǎn)中介公司的主流傭金水平為業(yè)主和客人雙方共1.3%-2.3%。雖然此次《意見》再提降低服務(wù)費用,不過強調(diào)了“合理”二字。這也意味著,真要降低二手房買賣傭金,需根據(jù)市場需求謹慎而為。畢竟,傭金降價也是一把雙刃劍。

二手房交易傭金是購房者主要支出之一


(資料圖)

二手房交易的活躍程度和很多因素有關(guān)

廣州中介費普遍收1.3%-2.3%傭金

2023年4月,廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為10041宗,雖然環(huán)比下降了約18%,但月度逾萬宗的成交水平,也算近三年月度的中上水平。眾多的二手房交易會涉及買賣傭金,廣州的二手房買賣傭金怎么收?

羊城晚報記者走訪發(fā)現(xiàn),現(xiàn)階段廣州二手房買賣傭金并沒有統(tǒng)一的標準。就貝殼找房這個大平臺上的房產(chǎn)中介來說,它們的二手房買賣傭金據(jù)介紹基本是總成交價的2.2%-2.3%(上限設(shè)定為3%),由業(yè)主和客人雙方共同承擔(dān),不過如果放盤的業(yè)主不愿意承擔(dān)其費用,則要由買家來承擔(dān)。據(jù)了解,進駐該平臺的中介公司如鏈家、德佑、住商不動產(chǎn)等都會按照此標準收費。記者以買家身份咨詢了德佑門店一位店長,對方表示公司傭金按統(tǒng)一標準收取,不過,如果是金額大的房源,可能會看具體情況有優(yōu)惠政策。

廣州還有一些知名的大中介品牌如中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等,它們的傭金收費標準相對規(guī)范,例如中原地產(chǎn)的二手房交易傭金一般為業(yè)主(賣家)1%,買家2%,遇到高端物業(yè)成交,傭金也會有可談空間。

上述品牌之外,裕豐地產(chǎn)也是廣州具有較高知名度的房產(chǎn)中介公司,2021年時,該公司宣布二手房買賣統(tǒng)一向買賣雙方各收取房屋總成交價的0.69%、共計約1.38%的傭金,成為業(yè)界熱議話題。

當然,月度成交逾萬宗的廣州二手房市場中,還有不少中小型中介公司,它們的二手房傭金收費浮動性比較大。從業(yè)十多年的房產(chǎn)經(jīng)紀人徐小姐坦言,這幾年樓市行情不如以往,有些經(jīng)紀人為了搶單,會輕易降低傭金,“有些單的傭金,不到1%就能成交?!?/p>

傭金標準高低不一,公開明細是關(guān)鍵

對于2%左右的二手房交易傭金,不少消費者會認為這些都能歸房產(chǎn)經(jīng)紀人所有,事實上,經(jīng)紀人并不能拿足這成交總價的2%。一位知名品牌中介公司的經(jīng)紀人告訴記者,很多時候,一套房源的成交很不容易,最多的環(huán)節(jié),可以涉及23個?!霸谖覀児?,在尋找一套房源開始,就有多種分工,比如負責(zé)溝通原業(yè)主的、專業(yè)定價的、尋找買家的、帶看房的、保管鑰匙的……一旦這套房源成交,所有參與者都能按比例進行傭金分配。有時候,最終簽單的經(jīng)紀人獲得的傭金,還不如發(fā)現(xiàn)房源的經(jīng)紀人傭金多。”

近年來,廣州二手房的成交難度不小,一位知名品牌房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人說,自己一張總價800萬元的單,前后跟進了兩年,直至今年4月份才成交。一方面,二手房源成交速度慢,另一方面,房產(chǎn)經(jīng)紀人的競爭非常激烈,故對于《意見》提到的合理降低住房買賣服務(wù)費,不少業(yè)內(nèi)人士表示需要兩看。

對于二手房買家而言,傭金的下降,意味著可以節(jié)省一筆購房支出。一套500萬元的房子,以2%計算,買家支付的傭金就是10萬元,如果降到1.5%,則能減少2.5萬元的支出。

但與此同時,傭金下降,會否導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量下降,甚至出現(xiàn)其他環(huán)節(jié)增加收費的情況呢?事實證明,確實有可能。有些買家選擇了低傭金的中介公司,買二手房不查冊,由于不了解房源的深層情況,最終買了房子卻發(fā)現(xiàn)沒有了學(xué)位,這種現(xiàn)象并不少見。有些買家也愿意首選大的房產(chǎn)中介品牌,雖然傭金會高一些,但他們認為服務(wù)有保障,也有相關(guān)的投訴和理賠機制,能花錢買安心。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會曾發(fā)布過一組數(shù)據(jù),2021年有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)的“12345”熱線及投訴案件共計1296宗,其中關(guān)于“亂收費”內(nèi)容多達135宗,包括收費項目標準不透明,強制或捆綁收費,或未按中介服務(wù)合同約定收取中介服務(wù)費、收取合同約定以外的費用等。

因此,降低二手房交易傭金對買家、對行業(yè)而言并不一定是好事,關(guān)鍵還在于房產(chǎn)中介須將各種收費明細表公開,并明確細化的職責(zé)和違約責(zé)任,令消費者的消費更加透明。

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為節(jié)省中介費而“跳單”屬違約行為

二手房買賣傭金一直是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱門話題之一,涉及買賣雙方和房產(chǎn)中介公司共三方關(guān)系。在廣州,除了房產(chǎn)經(jīng)紀人會降低傭金搶單外,也有一些買家為了省下中介傭金而進行“跳單”——指買家與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介經(jīng)紀服務(wù)后,為少交或不交中介費,利用中介經(jīng)紀提供的資源信息或服務(wù),繞開中介經(jīng)紀直接與房源業(yè)主訂立合同。

在記者一天的走訪過程中,起碼有四位經(jīng)紀人向記者吐槽自己被“跳單”的經(jīng)歷,有經(jīng)紀人坦言,自己和全部同事都被“跳單”過。

廣州市中級人民法院曾辦理過不少“跳單”的案例。辦理案件的法官介紹,為保障中介經(jīng)紀的合法權(quán)益,約束違背契約精神的不誠信行為,民法典第九百六十五條對“跳單”行為進行了法律規(guī)制。

法官提醒,在中介公司勤勉履責(zé)的前提下,買賣雙方應(yīng)當恪守中介服務(wù)合同的約定,支付中介報酬或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費用。買賣雙方“跳單”的行為,是不尊重中介公司的勞動成果、有悖于民法典中誠實守信原則的違約行為。

更值得一提的是,“跳單”行為可能增加房產(chǎn)交易風(fēng)險。如業(yè)主“一房二賣”、業(yè)主隱藏房源真實信息或虛構(gòu)信息等,買賣雙方最終可能既要支付中介報酬,還要卷入房屋買賣合同糾紛中,最終可能在時間、精力、金錢等多方面得不償失。天河區(qū)一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀人向記者介紹過一個案例:有人向業(yè)主租房,取得鑰匙之后即帶人來看房,冒充真正業(yè)主,騙取相當數(shù)額的押金之后,便逃之夭夭。由于買方無法確定賣方是否就是業(yè)主,這讓買方承擔(dān)一定的交易風(fēng)險。但如果有中介公司的監(jiān)督和擔(dān)保真房源和真業(yè)主,將會使交易風(fēng)險大大降低。(文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞)

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