2017年,北京二手房市場從高溫高熱之中走出,交易量大幅下滑,成交價格逐步下跌。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布12月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示,“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定,其中,北京二手房價環(huán)比下降0.4%,連跌八個月;同比下降1.6%。
成交均價累計下跌15%
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析,據(jù)測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)15個月回落,12月份比11月份分別回落0.1和0.4個百分點(diǎn)。從環(huán)比看,一線城市房價多為持平或下降,二三線城市房價略有上漲。12月份,新房價格環(huán)比漲幅最高的城市花落昆明,其次為海口和瀘州。
北京房價處于平穩(wěn)下行的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,12月份,北京新建商品房價格環(huán)比持平,同比下降0.2%;二手房價格環(huán)比下降0.4%,同比下降1.6%。北京二手房價格同比跌幅繼續(xù)保持全國第一。
“以‘317新政’落地為始,一系列嚴(yán)格且嚴(yán)密的調(diào)控政策,在北京房地產(chǎn)市場上取得了立竿見影的效果。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹,據(jù)該集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù),隨著北京二手房市場的快速冷卻,12月份的二手房成交均價較4月高點(diǎn)時已經(jīng)累計下跌約15%。
“317新政”明顯改變了市場各方的預(yù)期,使得北京不少著急出售房屋、改換投資渠道或置業(yè)升級的業(yè)主主動降價出售。據(jù)中介機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計,目前有8成以上的業(yè)主都有主動降價出售的意愿,尤其是一些近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)配套稍差、房齡相對較大的社區(qū)房價降幅較大,前期房價漲幅過快的核心區(qū)的老舊學(xué)區(qū)房價降幅也較大。
新房二手房交易量齊跌
北京二手房市場的大幅降溫,一方面體現(xiàn)為連續(xù)下跌的成交價格,另一方面體現(xiàn)為交易量的大幅下滑。
2017年全年,北京二手房住宅網(wǎng)簽總量約為13.6萬套,與2016年的27萬套相比下降50%,這一成交量也是2015年來的最低值。“自2009年北京二手房市場持續(xù)走熱,交易量正式超越新房,進(jìn)入存量時代以來,2017年北京二手住宅交易量可謂降至低谷。這說明本輪樓市調(diào)控切中要害,有效抑制房價上漲,引導(dǎo)樓市回歸理性。”胡景暉表示。
從新建商品住宅的交易量看,降幅也十分顯著。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),2017年,新建商品住宅簽約量只有2.69萬套,同比下降45%,是北京樓市實(shí)行網(wǎng)簽以來的歷史最低值。交易量的下滑帶來了成交金額的下降,與此同時,供應(yīng)量、存量也連續(xù)下滑,達(dá)歷史新低。
近幾年,北京新房的主要交易區(qū)域不斷外移。2017年,北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區(qū)域分別為密云區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)和朝陽區(qū)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,新建商品住宅在五環(huán)以外的占比為87.6%,雖然較2016年減少了1.5個百分點(diǎn),但依舊保持著近九成交易位于五環(huán)以外的優(yōu)勢。
今年房價延續(xù)穩(wěn)中有降趨勢
據(jù)了解,在2015年、2016年北京二手房市場上漲期間,使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的用戶占比一度超過一半,逼近六成。2017年樓市急劇降溫,商貸占比也不斷下滑,約占四成左右,較2016年減少一成。
“北京房價整體較高,大部分購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限,只能通過商業(yè)貸款進(jìn)行購房。但商貸比例過高,市場杠桿隨之提高,這在很大程度上增加了北京二手房市場的風(fēng)險。”胡景暉分析認(rèn)為,2017年北京樓市調(diào)控對首付比例、商業(yè)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整,堵住了一些投機(jī)炒房者的貸款炒房之路,從而降低了杠桿,降低了風(fēng)險。
此外,從國家統(tǒng)計局提供的住宅分類價格指數(shù)看,大面積、大戶型住宅價格降幅明顯。12月份北京新房價格數(shù)據(jù)顯示,144平方米及以上的大戶型環(huán)比下降0.3%,同比下降1.6%,降幅明顯大于中小戶型;從二手房價格看,大戶型環(huán)比下降0.5%,同比下降0.6%,雙雙下跌。房價表現(xiàn)與市場交易量相一致。據(jù)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測,2017年,兩居室仍占全部交易五成以上,但三居及以上的大戶型交易占比下滑,為四年以來的最低值。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計,房價在2018年初有望保持平穩(wěn),北京等一線城市房價將繼續(xù)同比下調(diào)。在“房子是用來住的,而不是用來炒的”基調(diào)下,京城房價會基本延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)中有降的趨勢,但降幅會收窄,交易量有所上升。首次置業(yè)以及改善換房的剛需會成為市場交易主力。本報記者 陳雪檸
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