今年，樓市“陽(yáng)春”并未至，二手房成交連月來(lái)仍處于低位，新房市場(chǎng)分化明顯，流搖與低中簽率并存，紅盤(pán)中簽率持續(xù)跑低，改善置業(yè)需求旺盛，臨安、富陽(yáng)、蕭山部分地區(qū)等遠(yuǎn)郊盤(pán)多數(shù)流搖，甚至啟動(dòng)分銷(xiāo)花式促銷(xiāo)，樓市冷熱不均。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本月杭州有超30盤(pán)推新，有總價(jià)千萬(wàn)的“王炸”、也有總價(jià)兩三百萬(wàn)的剛需項(xiàng)目。另外，“鴿了”很久的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目也有望入市。

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上月3盤(pán)觸發(fā)社保

近6成房源流搖

上個(gè)月杭州共34盤(pán)進(jìn)行登記搖號(hào)，涉及超5000套房源，其中3盤(pán)觸發(fā)社保，1盤(pán)限售5年，中簽率高于50%的項(xiàng)目多達(dá)28個(gè)，其中20個(gè)處于流搖狀態(tài)，占比59%。觸發(fā)社保機(jī)制的杭珹未來(lái)中心、海潮望月城、潮聽(tīng)映月府，成為上個(gè)月杭州最難搖的樓盤(pán)。

在這3盤(pán)中，杭珹未來(lái)中心搖號(hào)人數(shù)最多，中簽率9.4%，屬于上月最低，需要限售5年。作為杭州萬(wàn)眾矚目的紅盤(pán)，杭珹未來(lái)中心的推盤(pán)節(jié)奏較快，項(xiàng)目于2月底首開(kāi)，378套房源，入圍人數(shù)4213組，整體中簽率8.97%，有房家庭需社保193個(gè)月，無(wú)房家庭需179個(gè)月，E類(lèi)人才31個(gè)月。4月初二開(kāi)，推出北區(qū)8號(hào)樓和10號(hào)樓，共280套房源，入圍人數(shù)2980組，中簽率9.4%，有房家庭社保需195個(gè)月，無(wú)房家庭166個(gè)月，E類(lèi)人才33個(gè)月。

杭珹未來(lái)中心受追捧與其地段、倒掛差、供應(yīng)息息相關(guān)。項(xiàng)目位于未來(lái)科技城核心區(qū)，地鐵綠汀路站上蓋，離歐美金融城、阿里巴巴等僅兩三公里的距離，周邊還擁有豐富的配套;更關(guān)鍵的是，周邊一二手倒掛極大，新房限價(jià)36100元/平方米，而板塊核心區(qū)二手房直奔7萬(wàn)元/平方米;整個(gè)未來(lái)科技城在售新房少，富力中心清盤(pán)后，后續(xù)主力供應(yīng)就是云城的杭騰未來(lái)社區(qū)以及新出讓地塊。

海潮望月城于上月首開(kāi)，131套房源，入圍公證搖號(hào)家庭共1201戶(hù)，中簽率約10.9%。其中高層次人才78戶(hù)全部入圍;無(wú)房家庭391戶(hù)，最低社保入圍月數(shù)為64個(gè)月，普通家庭732戶(hù)，入圍最低社保月數(shù)為149個(gè)月?？瓷先ト雵藬?shù)不如杭珹未來(lái)中心，但海潮望月城起步戶(hù)型271方，最大戶(hù)型483方，七室兩廳七衛(wèi)格局，連保姆房都是套房設(shè)計(jì)，主臥帶三個(gè)衣帽間，總價(jià)兩三千萬(wàn)，屬于終極改善，低社保的改善一族仍舊沒(méi)有入圍空間。

潮聽(tīng)映月府位于蕭山市北，定位改善，戶(hù)型建面約127-183平方米，最高總價(jià)724萬(wàn)，首開(kāi)直接“拼社保”，掀起了一波小高潮。入圍公證搖號(hào)家庭共2183戶(hù)，整體中簽率約11.74%， E類(lèi)人才社保6個(gè)月，普通家庭93個(gè)月，無(wú)房家庭全部入圍。

沁桂軒雖然無(wú)需拼社保，但搖號(hào)難度并不低，首開(kāi)266套房源，登記家庭戶(hù)數(shù)為2213戶(hù)，整體中簽率約12.03%。

潮聽(tīng)映月府和沁桂軒是蕭山市北最后兩個(gè)限價(jià)37500元/平方米的項(xiàng)目，去年第三次集中供地后，板塊限價(jià)提升至39500元/平方米，漲了2000元/平方米，相同面積段的戶(hù)型總價(jià)要多出幾十萬(wàn)，如果是大一點(diǎn)的戶(hù)型，這中間的差價(jià)快趕上一個(gè)車(chē)位錢(qián)。

不過(guò)，對(duì)比以往，杭州不少板塊熱度下降明顯，如臨平星橋、蕭山科技城、大江東。位于地鐵3號(hào)線(xiàn)星橋站附近的月映星語(yǔ)園4月中旬首開(kāi)，184套房源登記家庭315戶(hù)，中簽率48.55%。要知道，星橋因新房限價(jià)在24000元/平方米，總價(jià)200多萬(wàn)，又有地鐵加持，是很多剛需買(mǎi)房的首選之地，此前板塊內(nèi)項(xiàng)目中簽率低至個(gè)位數(shù)，平均中簽率僅20%左右。

蕭山科技城的濱望雅庭限價(jià)28500元/平方米，4月初加推，188套房源登記人數(shù)250組，中簽率高達(dá)75.2%，與暢想江瀾灣最后一批房源46%的中簽率相比，上升明顯。

嵐漫之城效果圖

大江東的嵐漫之城于1月首開(kāi)，到4月總共開(kāi)盤(pán)4次，中簽率都在50%以上，最高的一次達(dá)90%。而距離嵐漫之城僅1公里左右的融創(chuàng)城，此前中簽率多次處于個(gè)位數(shù)，去年11月售罄的未來(lái)云帆城平均中簽率也才20%左右。

除此之外，杭州還有超6成項(xiàng)目登記人數(shù)不足，無(wú)需搖號(hào)，甚至在銷(xiāo)售階段持續(xù)打折，買(mǎi)房送手機(jī)、車(chē)位等，大都分布在臨安、富陽(yáng)、以及蕭山部分區(qū)域。

隨著樓市大行情冷靜，市場(chǎng)分化明顯，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、倒掛差大的紅盤(pán)地位仍穩(wěn)固，而遠(yuǎn)郊盤(pán)以及無(wú)價(jià)差紅利的項(xiàng)目熱度逐漸下降，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)也變得更加理性，從最初迷失自我的盲搖、到現(xiàn)在更注重地段產(chǎn)品品質(zhì)的綜合考量。因此，在不具備超級(jí)紅盤(pán)的屬性下，除了日常的營(yíng)銷(xiāo)手段，開(kāi)發(fā)商也不得不從產(chǎn)品端入手吸引目標(biāo)客群。

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本月超級(jí)紅盤(pán)將入場(chǎng)

社保巨子可以準(zhǔn)備起來(lái)了

5月初始，杭珹未來(lái)中心、天瑄城、鼎湖未來(lái)云城等紛紛領(lǐng)證，給剛剛過(guò)去的假期添了一把火，不僅公園綠地滿(mǎn)是露營(yíng)的人兒，不少售樓處同樣人氣旺盛，各大購(gòu)房群討論激烈，比工作日還熱鬧。

杭珹未來(lái)中心第三次推盤(pán)，共276套房源，今日最后一天補(bǔ)登資料，根據(jù)前兩次的經(jīng)驗(yàn)，普通家庭頂格社保才能入圍，且中簽率都低于10%，需限售5年。也就是說(shuō)，即使社保入圍了，搖中的概率也是極低。再加上本次并無(wú)超級(jí)紅盤(pán)與之分流，搖號(hào)難度或有增無(wú)減。

位于豐收湖板塊的天瑄城于3月首開(kāi)，中簽率25.49%，搖號(hào)難度不算高。本次加推120套房源，新房限價(jià)33400元/平方米，戶(hù)型98-128平方米，總價(jià)300多萬(wàn)。項(xiàng)目是板塊內(nèi)位置最好的樓盤(pán)，自帶天街商業(yè)綜合體，旁邊就是就九年一貫制東城實(shí)驗(yàn)學(xué)校，等到交付后，周邊居住氛圍也漸濃，宜居屬性較強(qiáng)。

鼎湖未來(lái)云城又來(lái)了，有人稱(chēng)這是臨平最好的樓盤(pán)，涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公等，總體量達(dá)150萬(wàn)方，最高樓190米，可售住宅2000多套，精裝限價(jià)28500元/平方米。本次推出303套，戶(hù)型108-139平方米，這幾天正在登記。項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)兩次，中簽率分別是27.44%、37.44%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本月杭州還將有超30盤(pán)入市，其中約10個(gè)首開(kāi)。推新房源中既包含總價(jià)千萬(wàn)的改善豪宅，也包含低總價(jià)的剛需項(xiàng)目。

說(shuō)到千萬(wàn)級(jí)房源，很難讓人不想到錢(qián)二、望江新城、江河匯等板塊。有消息稱(chēng)，杭州國(guó)際金融中心、江明月朗園將迎來(lái)首開(kāi)，海潮望月城也將加推，屆時(shí)，如若“撞車(chē)”，購(gòu)房者該如何抉擇呢?

不久前新世界正式公布綜合體案名：城市藝術(shù)中心，總建筑面積約74萬(wàn)方，涵蓋K11購(gòu)物藝術(shù)中心、K11 ATELIER寫(xiě)字樓、K11 ARTUS公寓，瑰麗酒店以及住宅部分“江明月朗園”。

新世界望江項(xiàng)目設(shè)計(jì)師筆下發(fā)展示意圖

江明月朗園與地鐵7號(hào)線(xiàn)莫邪塘站可以說(shuō)是“零距離”，距離地鐵1號(hào)線(xiàn)婺江路站僅200米左右，交通優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃10幢住宅，約930套，戶(hù)型面積段約116-224平方米，住宅精裝限價(jià)69800元/平方米。據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計(jì)首開(kāi)700余套房源，總價(jià)門(mén)檻800萬(wàn)元起，是目前望江新城新房門(mén)檻最低的項(xiàng)目。

隔壁的海潮望月城5月預(yù)計(jì)將加推80套房源，項(xiàng)目首開(kāi)中簽率低，本次若形成分流，買(mǎi)到的概率或加大。

杭州國(guó)際金融中心位于江河匯，住宅部分規(guī)劃了7幢，約653套，戶(hù)型面積約158-190平方米，總價(jià)門(mén)檻1100萬(wàn)元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)月底首開(kāi)232套房源，精裝限價(jià)69800元/平方米。

另外，靠近江河匯的錢(qián)二板塊內(nèi)的棲江攬?jiān)萝幰灿型油?，?hù)型144-195平方米，限價(jià)66000元/平方米。

會(huì)潮悅府效果圖

城東新城孤盤(pán)會(huì)潮悅府預(yù)計(jì)在本月首開(kāi)，戶(hù)型建面約135-165平方米，限價(jià)46500元/平方米。項(xiàng)目就位于環(huán)站南路與環(huán)站東路交叉口，周邊集齊了1、4、6號(hào)線(xiàn)三條地鐵線(xiàn)，與錢(qián)江新城二期一路之隔，但精裝限價(jià)卻相差一萬(wàn)多，而且旁邊的艮北新城限價(jià)也漲到了44400元/平方米。再加上城東新城今年教育短板也已補(bǔ)上，這么一對(duì)比，性?xún)r(jià)比凸顯，有房票的可以搏一搏。 華豐板塊的都和軒、浦沿板塊的濱璽云著、準(zhǔn)現(xiàn)房棲棠譽(yù)灣也有望加推，總價(jià)門(mén)檻在300多萬(wàn)，包含100方左右的中小戶(hù)型以及130方以上的四房。 剛需項(xiàng)目也有不少選擇，如崇賢的璞悅江南府、勾莊的映月璟園、南臥現(xiàn)房泊朗廷軒、寧圍的濱心寧望府等，單價(jià)2萬(wàn)到3萬(wàn)多，總價(jià)兩三百萬(wàn)。本月有置業(yè)需求的購(gòu)房者可自行關(guān)注。

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