債務(wù)纏身的雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK，下稱“雅居樂(lè)”)，為緩解現(xiàn)金流壓力再度選擇出售資產(chǎn)。2022年1月24日早間，雅居樂(lè)發(fā)公文稱與中海地產(chǎn)訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以18.44億元的總代價(jià)出售旗下合營(yíng)公司26.66%的股權(quán)，該合營(yíng)公司的主要資產(chǎn)為廣州亞運(yùn)城。記者獲悉，2021年下半年以來(lái)，雅居樂(lè)已出售至少15項(xiàng)物業(yè)，但相對(duì)其債務(wù)壓力而言，“解渴”效果仍有限。

半年來(lái)已出售至少15項(xiàng)物業(yè)

公告顯示，雅居樂(lè)間接全資附屬公司已于1月21日簽訂協(xié)議，擬將其合營(yíng)公司廣州利合集團(tuán)(下稱“廣州利合”)26.66%的股權(quán)以18.44億元人民幣出售給廣東中海地產(chǎn)。這18.44億元包括13.8億元現(xiàn)金，以及中海承擔(dān)雅居樂(lè)集團(tuán)附屬公司應(yīng)付予廣州利合的約4.64億元貸款。

交易完成后，中海地產(chǎn)將持有廣州利合46.66%的股權(quán)，搖身變成占比最大的股東。

公開(kāi)資料顯示，廣州利合主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，旗下主要資產(chǎn)為位于廣州市番禺區(qū)的廣州亞運(yùn)城。該建筑綜合體總建筑面積約為585.0萬(wàn)平方米，地盤(pán)面積約為252.1萬(wàn)平方米，此前由中海、雅居樂(lè)、世茂、碧桂園聯(lián)合持有。雅居樂(lè)現(xiàn)今退出，四足鼎立的局面再添變更，中海、世茂、碧桂園將聯(lián)合持有這塊曾有“地王”美譽(yù)的地塊。

這并非雅居樂(lè)第一次出售物業(yè)資產(chǎn)“斷臂求生”。

就在不久前的1月10日，雅居樂(lè)發(fā)文稱2021年下半年共出售14項(xiàng)非核心物業(yè)，包括酒店、商場(chǎng)、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套及公寓，合計(jì)回籠資金28億元。加上本次出售，2021年下半年以來(lái)雅居樂(lè)已至少出售15項(xiàng)物業(yè)，亞運(yùn)城應(yīng)是這15項(xiàng)物業(yè)中代價(jià)最高的一個(gè)項(xiàng)目。

雅居樂(lè)黯然退場(chǎng)，中海低調(diào)加碼，國(guó)有房企的擴(kuò)張痕跡在亞運(yùn)城股權(quán)轉(zhuǎn)手一事上再度體現(xiàn)。“國(guó)企會(huì)趁機(jī)接受優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這也是監(jiān)管層希望看到的。”國(guó)內(nèi)某百?gòu)?qiáng)房企副總裁在接受記者采訪時(shí)稱。

值得注意的是，據(jù)1月上旬多家媒體報(bào)道稱，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。

賣(mài)出亞運(yùn)城股權(quán)能回本嗎?解渴效果有限

亞運(yùn)城項(xiàng)目曾有過(guò)一段“傳奇”。這塊誕生于13年前的“地王”，由富力、雅居樂(lè)、碧桂園于2009年以255億元的天價(jià)奪下，而后又引入世茂與中信地產(chǎn)，五強(qiáng)攜手合作一度被引為行業(yè)佳話。2016年，中信地產(chǎn)被中海收購(gòu)，亞運(yùn)城股東列表生變。同年，富力宣布轉(zhuǎn)讓手中亞運(yùn)城20%股權(quán)。

如今，雅居樂(lè)步富力“后塵”，全盤(pán)退出亞運(yùn)城項(xiàng)目。撤退的原因，或許能從6年前富力董事長(zhǎng)李思廉的發(fā)言中找到蹤影。

時(shí)年，李思廉在2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，亞運(yùn)城的成本已超過(guò)了11800元/平方米。雅居樂(lè)主席陳卓林則隨后補(bǔ)充：“這個(gè)只是目前的成本，裝修什么的還沒(méi)算進(jìn)去。”

6年過(guò)去，對(duì)比其余熱門(mén)區(qū)域，亞運(yùn)城的房?jī)r(jià)攀升較慢。鏈家網(wǎng)顯示，目前亞運(yùn)城在售新房均價(jià)2.9萬(wàn)/平，二手房源則有612套，均價(jià)接近2.65萬(wàn)，對(duì)比其2010年首批推出的房源翻漲兩倍有余。一名曾是亞運(yùn)城業(yè)主的廣州市民告訴記者，他于2021年賣(mài)出房子，凈收剛好是6年前購(gòu)入時(shí)的兩倍。“這個(gè)漲幅確實(shí)不高，都比不上全市均價(jià)了。”

與富力、碧桂園聯(lián)手以255億高價(jià)拿下亞運(yùn)城時(shí)，雅居樂(lè)尚是名震一時(shí)的“華南五虎”之一。以18.44億元的總代價(jià)出售手中亞運(yùn)城全部股權(quán)時(shí)，雅居樂(lè)已陷入資金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)之中。wind數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)集團(tuán)目前負(fù)債總計(jì)約2404.24億元，其中非流動(dòng)負(fù)債為675.95億元，流動(dòng)負(fù)債為1728.29億元。在此之前，雅居樂(lè)武漢一項(xiàng)目因欠總包單位超過(guò)8000萬(wàn)元被鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

目前，標(biāo)普、穆迪均已下調(diào)雅居樂(lè)信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)，在未來(lái)12-18個(gè)月，由于缺乏新的外部融資或來(lái)自資產(chǎn)處置的融資來(lái)解決其龐大的債務(wù)到期問(wèn)題，以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟，雅居樂(lè)集團(tuán)的流動(dòng)性將變得不足。

針對(duì)此次信用評(píng)級(jí)調(diào)整，雅居樂(lè)回應(yīng)稱：截至目前，公司各公開(kāi)市場(chǎng)債券均按期兌付，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常開(kāi)展。公司將對(duì)到期債務(wù)提前做好償付安排以確保按期兌付。

值得注意的是，雅居樂(lè)于2022年3月和2022年8月分別有5億美元和6億美元離岸債券到期，此次出售資產(chǎn)回籠的資金尚不能全部覆蓋這兩筆債券，未來(lái)，雅居樂(lè)是否進(jìn)會(huì)一步變現(xiàn)資產(chǎn)暫未能可知。截至1月24日上午12：00，雅居樂(lè)報(bào)4.49港元每股，漲6.651%。

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