劉偉/發(fā)自北京
李嘉誠現(xiàn)身內(nèi)地房企的債權(quán)交易中。
(資料圖片僅供參考)
6月25日,根據(jù)公開報道,由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目,或?qū)⒂瓉韨鶛?quán)變更。
龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔(dān)保,從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發(fā)貸款。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權(quán)銀行之一匯豐進行接觸,希望接手該項目相應(yīng)債權(quán)。
這并不是一筆簡單的債權(quán)交易,背后涉及龍光地產(chǎn)和合景泰富這兩家房企的債務(wù)重組,且由于貨值估值超300億元,也很大程度上決定了兩家正處于資金困局中的房企未來的發(fā)展態(tài)勢。
“如果該債權(quán)被銀團轉(zhuǎn)讓給長實集團,公司擔(dān)心長實會反對債務(wù)重組,逼迫項目走上拍賣轉(zhuǎn)讓之路,最終導(dǎo)致項目易主?!鄙鲜龇科蟊硎尽Ec此同時,如果項目債權(quán)最終易主,也或許導(dǎo)致龍光、合景的債權(quán)人利益受到影響。
就相關(guān)問題,記者聯(lián)系了龍光集團相關(guān)負責(zé)人,但其表示不便接受采訪。
有觀點認(rèn)為,長實集團選擇這個時間進來攪局拿走項目,不得不讓人聯(lián)想到“趁火打劫”。
在協(xié)縱管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來,這兩個房企已經(jīng)出現(xiàn)了技術(shù)型違約,銀團有權(quán)要求他們立刻還錢。如果不能及時償債,銀團將這個項目地權(quán)拍賣后,兩家房企的損失會更大。當(dāng)下,這兩家房企已經(jīng)不能期待凱鑰這個項目的歸屬權(quán)是自己的了。
“地王”項目爭奪
時間回到2017年,這是許多內(nèi)地房企的高光時刻。
當(dāng)年2月24日,龍光地產(chǎn)宣布,公司攜手合景泰富以總價168.55億港元成功投得香港鴨脷洲利南道鴨脷洲內(nèi)地段第136號優(yōu)質(zhì)住宅地塊,刷新香港保持了20年的地價紀(jì)錄,一度成為香港“地王”。
這一年之前,即2016年,龍光地產(chǎn)銷售按年增長40%,成功實現(xiàn)高銷售回款率,給了這家企業(yè)充足的底氣。當(dāng)時,龍光的資金狀況良好,現(xiàn)金流十分充裕,2016年年底現(xiàn)金流余額約為110億元。
該地塊后來命名為凱鑰的上述豪宅項目。這是龍光地產(chǎn)在香港的首個項目,也是該公司首次與合景泰富聯(lián)合投標(biāo)香港地塊,項目占地逾12.65萬平方呎,可建總樓面逾76萬平方呎,樓面地價約24萬港元/平方米,項目估值折合人民幣超300億元……
該地塊由于位置優(yōu)越,成功吸引了14家財團投標(biāo),李嘉誠旗下的長實集團正是其中之一。
此前,龍光與合景泰富曾以雙方聯(lián)合開發(fā)的“凱玥”項目為抵押,向匯豐、渣打在內(nèi)的銀團貸款了102億港元,用于項目開發(fā)。
2022年以來,龍光地產(chǎn)與合景泰富相繼發(fā)生債務(wù)違約,102億港元的抵押貸款也被納入境外債務(wù)重組范圍內(nèi),以期獲得銀行展期。
一個當(dāng)下面臨的困境是,由于債權(quán)在銀團手中,合景泰富和龍光眼下均沒有能力贖回,即便長實要接手凱玥的債權(quán),兩家公司似乎并沒有什么太好的辦法去阻止該交易的發(fā)生。
接近龍光的一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時表示,龍光地產(chǎn)和合景泰富當(dāng)下均處于債務(wù)重組的關(guān)鍵時期,凱玥項目債權(quán)的變更無可避免地為企業(yè)債務(wù)重組增加不確定性。但李嘉誠旗下長實集團欲入主不應(yīng)該被特殊看待,因為即使沒有長實集團也可能會有其他企業(yè)入主,而且企業(yè)勢必折價接手,這是再正常不過的商業(yè)邏輯。
李嘉誠頻現(xiàn)內(nèi)地
上述債權(quán)風(fēng)波的背后,是龍光地產(chǎn)和合景泰富面臨的資金壓力。
2022年上半年開始,龍光集團多筆境內(nèi)債券尋求展期,當(dāng)年12月,該集團境內(nèi)債券全部獲得展期,一直到2024年12月不會有到期的境內(nèi)債券;境外債務(wù)方面,2022年8月,龍光集團宣布暫停支付多筆境外債務(wù)的到期利息,隨后啟動境外整體債務(wù)管理方案,截至目前,境外債務(wù)重組還處于談判階段。
6月13日,市場消息傳出,持有龍光集團美元債的債權(quán)人稱,龍光集團首席債務(wù)管理官保國武在日前召開的電話會議上表示,集團考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金。
據(jù)悉,加上此前已放入重組方案的6個項目,龍光集團預(yù)計將有約21個項目放在重組方案中,這些項目出售后的剩余資金(償還項目債務(wù)后余下資金)將被用于償還給債權(quán)人。
合景泰富則在2022年9月首次公開債務(wù)展期,對一年內(nèi)到期的3筆美元債進行交換要約和同意征求。2023年5月,合景泰富上述交換要約的債券沒能如期兌付相應(yīng)的本金和利息,正式債務(wù)違約,集團開始尋求境外債的全面解決方案。
經(jīng)過近幾年內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)整,與龍光地產(chǎn)和合景泰富有著類似境況的房企并不在少數(shù),這也給了港資進入的機會。
2022年7月,長實集團曾欲以90億港元購入中國恒大香港總部大樓,該大樓為中國恒大2015年以125億港元的價格購入,彼時成交總價是香港商廈買賣的最高紀(jì)錄,同時創(chuàng)下每平方呎單價的最高紀(jì)錄。不過,該交易最終并未達成。
在今年5月5日廣州首輪集中供地中,李嘉誠旗下的和記黃埔還曾參與競價。據(jù)悉,和記黃埔參與了上述最熱門地塊的競拍。不過,其只參與了一次競價,隨后便未有進一步動作。據(jù)南方財經(jīng)報道稱,和記黃埔出價為23.6億元,比最終的成交價少了約3.5億元,最終鎩羽而歸。
最近10年,李嘉誠旗下公司出售了不少內(nèi)地的物業(yè)。對于此次和記黃埔在廣州競地,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,李嘉誠可能看好當(dāng)前內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。
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