當(dāng)買房不用找經(jīng)紀(jì)人,社區(qū)里的“大媽”也能拿出APP推薦兩、三個(gè)樓盤(pán)時(shí),有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)有了強(qiáng)烈的危機(jī)感,怒而抗議。上周,深圳五大中介機(jī)構(gòu)發(fā)布聯(lián)合聲明,抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式,稱其破壞了行業(yè)市場(chǎng)的良好生態(tài)環(huán)境。分析人士指出,抵制背后,中介機(jī)構(gòu)其實(shí)是在聲討開(kāi)發(fā)商,擔(dān)心他們自建銷售渠道動(dòng)了市場(chǎng)的“蛋糕”。
“網(wǎng)上賣房”點(diǎn)燃一把火
“全民經(jīng)紀(jì)人”,是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不論職業(yè)資質(zhì)發(fā)動(dòng)一切不特定個(gè)人充當(dāng)其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,提供客戶信息,并在成交后付予個(gè)人一定報(bào)酬的營(yíng)銷模式。通俗點(diǎn)講,就是如你我這樣的普通人,也可以向親朋好友推薦房子,只要對(duì)方成功買了房,你我就相當(dāng)于做了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,可以從開(kāi)發(fā)商那拿到一筆提成。
“全民經(jīng)紀(jì)人”的概念,最早出現(xiàn)于2012年。當(dāng)時(shí),房企綠城中國(guó)遭遇業(yè)績(jī)下滑,創(chuàng)始人宋衛(wèi)平提出“全民經(jīng)紀(jì)人”,不僅將原本駐守在售樓處的銷售人員趕出辦公室,讓其到社會(huì)上去尋找客戶,還向全社會(huì)成員開(kāi)放房源,任何人帶來(lái)客戶都可以拿到傭金。甚至,宋衛(wèi)平給自己也下了指標(biāo),一句“歡迎大家來(lái)找我買房子”被媒體引用了很久。
2014年,碧桂園、萬(wàn)科、富力等品牌房企陸續(xù)喊出“全民經(jīng)紀(jì)人”的口號(hào),鼓勵(lì)所有人為開(kāi)發(fā)商推薦客戶。概念炒得火熱時(shí),也曾引起中介機(jī)構(gòu)不滿,但由于房地產(chǎn)銷售主要依賴線下,市場(chǎng)隨后幾年也發(fā)展得很好,熱度慢慢變淡。
直到今年,受到新冠肺炎疫情的影響,全國(guó)各地線下賣房活動(dòng)全部暫停。2月,恒大通過(guò)旗下的恒房通平臺(tái),推出網(wǎng)上賣房,不僅給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠、允許無(wú)理由退房,更重要的一條就是兼職賺傭金。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)則,注冊(cè)用戶成功推薦朋友購(gòu)買恒大的樓盤(pán)后,可獲得10000元的推薦購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)和1%的傭金獎(jiǎng)勵(lì)。這猶如一把“火”,網(wǎng)上賣房的熱情被點(diǎn)燃,開(kāi)發(fā)商紛紛推廣自家的線上營(yíng)銷平臺(tái),并號(hào)召全民加入經(jīng)紀(jì)人的行列。
有監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),200強(qiáng)房企中有143家房企重啟或新推出線上售樓處,107家房企推出集團(tuán)或區(qū)域自有平臺(tái)線上售樓處,其中搭建小程序的就達(dá)到85家。
五大中介機(jī)構(gòu)集體抵制
“姐,五環(huán)外的純新盤(pán)您考慮么?”“哥,我這有一個(gè)特別好的樓盤(pán)推薦。”“高檔新盤(pán)火爆銷售中,獨(dú)家折扣。”3月來(lái),普通人收到的經(jīng)紀(jì)人電話中,推薦新房的頻率遠(yuǎn)高于二手房。中介機(jī)構(gòu)賴以生存的核心資源就是買房人的大數(shù)據(jù),通過(guò)將購(gòu)房人引流到開(kāi)發(fā)商,獲取高額傭金提成。然而,當(dāng)普通人也能在開(kāi)發(fā)商的平臺(tái)上兼職賣房,顯然動(dòng)了中介機(jī)構(gòu)的“蛋糕”。
深圳中原、鏈家、Q房、樂(lè)有家和美聯(lián)物業(yè)五大中介機(jī)構(gòu)在聯(lián)合聲明中稱,“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式既不符合從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須是專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求,也不符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的規(guī)定,導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)各種違法違規(guī)以及走私單現(xiàn)象泛濫,無(wú)法根本保證廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益,也嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)秩序,破壞了行業(yè)市場(chǎng)的良好生態(tài)環(huán)境。
他們宣布:堅(jiān)決不接受任何“全民經(jīng)紀(jì)人”等模式的分銷合作或類似操作行為;堅(jiān)決不參與任何開(kāi)發(fā)商、發(fā)展商、渠道商發(fā)起的分銷轉(zhuǎn)介類“全民經(jīng)紀(jì)人”違法違規(guī)營(yíng)銷模式;堅(jiān)決不發(fā)布“全民經(jīng)紀(jì)人”等違法違規(guī)營(yíng)銷模式下的分銷轉(zhuǎn)介項(xiàng)目任何形式的廣告宣傳;堅(jiān)決打擊公司經(jīng)紀(jì)人個(gè)人以所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式的各種走私單行為。
開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)的博弈
“房地產(chǎn)銷售渠道之戰(zhàn)終于擦槍走火,開(kāi)發(fā)商自建渠道,動(dòng)了中介機(jī)構(gòu)‘奶酪’,終于開(kāi)始引起中介公司的聲討。”房地產(chǎn)研究者苑承建公開(kāi)評(píng)論稱,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)越來(lái)越薄,看似不高的渠道費(fèi)用已經(jīng)成為一筆不小的成本,開(kāi)發(fā)商自建渠道是大勢(shì)所趨。
實(shí)際上,隨著樓市從增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng),中介機(jī)構(gòu)在新房銷售的作用變大,與開(kāi)發(fā)商的議價(jià)權(quán)也在提高。北京某知名商住樓盤(pán)就曾向渠道商開(kāi)出10%的傭金費(fèi)率。“自建渠道自誕生起,開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)就一直存在博弈,這次只是博弈的聲音被放大了。”一位品牌房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者。
“‘全民經(jīng)紀(jì)人’模式多年前就已推出,在今年樓市降溫的大環(huán)境下,此類模式或會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷氛圍的營(yíng)造,更多人愿意加入這個(gè)行列,賺取高傭金。實(shí)質(zhì)上,“全民經(jīng)紀(jì)人”模式是開(kāi)發(fā)商打破渠道壟斷的一個(gè)突破口,中介機(jī)構(gòu)抵制的是開(kāi)發(fā)商自建營(yíng)銷渠道。“當(dāng)然,是否廢除這個(gè)模式需要慎重探討。”他表示。
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