盤和林

今年暑期，初入社會(huì)的畢業(yè)生們剛剛告別傷感的畢業(yè)典禮與火熱的應(yīng)聘求職，就迎來(lái)了房租的高漲?？梢哉f(shuō)，在房租上漲旺季，今年的房租漲勢(shì)要比往年來(lái)的更“兇猛”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月部分熱點(diǎn)城市熱門區(qū)域房租同比漲幅已接近20%。在此之前，上半年上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，其他新一線城市南京、成都、西安也都有20%以上的漲幅。

為此，8月底以來(lái)，包括北京、成都、深圳在內(nèi)，多個(gè)一、二線城市通過(guò)發(fā)布文件和警示、舉行約談等多種方式，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整治力度。與此同時(shí)，相關(guān)的租房貸市場(chǎng)也受到管控，9月3日，有媒體報(bào)道指出，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。

這輪來(lái)勢(shì)洶洶的租金上漲之風(fēng)如此引人關(guān)注其實(shí)也有其內(nèi)在的原因。從前，以國(guó)人的普遍觀念來(lái)說(shuō)，房子代表了一份歸屬，一份安定，是家的一種代表，擁有一套房子是絕對(duì)的剛性需求，但在房?jī)r(jià)如此高的今天，購(gòu)買一套房子可能對(duì)于某些家庭已經(jīng)成了奢望，即使是有這個(gè)能力購(gòu)買，可能也會(huì)因?yàn)閼艨诨蚱渌蚨鴽](méi)有購(gòu)買資格，眼睜睜看著房?jī)r(jià)上漲到自己能力之外。

地球一小時(shí)

作為購(gòu)房外另外一種擁有形式，租房在近些年開始逐漸被人所接受，并且，在之前由散戶主導(dǎo)的租房市場(chǎng)類似于經(jīng)濟(jì)教材中所說(shuō)的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)上同時(shí)存在大量的房東與租客，靠著供給和需求的相互作用來(lái)形成一個(gè)合理且穩(wěn)定的價(jià)格。由于大城市的集聚效應(yīng)，需求刺激的租金價(jià)格上漲變成了普遍的現(xiàn)象。

但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)供給端發(fā)生了巨大的變化，由于近些年購(gòu)房市場(chǎng)受到較為嚴(yán)厲的管制，開始逐漸由盛轉(zhuǎn)衰，資本便開始尋找下一個(gè)逐利的天堂，他們便瞄準(zhǔn)了租房市場(chǎng)。

住房不炒的概念從購(gòu)房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)方式便是資本支持建立租房中介。大量的中介商家將散戶閑置的房子聚于自己手中，然后通過(guò)區(qū)域性壟斷實(shí)現(xiàn)房租價(jià)格控制，如此一來(lái)，完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)便成了壟斷市場(chǎng)。而且，由于之前監(jiān)管的側(cè)重點(diǎn)在購(gòu)房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)并沒(méi)有得到很好的關(guān)注，因此租房?jī)r(jià)格大漲、租金貸等問(wèn)題開始不斷涌現(xiàn)。

實(shí)際上，面對(duì)此次異常波動(dòng)，各地也是各顯神通。

北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網(wǎng)站，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。南京市房管部門在座談會(huì)上指出租賃企業(yè)不得為搶占市場(chǎng)份額而惡性競(jìng)爭(zhēng)、哄抬租房?jī)r(jià)格、壟斷租賃房源。天津提出將開展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)。

租金貸方面，蘇州、西安等地先后發(fā)布了發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的文件，明確提出，住房租賃合同中，不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。鄭州市房管局發(fā)布“房屋租賃消費(fèi)警示”，表示“部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)通過(guò)隱瞞、欺詐的方式誘導(dǎo)承租人使用‘租房貸’，并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛”，對(duì)消費(fèi)者提出選擇正規(guī)的租賃企業(yè)等多條建議。

由此可見(jiàn)，上述政策幾乎都是從限制中介和限制誘導(dǎo)性貸款入手。筆者認(rèn)為這種做法很關(guān)鍵，因?yàn)閷?duì)于市場(chǎng)而言，這兩方面的限制是出于對(duì)違規(guī)行為的監(jiān)管，并不直接對(duì)市場(chǎng)形成影響，或者說(shuō)并沒(méi)有直接在價(jià)格上動(dòng)手腳。

此前深圳推出穩(wěn)租金住房便是直接對(duì)價(jià)格進(jìn)行限制，雖然看上去讓人滿意，但背后所承擔(dān)的成本巨大，雖說(shuō)供求影響價(jià)格，但價(jià)格同樣會(huì)反過(guò)來(lái)影響需求，當(dāng)價(jià)格管制超過(guò)供房者盈利底線，“房東”將會(huì)缺乏供給積極性，一方面引發(fā)房源整體短缺，另一方面還會(huì)拉低租房市場(chǎng)檔次，此外，若房東為了進(jìn)一步降低成本，可能就不會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行更好的“修繕”。不要認(rèn)為這只是理論的分析，從英國(guó)、美國(guó)等地曾經(jīng)試圖對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格干預(yù)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“租金規(guī)制”往往以失敗而告終。

其實(shí)，無(wú)論是價(jià)格管制還是租房補(bǔ)貼都是權(quán)宜之計(jì)，真正能夠解決租房市場(chǎng)亂象的還應(yīng)是從中介入手，這里并不是指限制黑中介，而是創(chuàng)造“新中介”。

租房市場(chǎng)其實(shí)非常適合共享經(jīng)濟(jì)，一方面，房東擁有多余的閑置住房需要盈利，另一方面，無(wú)法購(gòu)買住房的租客需要租用房子，這就形成了共享經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。并且，這種P2P的共享經(jīng)濟(jì)形式不同于共享單車的新租賃經(jīng)濟(jì)，只要平臺(tái)運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，使得供需雙方的信息可以達(dá)到非常好的交流，市場(chǎng)又會(huì)逐漸朝著完全競(jìng)爭(zhēng)的方向走去，價(jià)格也會(huì)逐漸走向合理。

當(dāng)然，目前市民(“群眾”)手中的房源比較多。據(jù)報(bào)道，由于種種原因，僅僅北京地區(qū)的空置房源保守估計(jì)可能高達(dá)100萬(wàn)套，由此看來(lái)，如何發(fā)揮好“群眾”的力量，對(duì)打好“房租保衛(wèi)戰(zhàn)”至關(guān)重要。而發(fā)揮好“群眾”的力量需要有好的公共政策設(shè)計(jì)，比如對(duì)房租免稅金、對(duì)空置房征收空置稅或在未來(lái)調(diào)高房產(chǎn)地產(chǎn)稅等。

(作者盤和林系中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，為地產(chǎn)深度報(bào)道專欄作家，本文僅為作者個(gè)人言論，不代表地產(chǎn)深度報(bào)道觀點(diǎn))

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