2019年12月28日，中國人民銀行發(fā)布公告稱：為了進(jìn)一步深化利率改革，商業(yè)銀行要與存量房貸客戶重新簽訂貸款合同，把利率方式切換為LPR利率或者固定利率。切換工作從2020年3月1日開始，原則上在2020年8月31日前完成。

利率換錨

(資料圖片僅供參考)

其實(shí)，早在2013年開始，中國就開始發(fā)布LPR利率作為參考。2019年8月，央行公告宣布未來貸款利率都要錨定LPR利率。如今，存量住房貸款也要換錨了。可能很多小伙伴都有疑惑：LPR利率到底是什么？對(duì)于貸款者而言，換成哪一種利率更合算呢？

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貸款基準(zhǔn)利率

在LPR之前，我國貸款利率錨定的是中國人民銀行發(fā)布的“存貸款基準(zhǔn)利率”。

存貸款基準(zhǔn)利率變化情況

央行會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和國家政策隨時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率：當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱需要?jiǎng)x車時(shí)，上調(diào)基準(zhǔn)利率收緊銀根；當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長低迷需要刺激經(jīng)濟(jì)時(shí)，下調(diào)基準(zhǔn)利率，讓市場(chǎng)資金充沛。自2015年10月央行最后一次下調(diào)后，基準(zhǔn)利率已經(jīng)四年保持不變。

商業(yè)銀行在貸款給個(gè)人和企業(yè)時(shí)，錨定的利率就是基準(zhǔn)利率。商業(yè)銀行可以跟客戶進(jìn)行協(xié)商，根據(jù)自身和貸款客戶的資質(zhì)抵押情況，把利率上下浮動(dòng)。一個(gè)簡單的計(jì)算利率方法是：

以房貸為例：目前五年以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%， 由于國家的“房住不炒”原則，房貸利率普遍上調(diào)。假如某地首套房上浮10%，則他貸款的年利率為

如果購房者買入二套房，利率上浮30%，那么年利率為：

合同簽訂后，貸款基準(zhǔn)利率會(huì)隨著國家政策的變化而變化，但是浮動(dòng)比例保持不變。也就是說：如果有一年，貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)榱?%，那么首套房和二套房的利率則會(huì)分別變?yōu)?.6%和7.8%。

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利率雙軌制

那么，原本的基準(zhǔn)利率也是浮動(dòng)利率制，為什么現(xiàn)在要換錨到LPR呢？這是為了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)靠攏，讓利率的雙規(guī)制并軌。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，利率是由市場(chǎng)的資金充盈程度決定的，資金越充盈，利率就會(huì)越低，具體體現(xiàn)在銀行之間的隔夜拆借利率降低。央行也可以通過一些貨幣手段影響市場(chǎng)利率，在市場(chǎng)資金不足時(shí)投放資金，在資金過多時(shí)收攏資金。

例如：我國央行向商業(yè)銀行投放貸款的一種方式叫做MLF——中期借貸便利。商業(yè)銀行將一些抵押物質(zhì)押給央行，換取一定期限、數(shù)額的貸款，同時(shí)向央行支付利息。在這個(gè)過程中，央行可以控制MLF的數(shù)量總額和利率高低，從而影響市場(chǎng)。

中期借貸便利

不過，MLF并不是強(qiáng)制性貸款，商業(yè)銀行可以選擇從央行貸款，也可以選擇不從央行，而是從其他商業(yè)銀行貸款。所以央行的MLF利率并不能偏離市場(chǎng)太多，這是一種市場(chǎng)化的利率調(diào)控手段。

央行向商業(yè)銀行發(fā)放中期借貸便利

可是于此同時(shí)，商業(yè)銀行拿到資金之后，需要把資金放貸給個(gè)人和企業(yè)，還需要參考一個(gè)利率，這就是央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率?；鶞?zhǔn)利率是由央行制定的、是一種政策化利率。

商業(yè)銀行向個(gè)人和企業(yè)發(fā)放貸款

這樣，就存在市場(chǎng)、政策兩種不同的利率水平。如果市場(chǎng)利率較低，商業(yè)銀行就能以較低的成本拿到資金。但是假如基準(zhǔn)利率較高，這部分資金就會(huì)滯留在商業(yè)銀行，沒有辦法進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)或者個(gè)人貸款者。

如果希望在金融市場(chǎng)上更加市場(chǎng)化，就應(yīng)該取消政策性利率——基準(zhǔn)利率，用一種更加市場(chǎng)化的方法取而代之，這就是LPR利率的設(shè)計(jì)初衷。

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貸款基礎(chǔ)利率

貸款基礎(chǔ)利率，也稱為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、最優(yōu)貸款利率（Loan Prime Rate, LPR），是銀行向最優(yōu)質(zhì)客戶提供貸款的利率，由商業(yè)銀行報(bào)價(jià)決定。簡單來說，LPR利率包含兩個(gè)部分：MLF成本和風(fēng)險(xiǎn)利潤加點(diǎn)。

其中，MLF利率是商業(yè)銀行從中央銀行拿到貸款所付出的成本利率，由中央銀行決定，受市場(chǎng)波動(dòng)影響；風(fēng)險(xiǎn)利潤補(bǔ)償是商業(yè)銀行為了盈利、彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)所需要的必要利息加點(diǎn)，由商業(yè)銀行報(bào)價(jià)決定，同樣受市場(chǎng)波動(dòng)影響。

為了能夠最大范圍的代表市場(chǎng)情況，央行指定了18家商業(yè)銀行各自獨(dú)立報(bào)價(jià)，這18家銀行有：

中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、中國民生銀行、西安銀行、臺(tái)州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行、渣打銀行(中國)、花旗銀行(中國)、微眾銀行、網(wǎng)商銀行

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這18家銀行中有大型國有商業(yè)銀行如工商銀行，也有典型的股份制銀行如招商銀行，還有城市銀行如臺(tái)州銀行，甚至包含了外資銀行如渣打銀行和互聯(lián)網(wǎng)銀行如微眾銀行。在每個(gè)月，這18家銀行要根據(jù)MLF利率情況和自己對(duì)市場(chǎng)的判斷，報(bào)出LPR利率。從這18個(gè)報(bào)價(jià)中去掉一個(gè)最高價(jià)、去掉一個(gè)最低價(jià)，余下的16個(gè)報(bào)價(jià)取算數(shù)平均值，就得到了當(dāng)月的LPR利率。值得注意的是：雖然從規(guī)模上講這些銀行的資產(chǎn)相差巨大，但是在行使LPR報(bào)價(jià)權(quán)時(shí)，每家銀行的地位是相同的。

LPR利率變化

在銀行與個(gè)人、企業(yè)簽訂貸款合同時(shí)，LPR利率就代替了之前貸款基準(zhǔn)利率。各銀行可以錨定LPR利率，在這個(gè)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)個(gè)人、企業(yè)的資質(zhì)和抵押情況，進(jìn)行再次加點(diǎn)：如果個(gè)人和企業(yè)的資質(zhì)好，加點(diǎn)可以為零甚至是負(fù)；如果個(gè)人企業(yè)的資質(zhì)不好，或者受到國家政策管控，加點(diǎn)就會(huì)高一些。

通過這種改革，央行可以放棄基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)而主要控制向商業(yè)銀行投放的中期借貸便利MLF，再結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，由商業(yè)銀行給出LPR利率。將利率定價(jià)權(quán)由央行交還給市場(chǎng)，這樣就實(shí)現(xiàn)了兩軌并作一軌，向利率市場(chǎng)化又邁出了重要一步。

利率并軌

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LPR下的房貸利率計(jì)算

在新的政策下，銀行會(huì)在LPR利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)作為貸款利率與貸款者簽訂合同。加點(diǎn)又分為兩部分：政策加點(diǎn)和協(xié)議加點(diǎn)。例如：2019年12月20日央行公布的五年以上LPR貸款利率為4.8%， 同時(shí)規(guī)定首套房貸款利率不能低于LPR利率，二套房貸款需要上浮60個(gè)基點(diǎn)，如果某銀行為了利潤再和貸款者協(xié)商加點(diǎn)0.5%，這樣貸款利率就是：

簽訂合同后，如果LPR利率變化，貸款者利率中的第一部分就會(huì)發(fā)生變化，但是第二部分（政策加點(diǎn)）和第三部分（協(xié)議加點(diǎn)）在合同簽訂時(shí)候就固定不變了。如果有一天國家希望再次刺激房市，則可以調(diào)整政策加點(diǎn)，讓新增貸款的利率下降，但這并不影響之前的貸款者。

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LPR利率和固定利率哪個(gè)更合算？

根據(jù)央行的公告：之前簽訂的個(gè)人商業(yè)貸款利率方式也要轉(zhuǎn)換為LPR浮動(dòng)利率或者固定利率，哪一種方式對(duì)購房者更合算呢？

我們先來說明一下具體的轉(zhuǎn)換方式。例如有一個(gè)購房者，他購買首套房的利率為5.39%，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換為LPR利率。央行規(guī)定：轉(zhuǎn)換時(shí)錨定2019年12月20日LPR利率水平（4.8%），通過加點(diǎn)方式保證2020年利率與原有方式相同。所以轉(zhuǎn)換時(shí)他的LPR利率加點(diǎn)計(jì)算方法是：

很容易計(jì)算出這個(gè)加點(diǎn)是0.59%，從此之后，這個(gè)加點(diǎn)就不再發(fā)生變化。在未來，這個(gè)貸款者的年利率為

如果LPR利率變化，貸款者的利息也會(huì)隨之變化。值得注意的是：這個(gè)加點(diǎn)可能是負(fù)的，因?yàn)樵趲啄暌郧胺抠J還存在利率打折的情況，貸款者的利率低于4.8%，加點(diǎn)就是負(fù)的：他的實(shí)際利率會(huì)低于LPR利率。

除了這種方式以外，購房者也可以選擇轉(zhuǎn)換成固定利率，也就是無論未來LPR利率如何變化，貸款者的利率都固定為5.39%，直到所有貸款還完。

究竟哪種方式對(duì)購房者更合算呢？從世界范圍來看，國家發(fā)展到一定程度，利率都會(huì)下行。在日本、歐洲等很多發(fā)達(dá)國家，利率是0甚至是負(fù)的。所以從長遠(yuǎn)看，利率下行的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過利率上行的概率，選擇LPR利率模式，應(yīng)該是比較合算的。

注：此文最早發(fā)布于2020年3月

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