◎文 | 海藍(lán)

【資料圖】

◎編輯 | 小木

壹 |

青島樓市春節(jié)后持續(xù)熱銷，是小陽(yáng)春還是下一個(gè)大周期的開始？

1、卓易數(shù)據(jù)顯示，3月份第1周青島商品住宅成交為2198套，環(huán)比降幅11%。3月份第2周新房住宅成交1933套，環(huán)比下滑12.1%，相比3月份第1周，第2周的成交環(huán)比回落有所擴(kuò)大。連續(xù)兩周下滑超過(guò)10%。

今年3月初銷量的下滑，與2月底部分樓盤收回折扣以及2月份很多客戶已經(jīng)轉(zhuǎn)化成交有關(guān)。一方面是房源漲價(jià)了，一方面是客源減少了，成交的降低也就顯而易見。

2、但整體從春節(jié)后的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，小陽(yáng)春是確定的。比如青島2月份新建商品住宅成交6840套，環(huán)比上漲95.48%，同比上漲58.59%。二手住宅成交5594套，環(huán)比上漲100.93%，同比去年2月上漲355.91%，成交數(shù)據(jù)接近去年的月度最高峰5800套。

3、不過(guò)，是不是下一個(gè)大周期的開始，并不是完全確定。因?yàn)橥瑯邮菢鞘衅痫w，但是小陽(yáng)春和大周期需要的動(dòng)能完全不一樣。

目前的利好消息是，疫情的全面放開，以及消費(fèi)復(fù)蘇和發(fā)展信心的建立，包括金融和調(diào)控政策史無(wú)前例的寬松，房貸利率目前是二十年最低，全國(guó)限購(gòu)放松一盤棋。

比如杭州、蘇州、東莞這些知名的炒房之都，都大幅度的放松了限購(gòu)。但是，當(dāng)前任何的官方口徑，“房住不炒”始終是一根弦。

4、另外，今年小陽(yáng)春的成色也并不像宣傳的那么熱，甚至新房市場(chǎng)3月份熱度涼得很快。

去年和前年都是2月份春節(jié)假期，今年是1月份春節(jié)假期，所以可以簡(jiǎn)單的對(duì)比今年2月份和前兩年3月份的成交情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年2月份青島新房住宅成交6840套，遠(yuǎn)低于2022年3月的9400套，以及2021年3月的12600套。

今年3月份前兩周的成交是4131套，整個(gè)3月，預(yù)計(jì)能穩(wěn)住8500套就不錯(cuò)了。而2021年3月是12600套，2022年3月是9400套，所以小陽(yáng)春的熱度，今年并不如往年。

樓市的信心會(huì)傳遞，同樣樓市的觀望也會(huì)傳遞，所以持續(xù)下行的數(shù)據(jù)，對(duì)于青島樓市影響巨大。

5、整個(gè)3、4、5月份才是對(duì)青島樓市真正的考驗(yàn)。

3月份的數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵，如果能穩(wěn)住8500套，屬于正常的及格線，如果突破9000套，表明4月份依然可以樂(lè)觀看待，如果下跌到8000套以下，基本意味著4月份的青島樓市會(huì)繼續(xù)涼涼，翻不了身。

如果4月份提前涼涼，屆時(shí)，2023年能不能啟動(dòng)回暖，就要看5月份之后的異地客戶了。

6、不僅僅是青島，其他城市3月初的數(shù)據(jù)也不樂(lè)觀，重慶3月份第2周的數(shù)據(jù)環(huán)比下滑41%，杭州3月份第1周，數(shù)據(jù)環(huán)比降了32%，廣州3月份第1周，成交數(shù)據(jù)環(huán)比跌18%。

還是那句話，真正的周期性樓市都是全國(guó)一盤棋，3月上半月的數(shù)據(jù)表明，橫盤了好幾年的房地產(chǎn)，并沒(méi)有真正的開啟上漲模式。

貳 |

過(guò)去幾年，青島樓市出現(xiàn)的新變化有哪些？

7、無(wú)論青島，還是全國(guó)，整體規(guī)模上是萎縮的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的信息顯示，2022年，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額，以及細(xì)分的住宅銷售面積、銷售額都比2021年下降了約25%。銳理數(shù)據(jù)顯示，2022年青島商品住宅成交約90000套、約1100萬(wàn)㎡，成交總金額約1700億元，同比去年分別下滑23.5%、21.0%和17.2%。

8、但過(guò)去幾年，青島新房的成交價(jià)格是穩(wěn)中有升的。

比如青島新建商品住宅的簽約均價(jià)，從2018到2022年，成交均價(jià)分別是13447元/㎡、14301元/㎡、14782元/㎡、15321元/㎡、15704元/㎡。所以從數(shù)據(jù)中看，過(guò)去幾年，除了略微的成交量波動(dòng)，青島平均房?jī)r(jià)整體上就沒(méi)有真正意義的跌過(guò)。

9、現(xiàn)實(shí)中看，有些位置的新房?jī)r(jià)格是真的跌慘了。

這就表明有些板塊是價(jià)格大漲的，有漲有跌，用漲補(bǔ)跌，從而拉動(dòng)平均房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。青島過(guò)去五年的房?jī)r(jià)，并不是社會(huì)面的普漲，而是好房子、高品質(zhì)的房子，售價(jià)較高的房子成交放量，掩蓋了偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤跌價(jià)。

10、如果以2018年的商品房房?jī)r(jià)為基數(shù)，銳理數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年，青島范圍竟然有五個(gè)區(qū)域跌了，還有四個(gè)區(qū)域在10%以內(nèi)的漲幅。

這些區(qū)域，真是虧麻了。

所以，不是樓市不漲，是你買錯(cuò)的房子不漲，這就是現(xiàn)實(shí)。所以還是那句話，房子本身是否優(yōu)質(zhì)的重要性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于時(shí)機(jī)的重要性。??

叁 |

青島二手房市場(chǎng)，到底有沒(méi)有全面復(fù)蘇？

11、青島2月份二手住宅成交5594套，環(huán)比上漲100.93%，同比去年2月上漲355.91%，成交數(shù)據(jù)接近去年的月度最高峰5800套。

3月第1周青島二手房繼續(xù)高歌猛進(jìn)，二手住宅成交1950套，環(huán)比增長(zhǎng)10.67%，三月份第2周的二手住宅成交仍然達(dá)到了1924套，可以說(shuō)青島二手房已經(jīng)全面復(fù)蘇。雖然復(fù)蘇，但是仍然不能盲目樂(lè)觀。

因?yàn)槎址康膾炫屏恳泊笤?，過(guò)去11個(gè)月，部分代表城市北京、杭州、蘇州、青島均掛牌量激增，走出一條上行折線（青島掛牌數(shù)量低于兄弟城市的原因，是青島限售）。

事實(shí)上，從二手房的掛牌量也能看出來(lái)目前樓市的走勢(shì)，市場(chǎng)上行期，樓市未來(lái)的信心足，部分房東們多會(huì)捂盤惜售，所以掛牌量會(huì)持續(xù)走低。

而如果樓市未來(lái)不明朗，信心不足，部分房東們則會(huì)選擇出售變現(xiàn)，因此掛牌量會(huì)持續(xù)增加。

12、目前可以預(yù)計(jì)3月份二手房的成交會(huì)在6500套以上，可能會(huì)超過(guò)去年的月度最高峰。如果接下來(lái)的4、5、6三個(gè)月，青島二手房連續(xù)成交突破6500套，那才是青島樓市從小陽(yáng)春到大周期的信號(hào)。

因?yàn)槭袌?chǎng)的恐慌情緒會(huì)傳遞，投資客也會(huì)出手，目前青島樓市的熱銷更多是剛需和改善客戶的集中釋放，真正的投資客依然還在持幣觀望。

13、整體來(lái)講，目前二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)好于預(yù)期，新盤市場(chǎng)的表現(xiàn)低于預(yù)期，所以對(duì)于熱點(diǎn)新盤的考驗(yàn)最大，能不能及時(shí)供上貨，能不能賣出去，都很關(guān)鍵，到了體現(xiàn)紅盤責(zé)任感的時(shí)候了。

因?yàn)榧t盤永遠(yuǎn)是市場(chǎng)熱度的領(lǐng)頭羊，青島已經(jīng)很多年沒(méi)有開盤秒清的項(xiàng)目了。什么時(shí)候，市場(chǎng)重現(xiàn)開盤秒清，還有人搶不到房子，那個(gè)時(shí)候，才是青島市場(chǎng)下一個(gè)周期的開始。

否則，就永遠(yuǎn)是橫盤、橫盤，不可能全面回暖。而樓市不持續(xù)性回暖，多數(shù)的投資客戶就不會(huì)出手，只會(huì)繼續(xù)觀望。

沒(méi)有投資客進(jìn)場(chǎng)，只靠自住，青島樓市會(huì)起起伏伏。而大家也只可能從分化中尋找那少之又少的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)城市90%的購(gòu)房者而言，全面回暖才能全面受益。

因?yàn)椋只粫?huì)讓少數(shù)人獲利，但這個(gè)城市的多數(shù)人，會(huì)受損。

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