“新低、萎縮、降價(jià)、乏力”，這些關(guān)鍵詞充斥著2022年上半年杭州的二手房市場，半年僅2.5萬套的成交量，創(chuàng)下多年低位。

在517新政定向放松二手房之后，市場有復(fù)蘇跡象，但不同區(qū)域、不同產(chǎn)品以及民眾的預(yù)期，均出現(xiàn)了巨大的分化。

在這市場微妙變化的節(jié)點(diǎn)，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院針對杭州的二手房市場，推出系列分析文章。

第一篇我們將關(guān)注杭州二手房市場主力成交的小區(qū)和房源有怎樣的特點(diǎn)和趨勢。

這半年，杭州二手房流動(dòng)性無疑是大幅降低的，在這樣低流動(dòng)性的狀態(tài)下，杭州哪些區(qū)域、哪些房子還能順利成交，有什么特點(diǎn)?一定是購房者都偏愛的沒有明顯短板的優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)小區(qū)嗎?

二手房主戰(zhàn)場將趨勢性外移

2022年上半年杭州二手住宅成交的數(shù)據(jù)中，透露了很多信息，也有一些趨勢性的變化蘊(yùn)含其中。

分布區(qū)域來看，杭州市八區(qū)二手房已經(jīng)形成核心四城區(qū)(拱墅、上城、西湖、濱江)和外圍四城區(qū)(臨平、余杭、蕭山、錢塘)平分秋色的成交格局，2022年上半年基本是1:1的比例。

而且相比核心四區(qū)，外圍四城區(qū)未來有更多的樓盤交付，二手房成交的主戰(zhàn)場將逐步趨勢性的遷移至外圍四城區(qū)。

在外圍區(qū)域中，臨平區(qū)表現(xiàn)尤為突出，占比已超過余杭區(qū)。

臨平雖然在新房層面的熱度不如蕭山、余杭，但由于其成熟的配套，合理的房價(jià)，在二手房市場中，臨平區(qū)受到眾多青睞。

余杭、臨平占據(jù)前TOP20中的12席

從2022年上半年的成交排行榜上的小區(qū)來看，首先這些小區(qū)的分布也同樣是逐步走向外圍區(qū)域的趨勢，TOP20中余杭區(qū)占了7席、臨平區(qū)占了5席，兩區(qū)合計(jì)已超過市八區(qū)的半壁江山。

上榜的這些小區(qū)，當(dāng)然免不了基本都是大盤，因?yàn)榘凑战^對量來排行就需要小區(qū)足夠的體量。

非熱門區(qū)域 交付10年小區(qū)成中流砥柱

還有個(gè)鮮明的特點(diǎn)是，這些小區(qū)并不是那些沒有明顯短板的優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，除了楊柳郡、翡翠城部分屬于較為優(yōu)質(zhì)的二手房以外，其他基本都是平常曝光度低、品質(zhì)一般、建筑年份多數(shù)已在10年左右，這些小區(qū)在一個(gè)或多個(gè)方面有著較為明顯的缺點(diǎn)。

數(shù)據(jù)支持：我愛我家研究院

天都城、經(jīng)適房、下沙沿江榜上有名

榜單第一的廣廈天都城，里面的組團(tuán)眾多，其中成交較為活躍的天河苑，已經(jīng)交付15年左右，而且沒有電梯，但由于戶型面積小，加上兩萬元/㎡的低單價(jià)，100萬以內(nèi)的總價(jià)，成為很多極致剛需落腳杭州的一個(gè)跳板。

榜單第三的都市陽光、都市水鄉(xiāng)，原先均是大型的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，房齡不新品質(zhì)也略差，平時(shí)很少出現(xiàn)在樓市報(bào)道中，但由于其主城區(qū)的位置，加上周邊配套相對成熟，3萬左右的單價(jià)，是很多購房者入駐主城的一個(gè)選擇。

榜單中錢塘區(qū)入圍的兩個(gè)小區(qū)，保利東灣、世茂江濱花園，均屬于下沙沿江板塊，板塊新房已經(jīng)斷供多年，新房市場上幾乎沒有任何聲音。

但二手房市場，下沙沿江的這些小區(qū)卻頻頻上榜，這些小區(qū)基本都有10年左右的房齡，戶型設(shè)計(jì)、樓盤品質(zhì)也明顯落后于當(dāng)前的新房和次新房。但正因?yàn)槭袌錾蠜]有熱度，房源又有缺陷，價(jià)格就比較親民，地鐵+沿江景觀+下沙自成一體的配套，單價(jià)僅在2.5萬元/㎡左右波動(dòng)。

有瑕疵容易達(dá)成價(jià)格共識(shí)

在杭州慘淡的2022年上半年二手房市場中，在這種低流動(dòng)性的狀態(tài)下，還有相對較多成交量的小區(qū)和房源有著較高的相似性：

1.基本都不在新房市場的熱點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)樾路繜狳c(diǎn)區(qū)域，對于二手房的擠壓效應(yīng)很強(qiáng)。

2.非優(yōu)質(zhì)小區(qū)，品質(zhì)一般、交付10年左右，產(chǎn)品和品質(zhì)無法和次新房相比，但居住體驗(yàn)又遠(yuǎn)好于市中心老破小。

3.低單價(jià)低總價(jià)，性價(jià)比突出，單價(jià)3萬以內(nèi)，總價(jià)300萬以內(nèi)仍是最主流，基本都是入駐對應(yīng)區(qū)域或板塊的入門價(jià)格。

4.市中心老小區(qū)成交逐漸艱難，雖然也具備性價(jià)比優(yōu)勢，但已越來越不被年輕剛需群體認(rèn)可。

歸根結(jié)底，二手房市場，并不是最好的區(qū)域，最好的小區(qū)賣的最好，而是最合適的價(jià)格。

優(yōu)質(zhì)次新房由于房東預(yù)期高，而市場低谷期購房者又不愿意追高，這中間的價(jià)格分歧難以彌合。

市中心老小區(qū)，房東預(yù)期已調(diào)整到位，但購房者對于產(chǎn)品的接受度又很低，這中間的理念分歧是成交的阻力。

而非熱點(diǎn)區(qū)域，交付十來年的小區(qū)，已經(jīng)沒有次新房的光環(huán)，在戶型、品質(zhì)、物業(yè)等方面或多或少存在缺陷，房東已沒有高預(yù)期，而且很多是要換房，價(jià)格讓步大，觸及了多數(shù)剛需購房者對于價(jià)格和品質(zhì)之間的平衡點(diǎn)，導(dǎo)致成為市場低谷期的成交主力。

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