自融資“三道紅線”出臺(tái)后，房企發(fā)債規(guī)模以肉眼可見的速度在下降。11月1日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。前10月累計(jì)降幅較今年前三季度進(jìn)步一增大，2021年1-10月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約66%。

10月房企融資規(guī)模同比下降超5成

2021年1-10月，房企境內(nèi)債券規(guī)模占比69%，較2020年同期上升8個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)1-10月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約5522億元，同比下降約13.4%。

境外方面，今年1-10月累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。房企境外融資規(guī)模占比維持31%左右的低水平。

10月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。

10月境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個(gè)位數(shù);融資規(guī)模約101億元人民幣，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%;境內(nèi)債券共發(fā)行25筆，發(fā)行規(guī)模約203億元，環(huán)比下降51.1%，同比減少43.6%。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約67%，新增發(fā)行規(guī)模低于市場(chǎng)預(yù)期。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，受季節(jié)性因素影響，10月工作日較少，是債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季。另一方面，10月內(nèi)，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)較為罕見的密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí)，此外，10月惠譽(yù)還將29家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商列入評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)觀察名單。行業(yè)中，典型房企債務(wù)違約影響仍在持續(xù)發(fā)酵，再次重創(chuàng)剛剛恢復(fù)的投資市場(chǎng)信心。

宏觀層面，近期央行多次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放一定的友好性。而政策實(shí)質(zhì)性的邊際放松主要是對(duì)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行政策中不合理行為的糾偏，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好影響仍需一定的時(shí)間。國(guó)際上，美國(guó)通脹持續(xù)超預(yù)期，美債波動(dòng)主要受投資信心的沖擊，地產(chǎn)行業(yè)中以美元債為主的境外債將會(huì)受此影響。

境外債券平均利率突破10%

融資“三道紅線”出臺(tái)后，房企資金壓力與日俱增。10月單月，房企境內(nèi)外債券融資票面利率整體上升，境外債券平均利率突破10%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)債券融資10月平均票面利率4.18%，較上月上升7個(gè)基點(diǎn);境外債券融資10月平均票面利率為10.65%，較上月大幅上升157個(gè)基點(diǎn)。10月債券利率整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，債券利率受短期供給壓力上揚(yáng)。境內(nèi)債券利率相對(duì)平穩(wěn)，境外方面連續(xù)三個(gè)月維持大幅增長(zhǎng)，10月境外債券利率均值已突破10%的高點(diǎn)。

在發(fā)行期限上，10月境內(nèi)外債券發(fā)行期限縮短，低預(yù)期下短債發(fā)行比重過半。其中，境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為2.4年，較上月減少約2.7年;境外債券平均發(fā)行期限為1.6年，較上月減少約0.4年。

低預(yù)期下，短期債券成為市場(chǎng)主導(dǎo)。10月發(fā)行的25筆境內(nèi)債券中14筆為一年內(nèi)債券，占比整體56%。

2021年10月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約772億元，環(huán)比減少35.6%，同比減少5.4%，到期債務(wù)凈額468億。房企到期債務(wù)從千億規(guī)模回落，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模二分之一，房企融資壓力仍保持緊張。

融資“縮水”遭遇銷售低谷

房企整體融資規(guī)模正在“縮水”，銷售回款被提到了前所未有的高度，各大房企紛紛喊出“抓銷售、促回款”的口號(hào)。但受信貸收緊影響，開發(fā)商的項(xiàng)目銷售也遇到低谷。

據(jù)記者此前統(tǒng)計(jì)，房企9月業(yè)績(jī)銷售表現(xiàn)，有超一半的房企同比降幅超過了20%。在同比銷售業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)的同時(shí)，也有部分房企環(huán)比銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，形成同環(huán)比雙降。

“三道紅線”等融資新規(guī)，倒逼房企走量降負(fù)債，但由于樓市調(diào)控政策，房企自身的“造血”能力受到限制。新力控股的暴雷、花樣年的違約、當(dāng)代置業(yè)的違約……各大“危機(jī)”房企無奈賣賣賣。藍(lán)光嘉寶賣身碧桂園，第一服務(wù)賣身融創(chuàng)，曾經(jīng)風(fēng)口的物業(yè)公司，成了暴雷房企自救時(shí)的第一選擇。

融資“縮水”又遭遇銷售低谷，房企迎來最艱難時(shí)刻，最直觀的表現(xiàn)就是開發(fā)商集體“躺平”了。

第二批集中供地市場(chǎng)全面冰凍，土地流拍也明顯增多。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京延遲26宗地塊，杭州17宗，已經(jīng)有超過168宗土地暫停延遲出讓，占據(jù)這些城市計(jì)劃出讓的25%，疊加部分流標(biāo)土地，整體看，第二輪集中供地超過30%土地相當(dāng)于流標(biāo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月來房企拿地基本集中國(guó)企為主，民企因?yàn)槿谫Y“縮水”、信貸收緊，開始全面過冬模式。二手房市場(chǎng)放款難，已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍，而第二輪集中土地供應(yīng)成交降溫，流標(biāo)數(shù)量猛漲，同樣影響了市場(chǎng)部分購(gòu)房者的信心。

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