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房地產(chǎn)企業(yè)三道紅線壓頂 供給側(cè)改革已開始
2020-08-27 14:15:53來源: 中產(chǎn)先生

這幾天市場一直傳聞,不少大型房企負(fù)責(zé)人被叫到北京開會(huì),主持會(huì)議的央行和住建部,他們給房企花了三條“生死線”。

今天,這個(gè)消息終于落地,看來房地產(chǎn)終于要開始供給側(cè)改革了。

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先來看看這個(gè)房企座談會(huì)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行

8月20日,在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志,以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

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看看出席的部門,除了住建部和央行,還有銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、銀行間市場交易商協(xié)會(huì),級(jí)別不低。

會(huì)議的主要內(nèi)容概括為以下幾點(diǎn):

1、老生常談的房住不炒,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。

這個(gè)基本可以說是定調(diào),不是實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

2、完善住房租賃市場金融支持政策體系,加快形成“租購并舉”住房制度。

這個(gè)當(dāng)然也不是重點(diǎn),給炒房提個(gè)醒,給剛需一點(diǎn)信心。

3、形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

這個(gè)才是重點(diǎn),這個(gè)規(guī)則就是收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資的三條紅線:

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;

2、凈負(fù)債率大于 100%;

3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

另外據(jù)悉,根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

如果三道紅線全部命中,開發(fā)商的有息負(fù)債就不能再增加;踩中兩條,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%;踩中一條,增速不得超過 10%;一條未中,不得超過 15%。

換句話說,三條全中的話,無法融資只能等著資金鏈斷裂而死,中兩條還可以茍延殘喘,中一條還可以繼續(xù)融資,但是即使三條都不中,融資規(guī)模也只能在15%以內(nèi)。

讓高負(fù)債的房企被動(dòng)出清,這不就是房企版的供給側(cè)改革嗎?

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簡單看完這個(gè)會(huì)議內(nèi)容,我們來看具體的房企負(fù)債情況。

這長達(dá)十年的樓市牛市,催生了一大批宇宙房企,他們玩的基本就是資金游戲,高息負(fù)債+資金流管理+項(xiàng)目高周轉(zhuǎn),玩得好的在這十年中賺的盆滿缽滿,有的還將資本轉(zhuǎn)移到海外,風(fēng)險(xiǎn)留在國內(nèi)。

15萬億

據(jù)去年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),中國上市房企負(fù)債總額已經(jīng)超過,今年疫情之后,負(fù)債融資不降反增,前七個(gè)月幾大房企國內(nèi)外融資超過。

不少房企負(fù)債規(guī)模高企,經(jīng)營狀況堪憂

而前幾天發(fā)的年中房企半年報(bào)可以看到,,就不點(diǎn)名了,有興趣的可以度娘一下。

我找到一張克而瑞做的圖,大家來看下百強(qiáng)房企的負(fù)債情況:

這個(gè)是根據(jù)2019年年報(bào)做的數(shù)據(jù),總共統(tǒng)計(jì)了69家,三條紅線全中的房企占了15%,其中不乏知名大型房企,中兩條的占13%,中一條的有43%。

綜合來看,80%的中國

這背后是15萬億已有負(fù)債和不斷借新還舊的新增負(fù)債,長此以往大概率要惡性循環(huán):

房價(jià)不漲房企負(fù)債越來越高,房價(jià)上漲直接影響系統(tǒng)性金融安全。

當(dāng)然最終獲益的是資金來源充足和風(fēng)格日趨保守的國有大型房企

這也是為什么要進(jìn)行房企供給側(cè)的原因,讓高負(fù)債的房企被動(dòng)出清,有實(shí)力的斷臂求生,。

有人說了,正常的融資渠道沒法融資,可以走高利貸啊,其實(shí)這個(gè)漏洞也被堵上了:

民間借貸利率的司法保護(hù)上限為15.4%

最高法出手:重新定調(diào)民間借貸利率,,能拿到這么低利率的房企恐怕沒有吧。

看來國家是狠下心要搞房地產(chǎn)供給側(cè)了。

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結(jié)語

如何看待三條紅線的威力。

一方面是房企加速分化,高負(fù)債的房企要么斷臂求生,要么只能倒閉,算上之前已經(jīng)倒閉的中小房企,這一次真的可能是最后一輪洗牌了。

另一面是買地需求降溫,房企沒錢也就沒法高價(jià)拍地,高地價(jià)恐怕都要降溫了。

社會(huì)資金流入房地產(chǎn)的渠道被大大收緊了,可以更好的流入實(shí)體和證券市場,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和就業(yè)

這一波操作之后,。

關(guān)于房地產(chǎn),另一個(gè)消息是8月25日房貸將統(tǒng)一轉(zhuǎn)為LPR,不主動(dòng)轉(zhuǎn)換的短信通知就默認(rèn)轉(zhuǎn)換,全面轉(zhuǎn)為LPR之后,相關(guān)部門對房地產(chǎn)的調(diào)控就更加游刃有余了。

所以,這么看來,房地產(chǎn)這幾年不會(huì)讓炒了。

就這樣。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)企業(yè) 供給側(cè)改革

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