據媒體統(tǒng)計，5月份僅過半，就有36城“花式”出臺樓市支持政策。據中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，年內已有超80城發(fā)布了樓市相關政策的調整。

這些政策從“松綁”限購、限貸、限價、限售等傳統(tǒng)“四限”手段，到創(chuàng)新性的多孩家庭多購一套房、存量租賃房不計入限購套數(shù)等舉措，呈現(xiàn)“百花齊放”的格局。

自2016年一二線城市齊齊加碼調控以來，樓市終于迎來6年以來的最寬松時刻。此輪“松綁”的背景是，受經濟增速放緩、個別房企遭遇債務問題、疫情沖擊等影響，房地產處于幾年來的低谷期，連帶一二線城市賣地收入也出現(xiàn)集中下滑。因此，無論基于穩(wěn)經濟還是穩(wěn)財政的需要，通過“松綁”來維護房地產市場正常健康都是必要之舉。

這一輪樓市下行，形勢之嚴峻、影響之深遠，不亞于去庫存之前的2014年。根據最新發(fā)布的國家統(tǒng)計局數(shù)據，2022年1-4月，全國房地產開發(fā)投資同比下降2.7%，自2020年初疫情之后再次轉負;商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，創(chuàng)下幾年以來的新低。受此影響，全國平均房價也出現(xiàn)明顯回落。據測算，4月單月全國商品房均價為9326元/平方米，而去年同期為10653元/平方米。

這種局面，進一步凸顯了穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的重要性。早在去年年底，央行等金融主管部門就已明確提出，促進房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。國家發(fā)展改革委等部門也提出，促進住房消費健康發(fā)展。4月份召開的重要會議進一步提出，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這意味著，因城施策成了新一輪樓市調控的主導方向。我國地域廣闊，城市經濟水平差距較大，不同地區(qū)樓市形勢完全不同，這就決定了沒有放之四海而皆準的調控政策。有城市房價連續(xù)走低幾年之久，有城市只是在高位盤整，還有個別城市仍舊火熱，這就決定了調控取向的差異。

可以看到，浙江衢州、河北秦皇島等三線城市率先取消限購，哈爾濱等東北多城率先取消限售，河南漯河、鶴壁等地則通過發(fā)放購房消費券、契稅補貼等進行托底，而南京、東莞等萬億城市則祭出了“多孩家庭可多購一套住房”，但迄今為止，北上廣深四大一線城市只有政策微調，尚無直接突破限購、限貸等核心調控政策。

這種調控分野也說明，“房住不炒”作為樓市的基本原則必須得到堅守。正如過去的樓市調控不是將房地產一棒子打壓在地一樣，要防范的只是房地產金融化、泡沫化的趨勢，讓房地產回歸到正常軌道上來。這一輪的樓市松綁潮，同樣在于托底，防范房地產市場陷入下行循環(huán)，從而對經濟、財政及房地產行業(yè)造成過大影響，最終目的也是將房地產助推到健康發(fā)展的軌道上來。

需要指出的是，僅靠持續(xù)不斷的“松綁”，未必能迅速帶動市場大逆轉。一個值得關注的原因是，這一輪房地產市場的波動，背后不乏對房企交房、房價會否繼續(xù)下行的擔憂，更不乏因各種意外事件導致收入預期不確定的深層次因素。由于疫情仍在持續(xù)，許多人不免對現(xiàn)金流產生了擔憂，而買房除了需要上百萬乃至數(shù)百萬資金作為首付之外，還需要承受20年乃至30年不等的房貸支出，這一切都需要穩(wěn)定的市場預期和收入預期作為前提。

所以，穩(wěn)預期比“松綁”更重要。在房價上漲預期極其強烈之際，無論出臺力度多大的調控政策，都難以迅速按住房價上漲勢頭。同理，在不確定預期盛行的時候，無論多大力度的“松綁”政策，都難以迅速帶動市場180度的大轉彎。

維護房地產市場健康發(fā)展，終究是個系統(tǒng)工程。除了因城施策之下的花樣“松綁”之外，還需要不斷穩(wěn)定市場信心和預期。

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