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中報觀察 | 大悅城雙線作戰(zhàn)
2023-08-30 11:35:04來源: 觀點(diǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年上半年,宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)壓力仍使不少房企舉步維艱,但大悅城有著銷售型與持有型業(yè)務(wù)的相互補(bǔ)充支持,整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

8月29日,大悅城控股披露的中期業(yè)績報告顯示,銷售型業(yè)務(wù)方面,快速制定應(yīng)對策略方案及階段性銷售方案,持續(xù)提升開發(fā)效率,提升銷售能力。報告期內(nèi),銷售型業(yè)務(wù)實現(xiàn)全口徑簽約256億元,同比下降10%;簽約面積123萬平方米,同比上升16%。


【資料圖】

持有型業(yè)務(wù)方面,隨著消費(fèi)市場恢復(fù),大悅城本期投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入27.01億元,同比增長34.73%,毛利率62.90%,同比上升12.99個百分點(diǎn)。

商業(yè)板塊的確表現(xiàn)不俗,其中,購物中心銷售額157.8億元,同比增長30%;客流量1.39億人次,同比增長55%;平均出租率90%。

主營商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港上市平臺大悅城地產(chǎn)當(dāng)天披露中報數(shù)據(jù)也顯示,營業(yè)收入總額38.124億元,其中的投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入達(dá)21.501億元,同比增長32.2%;公司擁有人應(yīng)占溢利9.60億元,同比增長10.8%。

大悅城控股在中期報告中如此評價上半年的表現(xiàn):“2023年上半年,大悅城控股克服了經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境的壓力,實現(xiàn)了結(jié)構(gòu)、效益、安全相統(tǒng)一的發(fā)展……運(yùn)營效率不斷進(jìn)步,開發(fā)效率已與優(yōu)秀標(biāo)桿房企持平;商業(yè)實現(xiàn)輕重并舉,在營購物中心銷售額和客流同比實現(xiàn)雙位數(shù)增長,新開業(yè)三個購物中心指標(biāo)均超額完成;交付質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)滿意度同比均有提升;牢牢守住安全底線,采取多種手段確?,F(xiàn)金流安全……”

行業(yè)低谷雖未過去,但在企業(yè)的自我調(diào)節(jié)與提升中,守住底線,出現(xiàn)亮色,這或許是大家想看到的改變。

銷售業(yè)務(wù)調(diào)整

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱報告,大悅城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入143.11億元,綜合毛利率26.50%;毛利額37.92億元。受結(jié)算周期變動影響,銷售型業(yè)務(wù)收入104.89億元,毛利率16.20%。

另一方面,隨著消費(fèi)市場恢復(fù),本期投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入27.01億元,同比增長34.73%,毛利率62.90%,同比上升12.99個百分點(diǎn)。

報告期內(nèi),該公司實現(xiàn)凈利潤5.40億元,歸母凈利潤0.51億元。

可以看到,銷售型業(yè)務(wù)是大悅城控股的主要收入來源。

中期報告顯示,上半年該公司銷售型業(yè)務(wù)實現(xiàn)全口徑簽約256億元,簽約面積123萬平方米,同比上升16%;全口徑結(jié)算金額310億元,結(jié)算面積138萬平方米,已售未結(jié)算的合同面積289萬平方米。

大悅城銷售成績保持平穩(wěn)實屬意料之外,因為不少房企仍未從下降通道中走出,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)或可看出一二。

2023年上半年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過短暫回升后,二季度以來下行壓力加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1-6月商品房銷售面積約5.95億平方米,同比下降5.3%,降幅較1-5月擴(kuò)大4.4個百分點(diǎn);商品房銷售額約6.31萬億元,同比增長1.1%,增幅較1-5月收窄7.3個百分點(diǎn);商品房開發(fā)投資同比下降7.9%,降幅持續(xù)擴(kuò)大。

從各業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看,2023年1-6月全國商品住宅銷售額5.66萬億元,同比上漲3.7%;辦公樓銷售額1,728億元,同比下降18.6%;商業(yè)營業(yè)用房成交3,185億元,同比下降17.7%,寫字樓與商業(yè)營業(yè)用房市場壓力仍然較大。

據(jù)悉,為克服市場環(huán)境壓力,大悅城控股快速制定應(yīng)對策略方案及階段性銷售方案,采取多種舉措持續(xù)發(fā)力,持續(xù)提升開發(fā)效率,提升銷售能力。

如多維度打通線上渠道,還緊抓市場熱點(diǎn),持續(xù)新媒體營銷創(chuàng)新,推出“大悅寵粉節(jié)”全國品牌聯(lián)動活動及線上直播,實現(xiàn)了良好的營銷效果。

同時,圍繞產(chǎn)品力和服務(wù)力提升,該公司實施標(biāo)桿項目打造、住宅產(chǎn)品線升級等專項行動,提升產(chǎn)品品質(zhì)。

上半年,該公司已打造多個當(dāng)?shù)孛餍菢?biāo)桿項目,并實現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠(yuǎn)中心等多宗大宗交易;同時,新入市項目如蘇州大悅獅山壹號首開即清盤,實現(xiàn)了良好去化。

據(jù)透露,大悅城控股上半年堅定踐行央企責(zé)任,高品質(zhì)交付房屋近三千套。

隨著銷售型業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力,大悅城本期銷售回款同比增加,另外由于土增稅等稅費(fèi)支出同比減少,致經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流61.18億元,同比增加64.79億元。

商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇

與銷售型業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)形成對比的,是持有型業(yè)務(wù)已在消費(fèi)市場平穩(wěn)恢復(fù)中顯露亮色。

中期報告顯示,上半年,大悅城持續(xù)探索并加速立體化布局,實現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè),以“輕重并舉”引領(lǐng)商業(yè)提檔升級、助力消費(fèi)變革求新,用商業(yè)力量賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

至報告期末,該公司在營項目32個(含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品),總商業(yè)面積346萬平方米;其中包括20個大悅城購物中心(含輕資產(chǎn)),總商業(yè)面積293萬平方米,1個大悅匯(輕資產(chǎn)),商業(yè)面積6萬平方米。在建、籌備的項目(含輕資產(chǎn))13個,商業(yè)面積約148萬平方米。

該公司表示,聚焦重點(diǎn)區(qū)域、深耕核心城市,商業(yè)項目全國布局45個(重資產(chǎn)30個+輕資產(chǎn)15個),輕重并舉戰(zhàn)略取得實質(zhì)進(jìn)展。

據(jù)介紹,該公司還持續(xù)升維商業(yè)生態(tài)模式,在煥新消費(fèi)體驗、強(qiáng)化品牌活力、賦能實體共贏等方面不斷提升。2023年上半年引入超400家全國、區(qū)域及城市的首店、旗艦店、定制店,加速公司整體品牌能級提質(zhì),進(jìn)一步打造差異化、特色化的商業(yè)標(biāo)簽。

2023年上半年,受企業(yè)持續(xù)升級商業(yè)能級與居民外出購物、聚餐、休閑活動增多等影響,實體商業(yè)客流恢復(fù),經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)。報告期內(nèi),大悅城購物中心實現(xiàn)銷售額157.8億元,同比增長30%;客流量1.39億人次,同比增長55%;平均出租率90%。

而說起大悅城商業(yè)板塊,不得不提香港上市平臺大悅城地產(chǎn)。

大悅城地產(chǎn)同日披露的中期業(yè)績顯示,回顧期內(nèi),購物中心業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售額約為164億元,租金收入約14.84億元,同比增長53.5%。購物中心平均出租率92%,同比下降1個百分點(diǎn),隨著市場復(fù)蘇,實體商業(yè)客流逐步恢復(fù),出租率將穩(wěn)步提升。

期內(nèi),該集團(tuán)堅持輕重并舉的發(fā)展策略,運(yùn)營天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長風(fēng)大悅城、西安大悅城、紹興國金大悅城、無錫江南大悅城等14個購物中心管理輸出項目,管理輸出及其他服務(wù)收入總額為1.212億元。

報告透露,下半年,大悅城還將持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)版圖,年內(nèi)將有多個項目陸續(xù)入市,用城市級標(biāo)桿項目實現(xiàn)與消費(fèi)者的同頻共振。

另外,大悅城地產(chǎn)寫字樓業(yè)務(wù)強(qiáng)化市場研判,持續(xù)優(yōu)化3C運(yùn)營服務(wù)體系,深耕信息化建設(shè),回顧期內(nèi)實現(xiàn)租金收入約2.73億元,同比增長16.2%。

據(jù)此,上半年大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為21.50億元,同比增長32.2%。投資物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率79%,同比增長4個百分點(diǎn);購物中心及寫字樓收入占比分別約為83%和13%。

至于酒店經(jīng)營業(yè)務(wù),大悅城地產(chǎn)報告披露,上半年全國旅游市場全線復(fù)蘇、商旅出行需求得到集中釋放,該集團(tuán)旗下各酒店抓住市場機(jī)會,著力提升市場占有率及平均房價?;仡櫰趦?nèi),酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入約5.36億元,同比增長89.6%。酒店平均入住率74%,同比增長27個百分點(diǎn)。

現(xiàn)金流底線

除了抓業(yè)務(wù)發(fā)展,大悅城還注意加強(qiáng)資金管理,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),守住現(xiàn)金流安全底線。

觀點(diǎn)新媒體查閱報告了解,于報告期末,大悅城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為61.18億元,而去年同期為-3.6億元;投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.58億元,去年同期為-5829萬元。

在現(xiàn)金流入增加的同時,大悅城控股保持貸款償還率100%的記錄。

至2023年6月30日,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為277.26億元,較上年同期增加約22億元。于報告期末,大悅城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為77.01%,較上年末77.85%下降0.84個百分點(diǎn),流動比率162.25%,較上年末的152.20%上升10.05個百分點(diǎn)。

另外,大悅城控股持續(xù)通過各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),降低融資成本,“在國家建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查悉,2023年上半年,該公司新增借款平均成本3.92%;上半年綜合融資成本為4.79%,較上年末下降3bps。報告期內(nèi),公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計30億元,合理安排負(fù)債期限比例,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

與此同時,香港上市平臺大悅城地產(chǎn)于2023年6月30日的銀行及其他計息借貸約為444.56億元,較2022年末457.67億元下降2.9%。凈負(fù)債占總權(quán)益的比率約為48.5%,較2022年末的49.5%下降1個百分點(diǎn)。計息借貸構(gòu)成為人民幣約占68%,港幣及美元約占32%。有息借貸中,約193.55億元為固息借貸,其余為浮息借貸。

于2022年6月30日,大悅城地產(chǎn)獲得540.85億元的銀行授信額度,尚未動用的銀行授信額度227.05億元,全部以人民幣、港幣及美元計值,融資渠道暢通,授信額度充裕。

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