房地產(chǎn)稅的歷史與現(xiàn)實(shí)

全國人大宣布房地產(chǎn)稅立法正在加快進(jìn)行。那么，什么是房地產(chǎn)稅?房地產(chǎn)稅起到什么作用?

房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。

但是在實(shí)際征收中，只征收了商業(yè)房產(chǎn)的稅，除了上海、重慶曾經(jīng)試點(diǎn)住宅稅之外，住宅并沒有征稅。

目前政府政府推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法，最令人關(guān)注的是對(duì)住宅征稅，因?yàn)檫@將對(duì)房價(jià)和中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。

房地產(chǎn)稅會(huì)落在誰頭上

房地產(chǎn)稅將會(huì)在房子的買賣雙方分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理表明，所有的稅收都是在交易雙方分?jǐn)偅劣谀囊环椒謹(jǐn)偟枚嘁稽c(diǎn)，取決于供給和需求的彈性。

所謂彈性，是指價(jià)格上漲，是指供需雙方對(duì)價(jià)格變動(dòng)的敏感程度。比如，礦泉水從每瓶1元錢漲到1.5元，漲了50%，但是你可能只減少10%的購買量，那就說明你對(duì)礦泉水的需求彈性低，對(duì)價(jià)格不那么敏感。但電影票如果漲價(jià)50%，你可能減少80%的看電影頻次，這就是你對(duì)電影的需求彈性高。

房地產(chǎn)稅也是如此，必然在買賣雙方或者房東、租客之間分?jǐn)偂Ｕl對(duì)價(jià)格不敏感，誰就分?jǐn)偟枚嘁恍?/p>

房地產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格的影響

商品的價(jià)格有兩種視角：不含稅的凈價(jià)，和含稅價(jià)。

房地產(chǎn)稅使得賣家被迫承擔(dān)一部分稅費(fèi)，所以，賣家得到的更少。如果賣家繼續(xù)持有房子用于出租，資產(chǎn)收益也會(huì)減少。

比如，假定房地產(chǎn)稅率為每年0.5%，目前北京租售比在1.5%左右，等于租金的三分之一要用于交稅。

凈價(jià)會(huì)下降，

收益減少，房子的這會(huì)給很多購房者以安慰。

含稅價(jià)會(huì)上升

同時(shí)，由于買方、租客要分?jǐn)傄徊糠侄愂眨?，?/p>

比如一套房子，原來賣價(jià)100萬，加征0.5%的房產(chǎn)稅后，賣家得到的會(huì)少于100萬，但是買家付出的會(huì)高于100萬(付給賣家的錢+未來幾十年的房產(chǎn)稅)。

房地產(chǎn)稅在日本、美國的表現(xiàn)

很多人到美國、日本，大呼房子便宜，趕緊買房，但是買下來買下來之后，發(fā)現(xiàn)是個(gè)坑。因?yàn)椋阗I下的不僅是房子，還有每年給美國、日本政府交一筆稅的義務(wù)。就好像你買一家負(fù)債很高的企業(yè)，看起來便宜，但是考慮到債務(wù)，其實(shí)不便宜。

在日本，不少 “空屋”出售價(jià)格竟然標(biāo)為“免費(fèi)”，但也沒人要，因?yàn)榻徊黄鸱慨a(chǎn)稅。日本全國空置房屋數(shù)量達(dá)到819.6萬戶，約占該國住房總量的13.52%?？罩梅课莶粌H出現(xiàn)在農(nóng)村，也出現(xiàn)在大城市。在人口密集的東京，2013年空置房屋比例為11.1%。也就是說，房地產(chǎn)稅并沒有如專家說的減少空置率，反倒增加了空置率。原因很簡單：住不起。

在美國，每過20多年，交的稅又夠買一套房子了。以50年的時(shí)間長度來看的話，一套售價(jià)100萬美元的房子，你要把它看成300萬美元的，所以美國房子便宜是假象。

2017年，匯豐銀行發(fā)布了一份調(diào)查報(bào)告，調(diào)查了中國、美國、馬來西亞、墨西哥等9個(gè)國家的年輕人住房情況。美國80、90后年輕人買房的比率只有35%，低于中國年輕人的70%。

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