近日，家住鄭州的劉女士急的焦頭爛額，向本網(wǎng)反應(yīng)，她母親于今年年初和10月份分別在焦作市修武縣征云山水名都項(xiàng)目買了2套“包租返祖”小戶型的房子，她翻看了相關(guān)的法律文書(shū)，發(fā)現(xiàn)包租返租是國(guó)家明令禁止的，70年產(chǎn)權(quán)的住宅改成商用酒店也屬違規(guī)，看似每年8%返租的高回報(bào)投資，恐怕要打水漂。

征云山水名都項(xiàng)目違規(guī)銷售 承諾五年包租返祖

征云山水名都項(xiàng)目位于焦作市修武縣云臺(tái)大道與青云路交叉口青云路99號(hào)，是河南征云置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的集酒店、商業(yè)、公寓住宅一體的旅游綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。

焦作征云名都項(xiàng)目銷售中心

據(jù)劉女士介紹，2017年12月2日，征云山水名都營(yíng)銷中心推出的珍藏精裝小戶型酒店公寓開(kāi)盤，70年產(chǎn)權(quán)，之后的每個(gè)周六，售樓處的人員都會(huì)組織和她母親年紀(jì)相仿的老年人們，統(tǒng)一從鄭州乘車去焦作修武縣項(xiàng)目部看房，然后再統(tǒng)一乘車返鄭。征云名都項(xiàng)目推出包租模式的為16#樓，共6層100間，房間內(nèi)部完全按照酒店形式裝修，主要用于投資類型的公寓酒店，投資方為修武縣紫金酒店。

包租協(xié)議一簽五年，前五年必須要簽，經(jīng)開(kāi)發(fā)商托管。返還租金為35.67平方戶型年返9000元，其中包括7000元現(xiàn)金和2000元酒店券，46平方戶型年返11000元，8000元現(xiàn)金，3000元酒店券。五年協(xié)議的第一年租金不返用于酒店裝修翻新，剩余四年每年中旬開(kāi)始返還現(xiàn)金，經(jīng)銀行轉(zhuǎn)入購(gòu)房者賬戶。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(2001年建設(shè)部令 第88號(hào))第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售商品房。”對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(建住房[2006]166號(hào))中，再次強(qiáng)調(diào)“對(duì)承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴(yán)肅處理”。開(kāi)發(fā)商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規(guī)定，是違規(guī)賣房。

開(kāi)發(fā)商玩弄文字游戲 購(gòu)房者權(quán)益誰(shuí)來(lái)保障?

劉女士的母親就是在那個(gè)時(shí)候頻頻接到售樓處銷售人員的電話，抵不過(guò)銷售人員的“噓寒問(wèn)暖”。她的母親在今年年初的時(shí)候，購(gòu)買了一套戶型為35.67平方朝南包租返租酒店公寓投資房。當(dāng)時(shí)每平方單價(jià)6352元，總價(jià)226576元。開(kāi)盤優(yōu)惠交3萬(wàn)抵5萬(wàn)，每平方減200元。優(yōu)惠下來(lái)總價(jià)169442元，單價(jià)為4750.27元每平方。在10月份的時(shí)候，她的母親又以給劉女士投資為目的，再次購(gòu)買了一套35.67平方的16#樓二樓的朝北戶型。

本網(wǎng)來(lái)到售樓部了解情況，售樓人員告訴本網(wǎng)，現(xiàn)在35.67平方的戶型每平方的單價(jià)為8132元，總房?jī)r(jià)290068元，每平方便宜200，總價(jià)282934元，團(tuán)購(gòu)交四萬(wàn)抵六萬(wàn)，現(xiàn)在的租金收益是每年返房子總價(jià)的8%，每年為222934元乘以8%，前兩年的租金直接抵房款，這樣算下來(lái)總價(jià)為227264，單價(jià)為6371.29元每平方。

當(dāng)本網(wǎng)問(wèn)及，為什么五年的租金收益不按照總房款282934元的8%計(jì)算時(shí)，銷售人員解釋說(shuō)，租金收益是紫金酒店給的，他們只按照實(shí)際的房?jī)r(jià)(222934元)算租金收益。

“那我實(shí)際的總房款是付了262924元，團(tuán)購(gòu)的4萬(wàn)抵6萬(wàn)，那我交的4萬(wàn)塊錢的收益哪里去了?”

“我們只按照222934的8%計(jì)算收益，其他的你們得問(wèn)紫金酒店。”

本網(wǎng)在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，焦作紫金酒店管理有限公司，主要控股為河南征云置業(yè)有限公司(占68%)和王豫閩(占32%)，實(shí)際控股人為河南征云置業(yè)有限公司，企業(yè)營(yíng)業(yè)期限從2014-06-20至2024-06-20，那么現(xiàn)在到2024年只有不到6年的時(shí)間，對(duì)于租金收益開(kāi)發(fā)商和酒店互相推諉，交錢的收益金都算不清楚，那合同5年期限到期后，誰(shuí)又能保證購(gòu)房者的合法權(quán)益呢?

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商套路深 投資客收益“羊毛出在羊身上”

世上沒(méi)有一本萬(wàn)利的事情，銷售人員在告訴你多大利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)并未告知你背后要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行“售后返租”的時(shí)候，往往會(huì)提升其產(chǎn)品的價(jià)格，所謂“羊毛出在羊身上”。

本網(wǎng)在售樓中心了解到，位于同一項(xiàng)目正在建設(shè)的征云國(guó)際酒店馬上就要封頂，問(wèn)及價(jià)格時(shí)，銷售人員告訴本網(wǎng)，單價(jià)每平六千多，但是沒(méi)有包租返租的收益，不如投資這個(gè)包租返租的酒店公寓，這是純投資很劃算，而且不用費(fèi)心。

高回報(bào)的焦作紫金酒店托管合同

同樣的樓盤，同一開(kāi)發(fā)商，包租返租的酒店公寓每平方的價(jià)格就要高出兩千左右，可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商承諾的8%的高回報(bào)率，是購(gòu)房者自己給自己買單。

通常，這類住宅都會(huì)因其面積小、總價(jià)低而為普通投資者所關(guān)注，又由于采用售后包租銷售模式，讓投資顯得更為簡(jiǎn)單、易于上手。然而，投資者往往都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這其中隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)，搜索新聞可見(jiàn)，相關(guān)的購(gòu)鋪者投訴、打官司、開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還租金、跑路等類新聞不在少數(shù)。

征云名都違規(guī)銷售近一年 房產(chǎn)監(jiān)管部門成保護(hù)傘?

早在2001年出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》就明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰。”

住建部在2006年夏就對(duì)開(kāi)發(fā)商包租行為發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示，2011年最高人民法院還曾針對(duì)非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規(guī)定了售后包租等房地產(chǎn)交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售包租返租行為的禁令和規(guī)定，后有因此違規(guī)銷售發(fā)生的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路，上萬(wàn)業(yè)主資金套牢事件。買房投資是好事，但購(gòu)房者理應(yīng)謹(jǐn)慎，焦作修武縣征云山水名都項(xiàng)目違規(guī)銷售近一年，修武縣的房產(chǎn)監(jiān)管部門又是如何進(jìn)行監(jiān)管?就以上情況，本網(wǎng)將持續(xù)予以關(guān)注。

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