中國人民大學商學院教授、國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任 況偉大

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編輯|王曉旭

近日，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委等部門關于實施促進民營經濟發(fā)展近期若干舉措的通知》。其中提到，擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）是什么？回報率怎么樣？中國的REITs相比于國際上比較成熟的REITs有什么區(qū)別？搜狐商學院連線中國人民大學商學院教授、國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大，對相關問題進行解答。

“中國的不動產的REITs主要是融資的工具”，況偉大說，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）實際上相當于發(fā)行市政的債券。收益率類似固定收益類的債券的回報率，類似利率性質。

況偉大表示，當前國際上公募REITs多，私募REITs少。REITs最早出現(xiàn)在美國，當前在美國的發(fā)展最為發(fā)達。在美國，REITs實際上是一個封閉式的基金。在美國資本市場上約有260支REITs，美國的REITs主要是為中小投資者投資于房地產的工具。因為中小投資者買房難，但是買相關股票容易。美國的REITs在稅法上規(guī)定減免稅收，通常是減免公司所得稅。美國稅法上對股權的限制非常大，REITs的股權比較分散，不允許大股東侵犯中小股東的利益。屬于持股份額前五名的股東合計不可擁有50%以上的股份。

況偉大說，亞洲的REITs跟美國的REITs不完全一樣，亞洲地區(qū)，新加坡、日本、韓國的REITs比較發(fā)達。中國的REITs只有中國香港的屬于嚴格意義上的REITs，大陸所謂的基礎設施REITs是中國新的發(fā)展。房地產、橋梁、道路都屬于不動產，但橋梁和道路不是真正意義上的房地產。國外的REITs明確規(guī)定，持有的資產七八成是房地產，且是比較成熟、盈利較高、收入較為穩(wěn)定的房地產。比如擁有某個商場、寫字樓或公寓，很少持有道路、機場、保障房等。

況偉大表示，公共設施、基礎設施本身投資周期比較長，回報率比較低。像美國的REITs，回報率非常高，本身是封閉式基金，一般存在15、20年就解散了。但是中國的基礎設施，一二十年可能還看不到回報，并且回報率不會很高，是固定收益類債券的回報率。國外的REITs有至少90%的分紅，且股權結構必須分散化，享有稅法的優(yōu)惠，中國目前沒有明確的REITs稅法。

“中國的REITs為什么是開發(fā)商主導的？因為開發(fā)商有關聯(lián)交易，將自己開發(fā)、持有的房子變成REITs資產，相當于開發(fā)商通過REITs將自己的房產賣給投資者?！睕r偉大說，“關聯(lián)交易在亞洲的REITs中比較嚴重，就是REITs的基金管理人是個開發(fā)商，持有的資產可能是比較差的資產?！?/strong>

最后，況偉大表示，基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）肯定會促進中國房地產發(fā)展，擴大基礎設施的投資，促進基礎設施建設。讓民用資本參與到基礎設施建設中來，參與到公共產品的投資建設中，擴大和壯大民營經濟。