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作者|陳盼盼

編輯|吳亞

“2022年對于物業(yè)行業(yè)來講是極具挑戰(zhàn)的一年”，在3月30日舉行的新城悅服務(wù)2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，董事長兼首席執(zhí)行官戚小明表示，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣疊加疫情反復(fù)，去年物業(yè)行業(yè)面臨的困難程度超出預(yù)估。

據(jù)新城悅服務(wù)披露的業(yè)績公告，2022年公司實(shí)現(xiàn)總營收約51.8億元，同比增長約19.1%，其中，“大后勤”業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長123%。

利潤方面，受地產(chǎn)行業(yè)的低景氣度傳導(dǎo)，及美元債減值損失1.72億元的影響，同期新城悅服務(wù)的歸母凈利潤同比下降約19.4%至4.24億元。

規(guī)模方面，截止2022年年末，新城悅服務(wù)的在管面積達(dá)到1.98億平方米，同比增長29%，來自獨(dú)立第三方的面積占比為51.9%。

管理層表示，對未來仍保持樂觀，對收并購將持謹(jǐn)慎態(tài)度，“2023年開始，公司將徹底擺脫美元債影響，輕裝前行?！?/p>

第三方面積占比升至51.9%

在資本市場物業(yè)公司估值中，在管面積規(guī)模是重要的衡量因素之一。

2022年，新城悅服務(wù)在管面積和合約面積實(shí)現(xiàn)“雙增長”。截止年末，在管面積約1.98億平方米，同比增長29.1%；合約面積達(dá)到3.13億平方米，同比增長12%。

其中，非住宅項(xiàng)目快速增加，在管面積同比增長了77%，在總在管面積中占比26%，較2021年提升6個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模拓展的同時(shí)，新城悅服務(wù)的“獨(dú)立性”也在提高。截止年末，其在管面積中來自“新城系”的面積占比為48.1%，第三方的面積占比為51.9%。

據(jù)新城悅服務(wù)管理層透露，公司第三方面積大幅上升主要來自兩方面：一方面來自公司的自主外拓。

“2022年我們通過競標(biāo)方式獲得的合約面積大約是2400萬方，第三方的面積超過了95%，全年第三方的競標(biāo)拓展面積為歷年的新高，并且超過了一半的第三方競標(biāo)業(yè)績是由非住宅來貢獻(xiàn)?！惫芾韺臃Q。

另一方面則來自收并購，管理層稱，“過去幾年中，我們對收并購方面一直是采取了積極并穩(wěn)妥的策略，所以這個(gè)策略至少站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，我們覺得還是成功的。既補(bǔ)充了公司的業(yè)務(wù)線，增加了業(yè)務(wù)的收入，補(bǔ)充了我們相應(yīng)的業(yè)務(wù)方面的短板，同時(shí)也控制了風(fēng)險(xiǎn)，對未來的發(fā)展也能提供一定幫助?！?/p>

按照管理層的說法，未來新城悅服務(wù)會(huì)繼續(xù)尋覓一些收并購的機(jī)會(huì)，堅(jiān)持收并購的標(biāo)準(zhǔn)和要求，更加聚焦區(qū)域和業(yè)態(tài)，關(guān)注優(yōu)秀的住宅物業(yè)、非住宅業(yè)態(tài)中的商業(yè)、醫(yī)院等標(biāo)的。

團(tuán)餐服務(wù)收入猛增334.2%

新城悅服務(wù)的收入來源為四大部分：物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)及開發(fā)商增值服務(wù)。

隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大，新城悅服務(wù)的整體收入也獲得增長。2022年，共實(shí)現(xiàn)總營收51.8億元，同比增長19.1%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)的收入約30.25億元，同比增長約44%，占總收入約58.4%，仍為第一大收入來源。

在業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，管理層多次提及社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。具體來看，2022年，公司在社區(qū)增值服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營收約12.85億元，同比增長40.3%，占總收入約24.8%。

在管理層看來，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)營收增長，主要與大后勤業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長有關(guān)?！?022年，大后勤收入同比2021年上升了123%”。

管理層重點(diǎn)提及團(tuán)餐服務(wù)，該業(yè)務(wù)收入3.55億元，同比增長334.2%。另外，設(shè)施管理服務(wù)相關(guān)收入2.42億元，同比增長54.2%。

新城悅首席戰(zhàn)略官尤建峰指出，“目前公司對于團(tuán)餐和電梯兩個(gè)業(yè)務(wù)花了很大精力，希望通過總部建立核心的管理團(tuán)隊(duì)，使得兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊子公司與新城悅逐步融合成一個(gè)整體，更好地發(fā)揮核心競爭力?！?/p>

財(cái)報(bào)顯示，2022年，新城悅為大后勤相關(guān)業(yè)務(wù)快速發(fā)展進(jìn)行了人才儲備，致公司行政費(fèi)用增加，具體到當(dāng)年的雇員福利費(fèi)用增加了約5800萬元。

不過，團(tuán)餐及設(shè)施管理服務(wù)收入增幅雖然亮眼，但毛利率水平較低，由此拉低了社區(qū)增值服務(wù)整體的毛利率。

2022年，新城悅社區(qū)毛利率為32.2%，同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn)，該降幅居四大業(yè)務(wù)之首。

對此，新城悅解釋稱:毛利率較低的團(tuán)餐業(yè)務(wù)和設(shè)施管理服務(wù)收入增長較快，攤薄了板塊毛利率；受疫情影響，人員和設(shè)備等固定成本上升，從而壓縮利潤空間。

除了社區(qū)增長業(yè)務(wù)，新城悅其他三個(gè)業(yè)務(wù)板塊毛利率也有不同程度下降。綜合影響之下，2022年，公司整體毛利率為25.8%，較2021年的30.8%下降5個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，新城悅服務(wù)的歸母凈利潤也同比下降19.4%至4.24億元。對此，管理層的解釋是：受地產(chǎn)行業(yè)的低景氣度傳導(dǎo)，開發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)的需求減少，且下降幅度較大。

“公司持有的上市公司美元債券帶來損失1.73億元，也影響了利潤表示?！毙鲁菒偡?wù)首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)指出，2022年中國房地產(chǎn)形勢依然不樂觀，爆雷房企數(shù)量進(jìn)一步增加，導(dǎo)致公司持有的美元債價(jià)格進(jìn)一步下探。

“截止2022年末，公司持有的美元債市場價(jià)格較購買價(jià)格已下跌了八成多?！钡笮l(wèi)也強(qiáng)調(diào)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)基本面會(huì)企穩(wěn)回升，2023年美元債進(jìn)一步減值的空間已降低。

“一季度末，公司持有的美元債市場價(jià)格較2022年底已上漲了110萬美元。從2023年開始，公司將徹底擺脫美元債影響，輕裝前行?！弊笮l(wèi)稱。

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