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作者 | 葉子沛

萬(wàn)達(dá)商管正在為實(shí)現(xiàn)今年二季度于港交所上市而努力，但擺在眼前的困難仍有不少。

(資料圖)

自去年12月監(jiān)管放開(kāi)“內(nèi)保外貸”后，碧桂園、龍湖等一批房企在境外融資上有所斬獲，萬(wàn)達(dá)同樣在嘗試境外融資以對(duì)其年內(nèi)到期債務(wù)進(jìn)行借新還舊，但萬(wàn)達(dá)的境外融資路走得并不輕松。

今年1月，萬(wàn)達(dá)將其持有的萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展的全部股權(quán)抵押給新加坡主權(quán)基金淡馬錫以換取貸款。2月，萬(wàn)達(dá)又嘗試以“內(nèi)保外貸”的形勢(shì)向境內(nèi)一金融機(jī)構(gòu)貸款3.5億美元以償還3月到期的美元債，這筆貸款目前仍未有下文。

2023年是萬(wàn)達(dá)的償債高峰，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通以及choice等平臺(tái)，今年萬(wàn)達(dá)有兩筆、本金合計(jì)7.5億美元的到期債券，約合人民幣51億元，同時(shí)還有9筆，本金合計(jì)達(dá)243億元的境內(nèi)債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

償債壓力下，萬(wàn)達(dá)商管兩度發(fā)布高息美元債，募集了7億美元的資金用于償還年內(nèi)的到期境外債務(wù)，而其平均高達(dá)11%的票面利率，要遠(yuǎn)高于萬(wàn)達(dá)現(xiàn)存續(xù)美債利率以及同期發(fā)債的央國(guó)企金茂、越秀4%的境外債利率。

而即使在這兩筆債券落地后，萬(wàn)達(dá)商管依舊面臨不小的壓力，其中近400億的上市對(duì)賭依舊是其流動(dòng)性上的壓力之一，不過(guò)美債發(fā)行路演上，萬(wàn)達(dá)商管管理層稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管預(yù)計(jì)將于2023年二季度完成在香港IPO上市，境外債券發(fā)行的火熱是否真的能夠?yàn)槠渖鲜兄穾?lái)幫助？

“不美好”的融資“破冰”

雖然叩開(kāi)了關(guān)閉已久的房企境外債券融資的大門(mén)，且一經(jīng)發(fā)行便受到投資人的“瘋搶”，但萬(wàn)達(dá)商管的境外融資并不十分“美好”。

今年1月，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行了一筆2年期4億美元債券，息票率11%，也獲得資本市場(chǎng)近14億元的超額認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)部分聲音將之稱為地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”。

2月6日，萬(wàn)達(dá)商管又再度成功發(fā)行了3年期高級(jí)無(wú)抵押美元債券。

據(jù)悉，這筆3億規(guī)模的美元債期限為3年，利率為11.00%，考慮到發(fā)行價(jià)格為96.639美元，其實(shí)際收益率為12.375%。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)發(fā)行的是美元信用債，即沒(méi)有抵押品，完全靠公司信譽(yù)而發(fā)行的債券，這筆債券同樣獲得了8.3億美元的超額認(rèn)購(gòu)。

至此，萬(wàn)達(dá)商管年內(nèi)已經(jīng)兩度發(fā)出高息美元債。

結(jié)合從發(fā)行情況以及超額認(rèn)購(gòu)的情況，有部分聲音將這兩筆美元債的發(fā)行視作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外債融資破冰的標(biāo)志。同時(shí)，也有解讀認(rèn)為，是“內(nèi)保外貸”放開(kāi)下的積極效應(yīng)。

但萬(wàn)達(dá)的這兩筆美元債的背后，依舊隱藏著其境外融資的艱難。

雖然萬(wàn)達(dá)商管近期兩度發(fā)行共計(jì)7億美元的境外債，但其所付出的“代價(jià)”遠(yuǎn)比近期于境外融資的其他受支持的房企要更為沉重。

從票面利率來(lái)看，今年發(fā)行的兩筆美元債利率均顯著高于萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)存續(xù)的債券水平。

如萬(wàn)達(dá)商管將于2023年到期的兩筆美元債，其票面利率分別為6.875%以及8.875%。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)行的這兩筆境外債利率也顯著高于同期發(fā)行境外債的另外兩家央國(guó)企。

今年1月，金茂以及越秀也于澳金所分別發(fā)行了本金約和人民幣20.5億元以及20億元的境外債券，而這兩筆債券的利率均只有4%。

其新發(fā)的兩筆債券利息顯著高于其現(xiàn)存續(xù)的美元債，萬(wàn)達(dá)的利息成本也將相應(yīng)提升。同時(shí)，遠(yuǎn)高于其他發(fā)債主體的利率則依舊體現(xiàn)出部分民營(yíng)房企在境外融資上的被動(dòng)地位。

償債壓力下的“無(wú)奈之舉”

高息美元債的發(fā)行或是萬(wàn)達(dá)商管的無(wú)奈之舉，2023年是萬(wàn)達(dá)商管的償債高峰之一，企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商管的美元債將在未來(lái)一年內(nèi)集中到期。

2023年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及萬(wàn)達(dá)商業(yè)有兩筆美元債分別將于3月、7月到期，合計(jì)金額約為7.5億美元，約合人民幣50.9億元，此外萬(wàn)達(dá)商管還有一筆本金6億美元的境外債將于明年1月到期。

境內(nèi)債方面，根據(jù)choice數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)商管共計(jì)有9筆，本金合計(jì)達(dá)243億元的債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

為了對(duì)到期債務(wù)進(jìn)行借新還舊，萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)年動(dòng)作頻繁，除了這兩筆美元債外，萬(wàn)達(dá)商管還曾尋求過(guò)“內(nèi)保外貸”。

2022年12月，監(jiān)管給出針對(duì)部分房企的“內(nèi)保外貸”政策支持后，龍湖集團(tuán)于去年12月9日獲得了7億元的貸款，此后碧桂園也獲得了2.8億美元的雙幣定期貸款融資。

但萬(wàn)達(dá)商管的“內(nèi)保外貸”卻并沒(méi)有那么順利。

今年2月1日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也曾計(jì)劃用其境內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，和境內(nèi)一家金融機(jī)構(gòu)洽談一筆約3.5億美元的境外貸款，以償3月份到期的美元債，不過(guò)目前這筆“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)還未落地。

而1月11日，萬(wàn)達(dá)將其持有的65.04%、約30.55億股萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展股份抵押給新加坡主權(quán)基金淡馬錫以換取貸款，具體的貸款金額則未作詳細(xì)披露。

但隨著兩筆債券的發(fā)布，萬(wàn)達(dá)商管的短期償債壓力有所改善，同時(shí)其境外融資的重啟也被認(rèn)為將在一定程度上支持其上市計(jì)劃的推動(dòng)。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商管的這兩筆美元債所得資金將用于對(duì)到期境外債務(wù)的償付，僅滿足其借新還舊的需求，同時(shí)高息信用債的形式是否具有持續(xù)性也有待考量。

管理層預(yù)計(jì)二季度完成上市

即使以高息的代價(jià)，先于境內(nèi)其他房企成功發(fā)行了美元債，但萬(wàn)達(dá)商管仍舊未能徹底擺脫其當(dāng)下面對(duì)的壓力。

標(biāo)普在此前的評(píng)級(jí)報(bào)告中曾表示，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)先前發(fā)行的4億美元兩年期債券將提升流動(dòng)性，但萬(wàn)達(dá)美元債的融通依舊需要部分依靠其上市募資所得資金。

即使通過(guò)兩筆債券的發(fā)行能夠?qū)ζ淠陜?nèi)到期美元債進(jìn)行償付，但對(duì)于大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)來(lái)說(shuō)，旗下珠海萬(wàn)達(dá)商管上市成功與否依舊至關(guān)重要。

根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布的財(cái)務(wù)報(bào)表，截至2022年9月底，萬(wàn)達(dá)商管的在手現(xiàn)金為348.2億元，而且短期借款余額為396.8億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為244.9億元，據(jù)此，萬(wàn)達(dá)依舊面臨著一定的壓力，不過(guò)萬(wàn)達(dá)商管還有超300億元的交易性金融資產(chǎn)，如果變現(xiàn)則能夠?yàn)槠涮峁﹥攤Y金。

同時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)依舊面臨著上市對(duì)賭帶來(lái)的額外壓力，2021年下半年，萬(wàn)達(dá)商管從珠海萬(wàn)達(dá)商管的幾名IPO前投資人處收到395億元投資款。之后，萬(wàn)達(dá)商管用這些資金償還了部分債務(wù)和進(jìn)行短期金融投資。

根據(jù)此前的對(duì)賭協(xié)議，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年年底前上市，萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)回購(gòu)IPO前投資者持有的股份，標(biāo)普在此前發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告中就曾指出，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管未能成功上市，未來(lái)12-18個(gè)月公司及其母公司大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司將面臨重大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

如今，珠海萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)三度交表，距離其業(yè)績(jī)對(duì)賭的上市期限也越來(lái)越近，但目前其上市仍未迎來(lái)明確結(jié)果。

從此前招股書(shū)的兩度失效來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管在2022年內(nèi)并未找到關(guān)于其上市難題的破局之道。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，在2月6日舉行的大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)美元債發(fā)行路演會(huì)上，萬(wàn)達(dá)商管管理層稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管預(yù)計(jì)將于2023年二季度完成在香港IPO上市。

此次領(lǐng)先行業(yè)，率先突破了境外債券融資并受到境外投資者的超額認(rèn)購(gòu)，化解了部分短期債務(wù)壓力，這一突破或許給萬(wàn)達(dá)商管帶來(lái)估值上的支撐，進(jìn)而為珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市提供新的支撐。

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