自今年6月3日鄭州首次集中土拍成交之后，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)關于第二次集中供地的討論一直不斷，10月16日凌晨，“靴子”終于落地。大河報記者注意到，鄭州市公共資源交易中心發(fā)布兩起公告，航空港區(qū)發(fā)布一起公告，確定鄭州第二次集中供地掛牌出讓23宗土地，其中主城區(qū)15宗，港區(qū)8宗，將于11月19日開拍。

需要特別注意的是，本次集中土拍對房企資金來源作出“五不得”規(guī)定，即競拍成功后，如果經(jīng)審查不符合要求，不僅競得結(jié)果無效，出讓人有權(quán)扣除成交價款的20%作為違約金，此外，競得人及參與同一宗地競買的控股公司兩年內(nèi)不得參加鄭州市土地出讓活動。

相較第一次集中供地，這則新增的規(guī)定可謂將門檻提高了不止一個緯度。新規(guī)會對競拍結(jié)果產(chǎn)生什么樣的影響?又將給鄭州房地產(chǎn)市場傳導何種能量?

【新規(guī)】本次違規(guī)拍地，將至少扣除3253萬元違約金

目前，全國多個重點城市的第二次集中供地均已落幕，和北京、廣州、南京、杭州、青島等城市一樣，鄭州第二次集中供地也對參與競拍房企的資金來源審查做出了新的要求。

其中，參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關融資便利等;購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)的各類融資資金;購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款;購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;購地資金不得使用參與競買企業(yè)控股的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等，簡稱“五不得”。

此外，公告明確要求，同一企業(yè)及控股公司，不得參加同一宗地的競買。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，第一次集中供地時，有房企為爭搶某一熱門地塊，帶著數(shù)個甚至數(shù)十個“馬甲”參與競拍，這一場景將不會出現(xiàn)在第二次集中供地之中。

在競拍成功后，房企提供的審計報告及相關資料將經(jīng)歷嚴格審查，如果經(jīng)審查不符合要求，不僅競得結(jié)果無效，出讓人有權(quán)扣除成交價款的20%作為違約金，而且競得人及參與同一宗地競買的控股公司兩年內(nèi)不得參加鄭州市土地出讓活動。

這一規(guī)定的“殺傷力”究竟有多大?

記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次集中供地的23宗土地，起始價最低的鄭政出〔2021〕59號(網(wǎng))，如果有房企以起始價1.6268億元拿地，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)資金來源不合格，將被扣除約3253萬元作為違約金。如果是起始價最高的鄭政東出〔2021〕18號(網(wǎng))，違約金數(shù)額將達到6億元以上。

對于嚴格監(jiān)管資金來源的新規(guī)，中指研究院分析師金珂指出，對于第二輪集中土拍，各城市都有針對性地醞釀新的規(guī)則，以更好地實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標。一方面，杜絕房企多個馬甲拿地的情況，推動土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面，也是對房企的資金實力要求更加嚴格。

記者與多位業(yè)內(nèi)人士交流發(fā)現(xiàn)，不少人認為本次土拍的結(jié)果不甚明朗，“我所了解的信息，有一部分房企拿自有資金拍地可能存在困難，或許很難出現(xiàn)第一次集中土拍時五分鐘熔斷、搖號成交的場景。”鄭州某知名本土房企投拓總表示，關于這一新規(guī)將產(chǎn)生何種結(jié)果，答案只能等11月19日揭曉。

【詳情】北龍湖再供兩宗地，其余多為城改用地

記者了解到，今年3月中旬，鄭州北龍湖12號地經(jīng)過多輪競拍，被中海以50%的溢價率、共計34.2億元拿下;今年6月初，鄭州首次集中供地，北龍湖2宗住宅凈地5分鐘達到熔斷價格，最終搖號成交。

而參與第二次集中供地的北龍湖，是否仍會重現(xiàn)此前的盛況?

據(jù)供地公告顯示，北龍湖此次共出讓兩宗地，其中一宗為住宅用地，另一宗為城鎮(zhèn)住宅用地、商務金融用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館用地。

住宅用地為鄭政東出〔2021〕15號(網(wǎng))，位于龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東，地上使用權(quán)面積56924.86平方米，容積率<2.5，>1.0，建筑高度<54米，投資總額要求≥258000萬元，起始價200100萬元，熔斷價230115萬元商品住房(毛坯)綜合銷售均價限價31300元/平方米，商品住房裝修價格限價4700元/平方米。

另一宗是鄭政東出〔2021〕18號(網(wǎng))，位于龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東，地上使用權(quán)面積116838.63平方米，容積率<2.433，投資總額要求≥≥431000萬元，起始價300200萬元，熔斷價345230萬元商品住房(毛坯)綜合銷售均價限價31300元/平方米，商品住房裝修價格限價4700元/平方米。

主城區(qū)其他區(qū)域共掛牌13宗地，其中鄭政出〔2021〕53、55、56、57、58、59、62、63號(網(wǎng))地塊為城中村改造項目用地，鄭政出〔2021〕54、60、61號(網(wǎng))地塊為舊城改造項目用地, 鄭政出〔2021〕64、65號(網(wǎng))地塊為政府儲備用地。

需要注意的是，鄭政出〔2021〕53、55、57、63、64、65號(網(wǎng))地塊應采用裝配式技術建設，具體要求詳見鄭州市公共資源交易中心的掛牌文件。

鄭政出〔2021〕54、60、61號(網(wǎng))地塊位于國家安全控制區(qū)域范圍內(nèi)，競買人在競買前必須取得鄭州市國家安全部門審查意見書，詳情需聯(lián)系人車警官、劉警官，聯(lián)系地址：鄭州市管城回族區(qū)玉鳳路406號，電話：0371-89927382。

航空港區(qū)本次出讓的8宗住宅用地，均位于港南雙鶴湖中央公園片區(qū)，目前該片區(qū)有建業(yè)、正商、永威、遠洋等新房項目在售，此次集中出讓8宗凈地或許會給港區(qū)樓市注入新的發(fā)展活力，地塊最終花落誰家，還需拭目以待。

總之，鄭州主城區(qū)第二次土地集中出讓還是以城改用地為主，按照全國試點的城市經(jīng)驗來看，凈地出讓基本由資金雄厚的大開發(fā)商占主導，開發(fā)安全系數(shù)高。

“集中供地之后，開發(fā)商的拿地時間一樣，如果開發(fā)商不捂盤惜售，按照常規(guī)的營銷節(jié)奏，新項目開盤的時間幾乎也會相同。”從事地產(chǎn)營銷的張琳告訴記者，“這對購房者來說是好事，買房時可以有更多選擇，也能從位置、價格、物業(yè)等方面綜合比較之后再做考慮，選出自己滿意的房子。”

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