隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立，租購(gòu)并舉的住房制度越來(lái)越成熟，以前談租色變的漂漂一族們開(kāi)始認(rèn)識(shí)到國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)的建設(shè)力度越來(lái)越大，這的確是好事，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的重要階段。

一系列“國(guó)有租房公司成立”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“集體土地建租賃住房”等租賃市場(chǎng)的大利好，可以說(shuō)顛覆了整個(gè)行業(yè)的固有觀念，迎來(lái)了歷史性的大變革。一些企業(yè)嗅到了商機(jī)，歷史機(jī)遇再次讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和其他機(jī)構(gòu)們覬覦分食這塊大蛋糕，紛紛涉獵長(zhǎng)租公寓，簡(jiǎn)直是趨之若鶩，于是“長(zhǎng)租公寓”火了。

火也只是個(gè)熱鬧，大都干著賠本賺吆喝的買賣。這些年，長(zhǎng)租公寓頻現(xiàn)爆雷的聲音就一直不絕于耳。

近日，杭州、上海多家長(zhǎng)租公寓爆雷。8月27日，杭州長(zhǎng)租公寓友客爆雷，有人剛交了2萬(wàn)多元房租，中介就拿錢跑路了;8月29日，杭州又一家長(zhǎng)租公寓巢客跑路，上萬(wàn)房東炸鍋;近日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室，也是人去樓空，一夜之間，整個(gè)公司如人間蒸發(fā)。租客在交付半年或一年租金的情況下，面臨著被房東趕走的風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟房東面臨著吃虧上當(dāng)想及早止損，一般都是希望盡快把房子收回來(lái)?？墒欠繓|究竟該不該趕走房客?這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該看，租客與中介簽的合同是否有效，如果是房東授權(quán)并且仍在有效期內(nèi)，并且盡到了該盡的責(zé)任義務(wù)，那么房東就不應(yīng)該無(wú)理由趕走租客。當(dāng)然如果手續(xù)不正規(guī)，那就另當(dāng)別論了。

其實(shí)現(xiàn)在先不討論該不該趕，因?yàn)闊o(wú)論是房東還是房客都是受害者，都是利益受損方，都屬于被欺騙。而且在很多所謂的長(zhǎng)租公寓中介的套路里，就不難發(fā)現(xiàn)，這本就是一場(chǎng)與生俱來(lái)的欺詐和行騙。

有房東說(shuō)：“我的房子是一個(gè)酒店式公寓樓盤，租給友客的價(jià)格是5500元/月。后來(lái)我才得知，友客租出去的價(jià)格竟然只有3800元/月，嚇?biāo)廊肆?”

似乎當(dāng)中介忽悠房東時(shí)可以理解，“你把房子交給我們，我們給你更高的租金，以后你什么都不用管每月坐等收高租就行了!”而房客呢?無(wú)論中介會(huì)不會(huì)以“高進(jìn)低出”來(lái)忽悠房客，房客都很容易上當(dāng)，尤其是一些高知白領(lǐng)，他們更需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，哪怕租金貴一些也都能接受。

或許從一開(kāi)始，房東房客都已經(jīng)成為中介刀俎上的魚(yú)肉。為什么這么說(shuō)呢?

長(zhǎng)租公寓普遍采用“高進(jìn)低出”模式，是這個(gè)行業(yè)爆雷的主要原因之一。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……這些長(zhǎng)租公寓都有一個(gè)共同的經(jīng)營(yíng)模式，那就是“高收低租”。

因?yàn)檫@種模式不符合市場(chǎng)規(guī)律，虧本買賣大多數(shù)是坑，注定會(huì)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。長(zhǎng)租公寓為了搶奪市場(chǎng)，以高價(jià)從房東手中收購(gòu)房源，再以低價(jià)出租給租客。其實(shí)這屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的范疇，他們采用了很多互聯(lián)網(wǎng)的玩法和套路，爆雷一詞也源于金融術(shù)語(yǔ)。

要是有強(qiáng)大實(shí)力的資本支撐尚可，就這樣燒錢模式不可能持續(xù)，即使開(kāi)始有資本支撐，也禁不起這么折騰，注定大多數(shù)會(huì)資金鏈斷裂。這是比較傻的中介干的事，他們可能會(huì)被這種套路玩拖累直至干不下去，很悲劇。

就怕從一開(kāi)始就是為了圈錢跑路的，先是快速擴(kuò)大規(guī)模，用市場(chǎng)占有率和發(fā)展速度獲得融資，以獲得更高的市場(chǎng)占有率，快速圈到房東租客的錢，最后玩人間蒸發(fā)。這種就屬于典型的欺詐?？赡芎芏嘁婚_(kāi)始也是想好好做，但是慢慢地就身不由己，一走了之。

長(zhǎng)租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了過(guò)高的金融杠桿，房客不僅要跟長(zhǎng)租公寓簽合同，還會(huì)跟第三方金融機(jī)構(gòu)簽一份貸款合同，金融機(jī)構(gòu)一次性給了長(zhǎng)租公寓，一旦卷款跑路，房東拿不到錢，租客被趕走還得還房貸。

其實(shí)，我認(rèn)為，除了這兩個(gè)原因，更大的原因在于租賃市場(chǎng)的生態(tài)環(huán)境，租賃投資回報(bào)率低決定了注定這是一場(chǎng)悲劇。公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)于房租回報(bào)率過(guò)于樂(lè)觀，因此采取了過(guò)于激進(jìn)的投資策略，但實(shí)際上，完全并非如此，除非必須有超大實(shí)力資本支撐，否則必然爆雷，毫無(wú)懸念。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，我一向強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的市場(chǎng)是非常大的，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處于向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過(guò)渡期。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬(wàn)億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。這塊大蛋糕有多誘人不言而喻。

隨著鼓勵(lì)住房租賃政策的紅利密集落地，曾經(jīng)“重售輕租”的現(xiàn)象正在改變，“租售并舉”無(wú)疑將成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。但不代表這條路就很順，首先要面臨的最大問(wèn)題就是住房觀念的根深蒂固，人們是否能接受租房。而且房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系是否能夠正常。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓，地產(chǎn)大佬潘石屹實(shí)際上早就發(fā)出過(guò)警告。他表示，在現(xiàn)有情況下不建議做長(zhǎng)租公寓，因?yàn)檫@個(gè)生意是虧的，長(zhǎng)租公寓不到1%的回報(bào)率，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。

從長(zhǎng)期來(lái)看，要想租金回報(bào)率回歸到合理水平，就需要提高租金水平，降低房?jī)r(jià)，哪個(gè)都不太現(xiàn)實(shí)。這種局面不解決，就很難有出路。這么多年，長(zhǎng)租公寓始終沒(méi)有找到一條盈利之路。如果高房?jī)r(jià)不能解決，那么就要解決百姓的住房問(wèn)題，房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的，無(wú)論如何，只要滿足了大家最基本的居住需求，一切都會(huì)漸漸好起來(lái)的，高房?jī)r(jià)也會(huì)被攻破，租賃市場(chǎng)也會(huì)成熟理性，百姓觀念也會(huì)改變。這才是良性循環(huán)。

人民日?qǐng)?bào)曾發(fā)表題為《長(zhǎng)租公寓亂象亟須整治》的文章質(zhì)問(wèn)長(zhǎng)租公寓亂象，我今天無(wú)論如何提醒房東或房客多么小心，可能都防不勝防，真心希望有關(guān)部門加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，別讓老百姓辛辛苦苦賺來(lái)的血汗錢血本無(wú)歸。

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