一邊是火焰，另一邊是冰山。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，3月全國(guó)70大中城市中有65城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，2月為57城環(huán)比上漲。同比看，西安、貴陽(yáng)、呼和浩特等5城新房?jī)r(jià)格同比漲超20%。清風(fēng)半夜驚蟬，聽(tīng)取漲聲一片。

然而，東北鶴崗市卻傳出1.6萬(wàn)元買(mǎi)套房的消息，兩相對(duì)比，讓人分裂。

全國(guó)樓市大分化就此開(kāi)始了嗎?

媒體曝出的鶴崗房?jī)r(jià)圖

熄火？

先說(shuō)說(shuō)這兩天火起來(lái)的鶴崗。一個(gè)在中學(xué)課本上赫赫有名的東北“煤城”，沉默多年后的突然走紅，竟是因?yàn)槟嫣斓姆慨a(chǎn)“白菜價(jià)”。

有媒體曝出一組房?jī)r(jià)圖，在鶴崗，一套53平方米的兩室一廳只賣(mài)2.9萬(wàn)元(注意，是每套不是每平方米);某70平方米的房子標(biāo)價(jià)1.9萬(wàn)元;某建于2019年的新房，三室一廳180平方米，標(biāo)價(jià)9萬(wàn)元，計(jì)500元每平方米。

多家房產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，2019年1月到3月間，鶴崗房?jī)r(jià)幾乎“腰斬”。新房方面，鶴崗在售樓盤(pán)最低銷售價(jià)格為3200元/平米，最高為4300元/平米;上百套正在線銷售的二手房源中，總價(jià)最低房屋售價(jià)為3.8萬(wàn)元。

深受大城市高價(jià)房困擾的網(wǎng)友可以去組團(tuán)抄底了?鶴崗市相關(guān)部門(mén)就此回應(yīng)稱，如是“白菜價(jià)”只是“個(gè)別現(xiàn)象”。

但鶴崗房?jī)r(jià)的普遍、大幅下跌卻透出個(gè)趨勢(shì)：以之為代表的部分三四線、五六線收縮型城市，正走向這輪樓市分化的極端點(diǎn)之一，“熄火”。

一方面，缺乏經(jīng)濟(jì)支撐、人口外流所致的“城市空心化”，是部分樓市熄火城市的共同特征。以鶴崗為例，其是典型的東北資源枯竭型城市，數(shù)年前，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在鶴崗采訪時(shí)，走在空蕩蕩的大路上，就已覺(jué)滿目荒涼。

從大區(qū)域看，東北多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷，也與其人口凈流出密切相關(guān)。中商產(chǎn)業(yè)研究院大數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，2017年，東北三省常住人口共計(jì)減少35萬(wàn)人;其中，吉林省常住人口比上年末凈減少15.6萬(wàn)人，黑龍江比上年減少10.5萬(wàn)人，遼寧減少8.9萬(wàn)人。

尤其像鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河等曾經(jīng)煤炭、工業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，因近幾年整頓，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到影響，失去人口支撐，樓市交易不好，價(jià)格自然就低了下來(lái)。

另一方面，棚改貨幣化的退潮，也使得相關(guān)城市樓市直接失去一大引擎。其影響之大，業(yè)內(nèi)人士已有共識(shí)。

2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫(kù)存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)樨泿呕仓?，也即拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買(mǎi)房子。

正如該政策帶來(lái)的“房地產(chǎn)去庫(kù)存”初衷得償、一度支撐起三四線城市房?jī)r(jià)飆升;如今“歡天洗地買(mǎi)新房去”的貨幣化安置淡化，相關(guān)城市的房產(chǎn)需求量當(dāng)然也就此降低。

但部分三四線城市房?jī)r(jià)下跌，并不能斷言三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)全面下挫?，F(xiàn)階段，分化的情況才更為明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同在東北的丹東，房?jī)r(jià)就同比上漲了20.2%，錦州、吉林兩市均上漲超過(guò)10%。

具有產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢(shì)、以及一些位于都市圈的三四線城市目前樓市運(yùn)行依然良好;而面對(duì)樓市疲軟態(tài)勢(shì)的“鶴崗們”，積極培育新產(chǎn)業(yè)、研究人口回流、調(diào)整棚改等要素，也并非無(wú)回天之力。

松動(dòng)

如今的樓市，“一刀切”時(shí)代已經(jīng)徹底過(guò)去。這邊廂既有“白菜價(jià)”，那邊廂也少不了一二線城市的部分樓市熱漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉短短一句就解讀了背后的原因——3月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策、一城一策，保持政策的連續(xù)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

“一城一策”，暗含著政策的分化，也注定了因地制宜后各城市步調(diào)的不一致。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一二線和強(qiáng)三線城市全面回暖，一線熱度明顯上升。環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，丹東漲幅1.9%領(lǐng)跑全國(guó);一線城市中，北京新房?jī)r(jià)格有所回暖，廣州則領(lǐng)跑新房漲幅。

中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則表示，“從去年第四季度的后兩個(gè)月，一二線城市就開(kāi)始出現(xiàn)利率下調(diào)，包括一些限制性政策也出現(xiàn)了松動(dòng)。部分城市樓市開(kāi)始向上走”。

比如，一直以來(lái)被視為調(diào)控急先鋒的長(zhǎng)沙，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙3月房?jī)r(jià)同比漲幅11%，環(huán)比上漲0.7%。經(jīng)濟(jì)Ke此前了解到，2018年下半年，長(zhǎng)沙樓市一度陷入低迷狀態(tài)，房子賣(mài)不動(dòng)。然而，2019年春節(jié)后，長(zhǎng)沙樓市部分區(qū)域出現(xiàn)恢復(fù)性上漲現(xiàn)象，不少樓盤(pán)再現(xiàn)日光盤(pán)的熱烈景象。

與此同時(shí)，長(zhǎng)沙近期出現(xiàn)限價(jià)地漲價(jià)的現(xiàn)象。4月9日，長(zhǎng)沙熱門(mén)區(qū)域的梅溪湖限價(jià)地成交樓面價(jià)為7270元/㎡，住宅限價(jià)12600元/㎡，這比之前該區(qū)域的最高限價(jià)9970元/㎡可謂大幅上漲。

此前被視為最嚴(yán)厲調(diào)控政策的“限價(jià)”，就這樣悄然松動(dòng)?目前長(zhǎng)沙市住建委一位官員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，長(zhǎng)沙保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心沒(méi)有變化。

如今，越來(lái)越多的城市限售令也已然到期。2017年3月24日，廈門(mén)率先出臺(tái)“限售”政策，新購(gòu)房一律獲得不動(dòng)產(chǎn)登記證2年后方可上市交易，限售由此開(kāi)啟。兩年過(guò)去，廈門(mén)首批限售房源即可解禁入市。

至今年4月初，除廈門(mén)外，福州、青島、廣州等 10個(gè)城市的限售令也到期，但未見(jiàn)城市有延長(zhǎng)限售令的情況。

某二手房企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)Ke，限售，就是減少市場(chǎng)上的二手房源。限售到期后，若二手房源大幅度增加，會(huì)否對(duì)市場(chǎng)形成較大沖擊還不好判斷。

而限價(jià)、限售松動(dòng)之時(shí)，殺手锏“限購(gòu)”政策是否也有所調(diào)整?

開(kāi)年以來(lái)，杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策，新一輪的“搶人”大戰(zhàn)上演，而根據(jù)這些城市的樓市政策，落戶即可購(gòu)房，實(shí)際上間接突破了限購(gòu)。在廣東佛山，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者也了解到，當(dāng)?shù)貙?shí)際操作上已放松購(gòu)房條件，外省人士購(gòu)房也可運(yùn)作。

哪座城市會(huì)成為第一個(gè)真正放開(kāi)限購(gòu)的城市?看誰(shuí)的壓力更大，也看誰(shuí)的膽量更肥，當(dāng)然更要看下半年樓市的走勢(shì)如何。

開(kāi)發(fā)

這輪樓市的冰與火之歌，自然也“燃”到了開(kāi)發(fā)商那里——其判斷正日益分化。

2018年，萬(wàn)科喊出了“活下去”的口號(hào)，但萬(wàn)科也是去年拿地最多的房地產(chǎn)企業(yè)。郁亮后來(lái)補(bǔ)充解釋，萬(wàn)科說(shuō)“活下去”，還有“活得好”、“活得久”的意思。

今年2月27日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印親自召開(kāi)全集團(tuán)營(yíng)銷會(huì)議，掀起降價(jià)潮：恒大所有的在售項(xiàng)目，包括住宅、公寓以及寫(xiě)字樓，可有9折優(yōu)惠(受備案價(jià)影響價(jià)格除外)，商鋪8折優(yōu)惠。據(jù)了解，恒大這波全國(guó)樓盤(pán)降價(jià)促銷活動(dòng)將延期至5月4日。近日，恒大還對(duì)外推出了一批全國(guó)低總價(jià)樓盤(pán)。

全國(guó)排名靠前的開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)低2019年的銷售目標(biāo)。九龍倉(cāng)今年銷售目標(biāo)180億元，低于2018年完成的銷售金額228.15億元，降幅為21.1%。一貫激進(jìn)的融創(chuàng)中國(guó)今年也變得保守，調(diào)低了增幅目標(biāo)，公司目標(biāo)增幅18.29%。而2018年，該公司的年銷售增幅目標(biāo)是增長(zhǎng)25%。

綜合機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一季度房企銷售額來(lái)看，2019年一季度，房企銷售目標(biāo)完成率均值僅為18.5%，低于行業(yè)一季度完成20%的正常節(jié)奏。

混沌中，分化開(kāi)始。諸多業(yè)內(nèi)人士告訴經(jīng)濟(jì)Ke，樓市政策未來(lái)仍將會(huì)進(jìn)一步走向“碎片化”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控正在進(jìn)入一個(gè)全新時(shí)期，城市之間的“分化”、買(mǎi)賣(mài)之間的“手抖”，將是長(zhǎng)久的趨勢(shì)。

那要去鶴崗買(mǎi)套雪景房還是趕往深圳豪宅大盤(pán)排個(gè)隊(duì)?嗯，這是個(gè)問(wèn)題。