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工人日?qǐng)?bào)-中工網(wǎng)記者 盧越

記者從最高人民檢察院獲悉，檢察辦案發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量和涉案標(biāo)的額均大幅上升，有的當(dāng)事人不服司法裁判，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。檢察機(jī)關(guān)依法加大法律監(jiān)督力度，2023年一季度共辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

最高檢指出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件主要有以下三個(gè)方面特點(diǎn)。一是房屋出賣(mài)人“一房二賣(mài)”給買(mǎi)受人造成經(jīng)濟(jì)損失。“一房二賣(mài)”指房屋出賣(mài)人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，將同一特定房屋先后或同時(shí)出賣(mài)給兩個(gè)不同買(mǎi)受人。

第二個(gè)特點(diǎn)是房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書(shū)登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭(zhēng)議。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，當(dāng)事人借名買(mǎi)房、合伙買(mǎi)房導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書(shū)登記人不一致，易產(chǎn)生房產(chǎn)權(quán)屬糾紛。

房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格房屋易給自身造成損失也是該類(lèi)案件一大特點(diǎn)。實(shí)踐中，房屋權(quán)利證書(shū)登記人有時(shí)并非房屋實(shí)際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實(shí)際所有人對(duì)出售行為未予追認(rèn)的情況下，該行為屬無(wú)權(quán)處分行為。此時(shí)，若房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，其購(gòu)房行為可能不構(gòu)成善意取得，不受法律保護(hù)。

結(jié)合監(jiān)督辦案實(shí)踐，檢察機(jī)關(guān)提示，房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人均應(yīng)自覺(jué)遵守國(guó)家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠(chéng)信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護(hù)交易安全。

一是及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記。房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后，應(yīng)及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記，避免房屋出賣(mài)人再次出售房屋給自己造成損失。

二是合伙買(mǎi)房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，合伙買(mǎi)房可能導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與登記名義人不一致，產(chǎn)權(quán)登記不能反映房屋真實(shí)權(quán)利情況，造成認(rèn)定房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系困難。因此，合伙買(mǎi)房當(dāng)事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購(gòu)房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料。

三是房屋買(mǎi)受人不可貪圖便宜。房屋買(mǎi)受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意、支付合理價(jià)款和已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記3個(gè)要件。善意取得的核心要素是支付合理價(jià)款，即支付購(gòu)房款應(yīng)大體符合市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，房屋買(mǎi)受人應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。

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