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【世界新要聞】一季度樓市的樂觀與不樂觀
2023-04-19 13:41:14來源: 北京商報

看似仍在修復(fù)的樓市數(shù)據(jù),卻已經(jīng)出現(xiàn)了“不樂觀”的一面。4月17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),除整體投資出現(xiàn)降幅擴(kuò)大外,其他銷售金額與面積、開發(fā)商資本金到位情況、國房景氣指數(shù)均繼續(xù)保持反彈的趨勢。然而,樂觀的背后,是1-3月上述三大數(shù)據(jù)反彈幅度的大幅收窄,以銷售額為例,2023年1-2月的銷售額同比增幅從去年1-12月的-26.7%修復(fù)至-0.1%,但1-3月這一數(shù)據(jù)為4.1%。疊加整體投資降幅的擴(kuò)大,3月樓市實際上已經(jīng)開始釋放修復(fù)乏力的預(yù)警。

商品房銷售額增速回正

延續(xù)上月的復(fù)蘇進(jìn)程,本月房地產(chǎn)銷售指標(biāo)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-3月,商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元,同比增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。


【資料圖】

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱,1-3月全國商品房銷售面積同比增速為-1.8%,相比1-2月數(shù)據(jù)繼續(xù)改善。同時從商品住宅指標(biāo)看,1-3月為1.4%。2022年2月以來,全國商品住宅年初累計成交面積同比增速曲線開始位于負(fù)增長曲線,當(dāng)前是首次轉(zhuǎn)正,充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好的趨勢。

嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算,1-3月全國商品住宅均價為10532元/平方米,漲幅為6.3%。當(dāng)前房價已經(jīng)走出了下跌的通道,開始步入上漲的區(qū)間,總體上房價回穩(wěn)的趨勢明顯。需要注意的是,近期也有關(guān)于房屋銷售沒有預(yù)期好的說法,所以后續(xù)還是需要提振樓市交易,以真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

與商品房銷售同步,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也繼續(xù)保持反彈。1-3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元,同比下降9%,較上月收窄6.2個百分點。其中,國內(nèi)貸款4995億元,同比下降9.6%;利用外資8億元,同比下降22.7%;自籌資金10171億元,同比下降17.9%;定金及預(yù)收款11909億元,同比下降2.8%;個人按揭貸款6188億元,同比下降2.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也走出低谷期,3月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.71,雖未恢復(fù)到此前高點,但也保持了連續(xù)三個月的正增長。

供給端表現(xiàn)乏力

樂觀的背后也有“不樂觀”的一面。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,1-3月商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)的增速,較1-2月大幅收窄。以銷售額為例,2023年1-2月的銷售額同比增幅從去年1-12月的-26.7%修復(fù)至-0.1%,但1-3月這一數(shù)據(jù)為4.1%。

此外,1-3月,房屋新開工面積24121萬平方米,同比下降19.2%。其中,住宅新開工面積17719萬平方米,同比下降17.8%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,盡管銷售出現(xiàn)回暖,但開發(fā)商拿地開工的積極性還是不足。國家統(tǒng)計局并未公布土地出讓數(shù)據(jù),但根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),一季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%,創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

“盡管各方紓困開發(fā)商資金鏈,比如金融16條,但大部分民企得到的資金紓困并未明顯改善。同時,前年以來城投托底地塊入市率不到20%,近期央國企拿地意愿也沒有之前那么高漲?!崩钣罴沃毖?。

“住宅新開工面積1-2月為同比下降8.7%,1-3月則同比下降17.8%。也可以看出,開發(fā)商不敢拿地和新開工,流動資金都用來保交樓了。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,如果上述狀態(tài)持續(xù)下去,房地產(chǎn)投資不容樂觀。

對于張大偉的判斷,一位總部在廣東的國企開發(fā)商北京公司投拓總予以了證實?!敖衲甑侥壳盀橹梗瘓F(tuán)依然沒有關(guān)于拿地的表態(tài),其實我們在北京的庫存已經(jīng)不多。”這位投拓總透露,這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了兩年,特別是去年下半年曾有過不錯的地塊。

事實上,房地產(chǎn)投資已經(jīng)表現(xiàn)出“降溫”狀態(tài)。1-3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元,同比下降5.8%;其中,住宅投資19767億元,下降4.1%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,一季度房企開工積極性改善有限,而房企的開工積極性除了受銷售市場恢復(fù)節(jié)奏的影響之外,亦受到當(dāng)前市場庫存量較大、企業(yè)的資金壓力較大、近兩年土地縮量等因素影響,當(dāng)前這些因素并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),短期新開工面積下行態(tài)勢或延續(xù),部分銷售熱度較高的城市房企為增加供貨有望加快開工。開發(fā)投資額方面,受企業(yè)新開工、拿地意愿均偏弱等因素影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比亦較難轉(zhuǎn)正,“保交樓”要求下,竣工逐漸修復(fù)對投資的帶動作用或進(jìn)一步顯現(xiàn)。

二季度將進(jìn)入橫盤期

得益于“小陽春”行情,房地產(chǎn)銷售保持恢復(fù)態(tài)勢,但多位業(yè)內(nèi)專家整體預(yù)判,隨著積累需求釋放的出盡,2023年上半年,可能會是一個“前高后低”的走勢。

近期北京商報記者走訪北京市場也注意到了樓市的降溫?!斑M(jìn)入3月的后半月,項目每天的人流量較2月明顯減少,認(rèn)購數(shù)量也出現(xiàn)不同程度下滑,4月繼續(xù)保持這種狀態(tài),但相較于今年1月還是要好一些的?!背枛|壩某央企開發(fā)改善項目銷售人員告訴記者。

二手房方面,帶看量、成交量也出現(xiàn)了下滑?!皩τ谶@種狀況我們是有心理預(yù)期的,畢竟2月那股勢頭太猛了,但感覺持續(xù)性不足?!币活^部中介機(jī)構(gòu)德勝片區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者,根據(jù)他從業(yè)多年的經(jīng)驗,熱度消退后會有一個短暫的“冷靜期”,接下來將是一個震蕩起伏的過程。同時該負(fù)責(zé)人提及了“帶押過戶”這一政策,但據(jù)其透露,目前落地情況尚未有明顯表現(xiàn)。

在李宇嘉看來,當(dāng)前市場不缺購房機(jī)會,缺的是購房能力、購房欲望。3月以來,從新盤訪客、認(rèn)購及二手房帶看和下定來看,前期積壓的需求釋放完畢以后,后續(xù)需求接續(xù)動力不足。前瞻性數(shù)據(jù)(滯后轉(zhuǎn)化確認(rèn)為銷售)顯示銷售量有回落的趨勢。再加上新房和二手房供應(yīng)會明顯增加,特別是二手房海量掛牌,將制約房價上漲和市場預(yù)期。總體來看,二季度房地產(chǎn)市場將進(jìn)入橫盤期,各項指標(biāo)比去年同期會有好轉(zhuǎn),但改善的動力不明顯,后續(xù)市場走勢還待經(jīng)濟(jì)紓困和政策扶持。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄同樣指出,從單月來看,3月單月商品房銷售面積為14813萬平方米,較上月微降2.11%,商品房銷售額為15096億元,較上月微降2.28%,3月從2月的快速恢復(fù)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長,在前兩月需求的集中釋放后,市場修復(fù)進(jìn)程放緩。這也印證了本輪回暖的可持續(xù)性略顯不足,前兩月快復(fù)蘇的模式難以延續(xù),后續(xù)市場還是以穩(wěn)恢復(fù)為主。(北京商報記者 王寅浩)


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