1月26日，曾傳是“名校學(xué)區(qū)房”的青楓墅園，掛出了一套“比市場(chǎng)價(jià)少50萬(wàn)”的房源。中介朋友圈寫道：“當(dāng)年吹漲多快，現(xiàn)在跌得就有多狠!”

青楓墅園三期，緊鄰地鐵口，這套房子89方315萬(wàn)，折合單價(jià)約3.5萬(wàn)/方。

新學(xué)校傳名校托管

對(duì)面小區(qū)一夜間漲價(jià)100萬(wàn) “托管告吹”后又跌了回去

2021年2月底，我們報(bào)道過(guò)未來(lái)科技城第三中學(xué)、第四小學(xué)這兩所新校的消息。

當(dāng)時(shí)，傳聞學(xué)軍中學(xué)教育集團(tuán)要托管這兩所學(xué)校。

雖然余杭教育發(fā)布明確回應(yīng)“目前未有合作辦學(xué)協(xié)議”，但仍有部分網(wǎng)友對(duì)“學(xué)軍托管已經(jīng)板上釘釘，只是還沒(méi)官宣”的消息深信不疑。

為什么這么篤定?

原來(lái)，早在2020年9月，學(xué)軍中學(xué)海創(chuàng)園學(xué)校的一篇微信推文中，提到了“學(xué)軍中學(xué)教育集團(tuán)將托管未來(lái)科技城第三初中、第四小學(xué)和第五幼兒園”。

這個(gè)消息帶來(lái)的直接影響，是一路之隔的青楓墅園小區(qū)“身價(jià)倍增”，多套二手房漲價(jià)逾百萬(wàn)。雖然當(dāng)時(shí)學(xué)校還在建設(shè)中，但小區(qū)均價(jià)“先行一步”，從2020年上半年的2.8萬(wàn)/方，漲到2021年上半年的4萬(wàn)多/方，在去年6月份，還賣到過(guò)4.9萬(wàn)/方。

然而，新學(xué)校建成招生后，“學(xué)軍托管”的傳聞卻沒(méi)了后續(xù)。未來(lái)科技城第三初中、第四小學(xué)，最后定名為海辰中學(xué)、海辰小學(xué)，和學(xué)軍中學(xué)教育集團(tuán)沒(méi)有關(guān)系。

如今，青楓墅園小區(qū)的房?jī)r(jià)，又回落到了3.7萬(wàn)/方左右。

中介：比較涼，沒(méi)人看房

高價(jià)買進(jìn)的客戶都后悔了

記者從未來(lái)科技城中介處了解到，雖然價(jià)格跌回了一些，但青楓墅園、新湖果嶺這幾個(gè)小區(qū)，這幾個(gè)月一直賣不動(dòng)。

目前掛牌房?jī)r(jià)在3.7萬(wàn)至4.5萬(wàn)/方不等，但連續(xù)多個(gè)月“0成交”。

“那邊還是比較涼的狀態(tài)，看房的基本沒(méi)有。”該中介說(shuō)。

有位杭州業(yè)主，早前以300萬(wàn)總價(jià)買下了青楓墅園的89方小戶型。去年下半年他又把房子掛出來(lái)賣，總價(jià)335萬(wàn)，折合單價(jià)3.7萬(wàn)/方，“誠(chéng)心的還能再談?wù)剝r(jià)”。

但這套房子掛了好幾個(gè)月，無(wú)人問(wèn)津。

就在昨天，1月26日，又有一套價(jià)格更低的房源掛了出來(lái)：青楓墅園三期，緊鄰地鐵口，89方315萬(wàn)，折合單價(jià)約3.5萬(wàn)/方。

成交量也斷崖式下跌。

比如青楓墅園，2021年上半年賣出28套，下半年只賣出4套。

新湖果嶺2021年上半年賣出19套，下半年只有3套。

值得注意的是，去年上半年這兩個(gè)小區(qū)都是高價(jià)成交，成交單價(jià)4萬(wàn)/方以上的房源非常普遍。買來(lái)為孩子上學(xué)做打算的也不少。

“我經(jīng)手的好幾個(gè)客戶都很后悔。但沒(méi)辦法，只能安慰自己，好歹是有新學(xué)校，只是和預(yù)期的名校托管，有差距。”中介告訴我們。

二手房?jī)r(jià)格比最高點(diǎn)普跌10%

但近期整體成交量有回暖

青楓墅園、新湖果嶺等小區(qū)，近綠汀路地鐵站，房子比較老了，用中介的話來(lái)說(shuō)是“品質(zhì)一般”。當(dāng)這幾個(gè)小區(qū)沒(méi)了“名校”概念加持，市場(chǎng)回落就比較明顯。

其實(shí)未來(lái)科技城板塊范圍比較大，各樓盤之間的價(jià)格、行情差距，都很明顯。記者多方了解得知，近期，未來(lái)科技城二手房的整體行情還是處于好轉(zhuǎn)中。

特別是次新房，相比去年8月-10月的低點(diǎn)， 最近成交量有所回暖。

從多家中介門店了解到，近期下手的購(gòu)房者，大多是“以小換大”——住89方的業(yè)主在家附近置換一套大一點(diǎn)的房子。

價(jià)格方面，相比去年年中的高點(diǎn)，目前是普遍下跌了10%左右。

比如靠近閑林的未來(lái)海小區(qū)，去年最高賣到過(guò)5萬(wàn)/方，89方成交價(jià)450萬(wàn)，現(xiàn)在基本穩(wěn)定在400萬(wàn)左右，下跌了50萬(wàn)。

而價(jià)格更高的“未來(lái)科技城三兄弟”，即陽(yáng)光城未來(lái)悅、中南樾府、東原印未來(lái)三個(gè)小區(qū)，賣得也不錯(cuò)。

陽(yáng)光城未來(lái)悅近30天成交了5套，記者從中介處得知，實(shí)際的成交價(jià)在6.5萬(wàn)/方左右。

價(jià)格相對(duì)便宜的西溪公館，是以價(jià)換量的典型。小區(qū)最低的一套，掛牌價(jià)3.9萬(wàn)/方，比未來(lái)科技城大部分次新房都要便宜。

中介說(shuō)，西溪公館便宜是因?yàn)?ldquo;戶型不好，毛坯房，品質(zhì)一般”。購(gòu)買二手房的主要用于自住，不像搖新房時(shí)主要看的是價(jià)差。從居住角度出發(fā)，西溪公館的吸引力就沒(méi)有搖號(hào)時(shí)那么大了。

另一方面，掛牌房源過(guò)多，搖中的業(yè)主爭(zhēng)相賣房也是一大原因。

透明二手房數(shù)據(jù)顯示，西溪公館掛牌出售的房源有222套。而該小區(qū)目前已交付的可售房源是一千來(lái)套，相當(dāng)于剛交付就賣房的業(yè)主，占比超過(guò)20%。

【專家觀點(diǎn)】

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍

未來(lái)科技城房?jī)r(jià)快速上漲

部分掛牌價(jià)脫離實(shí)際

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍認(rèn)為，未來(lái)科技城二手房?jī)r(jià)格回調(diào)有三大因素。

第一，信貸收緊。此前，杭州的信貸額度出現(xiàn)了前高后低較大的波動(dòng)，導(dǎo)致下半年信貸額度短缺。疊加樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致二手房流動(dòng)性減弱，市場(chǎng)信心減少。

第二，疫情后，未來(lái)科技城作為“領(lǐng)漲”板塊，價(jià)格漲幅快于很多板塊，甚至部分掛牌價(jià)格脫離實(shí)際，而且板塊非自住購(gòu)房者也比較多，行情趨弱后，房?jī)r(jià)回落相對(duì)更明顯。

第三，熱門次新房交付后，出現(xiàn)大量的掛牌，比如西溪公館等，價(jià)格就會(huì)明顯走低。而這對(duì)于整個(gè)區(qū)域價(jià)格走低有非常強(qiáng)烈的引領(lǐng)作用。

同時(shí)，上官劍建議，現(xiàn)在未來(lái)科技城的價(jià)格較之前實(shí)惠不少，加上板塊城市資源不斷加強(qiáng)，價(jià)格下調(diào)后，成交量已經(jīng)有溫和上漲的趨勢(shì)，當(dāng)下其實(shí)是一個(gè)入手的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春

未來(lái)科技城樓市“虛火”正在消退

但長(zhǎng)期看“穩(wěn)中有升”

中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春表示，前幾年，杭州樓市中的明星板塊是橋西、申花和濱江。近幾年變成了未來(lái)科技城和奧體，這兩個(gè)板塊被戲稱為“宇宙中心”。

也是因?yàn)殛P(guān)注度高，這樣的板塊房?jī)r(jià)很容易“階段性透支價(jià)值”，也就是預(yù)期快過(guò)實(shí)際價(jià)值，造成“虛高”，所以往往因此經(jīng)歷一些漲跌波動(dòng)。目前來(lái)看，未來(lái)科技城的虛火正在消退，回調(diào)是正常的。

同時(shí)，陳煥春認(rèn)為，未來(lái)科技城雖然民辦資源不錯(cuò)，但公辦積累不足，好學(xué)校相對(duì)貧乏。此前一波“學(xué)區(qū)房熱”，造成樓盤只要有學(xué)區(qū)概念，在市場(chǎng)上就能“雞犬升天”。但隨著學(xué)區(qū)幻想的破滅，加上學(xué)區(qū)房的整體優(yōu)勢(shì)又被教育改革“釜底抽薪”，落差就顯得更大了。

“未來(lái)科技城三兄弟”為什么市場(chǎng)堅(jiān)挺?因?yàn)檫@幾個(gè)樓盤承載了大家對(duì)整個(gè)板塊的想象，導(dǎo)致某種疊加和循環(huán)——每找標(biāo)桿必找它們，小區(qū)越有名，價(jià)格就越堅(jiān)挺。

陳煥春認(rèn)為，長(zhǎng)期看，未來(lái)科技城在各方面都有較好支撐。一方面產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，聚集了大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和高收入人群;另一方面，云城的規(guī)劃也開始走出圖紙，逐步兌現(xiàn)。作為杭州未來(lái)的重要名片和展示窗口，未來(lái)科技城不缺乏規(guī)劃和概念，后續(xù)仍有較大的期待空間。

“但要注意，熱門板塊本身很容易階段性透支，如果供需不均衡，階段性波動(dòng)在所難免。但如果土地和新房持續(xù)供應(yīng)，供需平衡，未來(lái)還是會(huì)發(fā)展得比較穩(wěn)健。”陳煥春補(bǔ)充道。

關(guān)鍵詞： 杭州學(xué)區(qū)房 托管告吹 成交量 二手房降價(jià)趨勢(shì)