8月份的杭州二手房成交數(shù)據(jù)出爐了，不含臨安區(qū)在內(nèi)的九城區(qū)，共成交5602套二手房——這個(gè)數(shù)字已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌，且創(chuàng)下三年來成交量同比新低。

看到這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，拱墅區(qū)大關(guān)一家房產(chǎn)中介門店的小陳，發(fā)了一條朋友圈：“調(diào)控發(fā)威了，房?jī)r(jià)真的要降!”

8月初，杭州再出樓市調(diào)控新政，“落戶+2年社保”“非戶籍+4年社保”，把在杭購(gòu)房的門檻抬高了一大截，市面上三成房票被“洗”出局。

這是過去的12個(gè)月里，杭州第四次出臺(tái)樓市調(diào)控新政。

放眼全國(guó)，廣州、成都、深圳等城市針對(duì)土地、樓市的各類新政，近期也都密集出臺(tái)。

8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦還舉行了“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，指出近期的一系列調(diào)控手段，都是朝著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

在普通市民看來，一次次的樓市調(diào)控，最終目的只有一個(gè)，讓房?jī)r(jià)不再漲，最好能降一點(diǎn)。

01

調(diào)控

在國(guó)務(wù)院召開“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會(huì)當(dāng)天，廣州發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，公布了首批熱點(diǎn)區(qū)域96個(gè)住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。

廣州太平洋置信置業(yè)公司經(jīng)理王鶴青分析，以廣州天河區(qū)的保利心語花園為例，其近期二手房掛牌均價(jià)在15萬元/平方米左右，而公布的交易參考價(jià)為9.7萬元/平方米。

“一套100平方米的房子，房東原本要賣1500萬，如果按照參考價(jià)來賣，不到1000萬，還有一些熱門小區(qū)，以前的掛牌價(jià)被參考價(jià)‘腰斬’。”

再來看另一座已公布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市——成都。

今年5月，成都發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，此后陸續(xù)公布了三批共700余個(gè)小區(qū)的二手房交易參考價(jià)，要求銷售價(jià)格不能明顯高于參考價(jià)格。

這一機(jī)制出臺(tái)僅個(gè)把月，成都的二手房市場(chǎng)就有了明顯“降溫”，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，成都二手房?jī)r(jià)格與上月持平，成交量同比減少28.71%，僅3500余套。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐認(rèn)為，二手房降溫，是市場(chǎng)自身發(fā)展和政策調(diào)控共同作用的結(jié)果。

目前，國(guó)內(nèi)已有十多個(gè)城市相繼建立二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)執(zhí)行機(jī)制，其中還有三亞、紹興等樓市較為火熱的中小城市。

相對(duì)新房，二手房的價(jià)格受供求關(guān)系、市場(chǎng)環(huán)境等因素影響更大，在目前的市場(chǎng)行情下，更容易持續(xù)走高。

而二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)機(jī)制，從目前效果來看，是一項(xiàng)調(diào)控力極強(qiáng)的新政，能直接把價(jià)格壓下來。

因此我們也大膽推測(cè)，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策，讓偏高的二手房?jī)r(jià)格降下來，穩(wěn)定二手房市場(chǎng)，接下來也許會(huì)成為更多城市的選擇。

02

散需求

新房為什么要搖號(hào)?二手房?jī)r(jià)格為什么比新房貴?歸根結(jié)底，還是房源數(shù)量難以滿足廣大市民的需求。

除了政策調(diào)控，按住亂躥的價(jià)格外，分散人們對(duì)于二手房的需求，也是關(guān)鍵所在。

杭州等城市目前的土地政策里有一項(xiàng)：在土地出讓之時(shí)，就限定相對(duì)合理的新房銷售價(jià)格，這令更多人群涌向新房市場(chǎng)，不少區(qū)域內(nèi)價(jià)格上漲的二手房失去競(jìng)爭(zhēng)力。

另一方面，要讓開發(fā)商造出讓更大家滿意的新房。以杭州最近一波土地出讓規(guī)則調(diào)整為例，今后開發(fā)商拿地也“限購(gòu)”，普通地塊限價(jià)率上限下調(diào)至15%，達(dá)到溢價(jià)率之后搖號(hào)決定競(jìng)得者，取消“拼自持”，同時(shí)還試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)”地塊。

封頂溢價(jià)率的下調(diào)，“拼自持”的結(jié)束，減少了開發(fā)商的拿地成本，能推動(dòng)他們更用心打磨產(chǎn)品，讓市民買到品質(zhì)更高的新房，享受更好的生活。

萬變不離其宗，無論是杭州還是其他城市的土地政策，核心都是穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)地價(jià)的最終目的，還是穩(wěn)房?jī)r(jià)。包括提高購(gòu)房門檻、銀行限制放貸等措施，都是為了同一個(gè)目標(biāo)。

“這些政策將在短期內(nèi)取得一定效果，但從國(guó)新辦的發(fā)布會(huì)來看，穩(wěn)樓市將是一個(gè)長(zhǎng)期的政策，讓住房需求分散化，讓住房供應(yīng)多元化，才會(huì)讓樓市長(zhǎng)期不再‘高熱化’。”東南大學(xué)教授周億錦分析，構(gòu)建多元的保障房體系是城市發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，比如，公租房主要針對(duì)解決城鎮(zhèn)住房和收入較為困難的家庭，保障性租賃住房針對(duì)新市民和青年人群，共有產(chǎn)權(quán)住房則幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，買不起房子的居民盡快改善居住條件。

把老百姓的住房需求按領(lǐng)域細(xì)分，分而化之，“將為樓市分散大量的普通商品房購(gòu)房需求，對(duì)于穩(wěn)定樓市，有著長(zhǎng)期且有效的作用。”他說。

03

解決焦慮

中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，有一套自己的房子，是安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。一套配套完善，最好是擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，最能緩解自己對(duì)未來的焦慮。

房子是很多人焦慮的根源，這里頭最不應(yīng)該的，是人為制造焦慮。

8月上旬，杭州市住保房管局下發(fā)通知，要求房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不準(zhǔn)發(fā)布六類信息，包括臆測(cè)房地產(chǎn)政策走向和趨勢(shì)及未經(jīng)核實(shí)的其他相關(guān)信息、炒作學(xué)區(qū)房及以個(gè)別成交案例、局部區(qū)域價(jià)格波動(dòng)炒作市場(chǎng)行情的信息、惡意哄抬房?jī)r(jià)、捏造房?jī)r(jià)漲跌及通過各種方式制造購(gòu)房恐慌情緒的信息等。

8月下旬，杭州還在二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，以保證信息公開透明，規(guī)范二手房交易流程，在一定程度上起到了“去中介化”的作用。

但從根本上來說，弱化房子的特殊配套屬性，減少其附加價(jià)值，是穩(wěn)樓市、降房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

8月25日，北京提出將推行教師輪崗制，以平衡區(qū)域內(nèi)的教學(xué)水平。此舉被認(rèn)為是對(duì)學(xué)區(qū)房的沉重打擊，當(dāng)不同學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量逐步被拉平，學(xué)區(qū)房的價(jià)值必然會(huì)弱化。

在杭州市最新印發(fā)的《構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系專項(xiàng)計(jì)劃》中，也提出，探索在九大星城的特定區(qū)域推動(dòng)“租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。

這里指的公共服務(wù)，或?qū)逃?、落戶等多重?nèi)容，也就是說，直接出手剝離商品房的這些“附加值”。

當(dāng)然這并不容易，因?yàn)楝F(xiàn)階段公共服務(wù)的優(yōu)質(zhì)資源畢竟還很有限，無法支持全面放開，但至少，指明了一個(gè)未來發(fā)展的方向。

如果“租售同權(quán)”真的落定，那么未來選擇買房或租房過日子，又有多大差別呢?

當(dāng)大家不再為因房子產(chǎn)生的戶口、學(xué)區(qū)等問題而焦慮，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?

關(guān)鍵詞： 杭州 二手房成交量 樓市調(diào)控 房地產(chǎn)市場(chǎng)